Требования к отчёту об оценке в России

Содержание

1. Требования к отчёту об оценке в России………………………………....3
2. Требования к отчёту об оценке в соответствии с Международными стандартами Оценки……………………………………………………….6
3. Требования к отчёту об оценке в Америке……………………………….8
4. Источники …………………………………………………………..…….11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Требования к  отчёту об оценке в России

Согласно ФСО №3 отчет  об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности, настоящим федеральным  стандартом оценки, стандартами и  правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный  для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

 

Требования к  составлению отчета об оценке

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

 Копия отчета об  оценке должна храниться оценщиком  с даты составления отчета  в течение общего срока исковой  давности, установленного законодательством  Российской Федерации. 

 Отчет об оценке  должен быть пронумерован постранично,  прошит, подписан оценщиком или  оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью  оценщика, осуществляющего оценочную  деятельность самостоятельно, занимаясь  частной практикой, или печатью  и подписью руководителя юридического  лица, с которым оценщик или  оценщики заключили трудовой  договор. 

 Требования к составлению  отчета об оценке, проводимой  для специальных целей и отдельных  видов объектов оценки, могут  дополнять требования настоящего  федерального стандарта оценки  и устанавливаются соответствующими  федеральными стандартами оценки  отдельных видов объектов оценки  либо оценки для специальных  целей. 

 

Требования к  содержанию отчета об оценке

 Вне зависимости от  вида объекта оценки в отчете  об оценке должны содержаться  следующие разделы: 

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов  должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в  соответствии с требованиями федеральных  стандартов оценки;

в) сведения о заказчике  оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие  сведения о заказчике оценки и  об оценщике.

Сведения о заказчике:

• о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
• Сведения об оценщике:
• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
• г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
• д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
• В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
• е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки.  
   
  Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта  оценки, а также анализ других внешних  факторов, не относящихся непосредственно  к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе  должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов  должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с  применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных  подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании  разных методов в рамках применения каждого подхода.

 В приложении к отчету  об оценке должны содержаться  копии документов, используемые  оценщиком и устанавливающие  количественные и качественные  характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих  и правоподтверждающих документов, а также документов технической  инвентаризации, заключений специальных  экспертиз и другие документы  по объекту оценки (при их наличии).

  Требования  к описанию в отчете об оценке  информации, используемой при проведении  оценки 

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники  информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве  соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии  материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании  на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным  доступом на дату проведения оценки и  после даты проведения оценки или  в будущем возможно изменение  адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих  материалов.

 Информация, предоставленная  заказчиком (в том числе справки,  таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным  на то лицом и заверена в  установленном порядке, и в  таком случае она считается  достоверной, если у оценщика  нет оснований считать иначе. 

 В случае, если в  качестве информации, существенной  для величины определяемой стоимости,  используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен  быть проведен анализ данного  значения на соответствие рыночным  условиям, описанным в разделе  анализа рынка. 

  Требования  к описанию в отчете об оценке  методологии оценки и расчетов 

 В отчете об оценке  должно содержаться описание  последовательности определения  стоимости объекта оценки, позволяющее  пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний  в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки  и значимость предпринятых оценщиком  шагов для установления стоимости  объекта оценки.

 В отчете об оценке  должно содержаться обоснование  выбора примененных оценщиком  методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

 В отчете об оценке  должно содержаться описание  расчетов, расчеты и пояснения  к расчетам, обеспечивающие проверяемость  выводов и результатов, указанных  или полученных оценщиком в  рамках применения подходов и  методов, использованных при проведении  оценки.

 В отчете об оценке  итоговое значение стоимости  после согласования результатов  применения подходов к оценке  может быть представлено в  округленной форме по правилам  округления.

 

Требования к  отчёту об оценке в соответствии с  Международными стандартами Оценки

Требования, предъявляемые к структуре отчета изложены в стандартах МСО 1-4.

 Отчет об оценке  не должен допускать неоднозначного  толкования или вводить в заблуждение.  Оценка, выполненная в целях расчета  Рыночной Стоимости, должна соответствовать  требованиям Раздела 5. Отчет должен  содержать описание конкретного  приложения понятия Рыночной  Стоимости в смысле определения,  данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким  образом рассматривалась стоимость  в терминах полезности или  наиболее эффективного использования  (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок. 
  При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы. 
  Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости. 
  В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

Конкретные стандарты  составления отчета для разных стран  могут отличаться друг от друга, но в обязанности Оценщика входит включение  в структуру отчета по крайней  мере тех пунктов, которые перечислены  выше в параграфе 6.3. Для оценок, основанных на нерыночных базах стоимости, особенно важно ясно отразить в отчете цель оценки и планируемое применение ее результатов, а также исчерпывающим  образом разъяснить базу оценки, область  применения оценки и ее ограничения. 
  Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной Стоимости, должен содержать Перечень Ограничений или раздел аналогичного содержания. Тем не менее Оценщик не должен использовать Перечень Ограничений в качестве оправдания несанкционированного отступления от настоящих Стандартов. 
  При проведении оценки с базой, отличной от Рыночной Стоимости, Оценщик не должен делать допущения, не являющиеся логичными в свете фактов, достоверных на эффективную дату оценки. В отчетах должны быть обоснованно изложены все сделанные допущения. 
  Каждый отчет об оценке с базой, отличной от Рыночной Стоимости, должен следовать принципам, изложенным в МКСОИ Стандарте 1. В особенности между Рыночной Стоимостью и любым другим используемым типом стоимости должна быть проведена четкая граница.