Требования к отчёту об оценке в России

В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной  за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный  пункт, оговаривающий наличие и  характер подобных взаимоотношений. 
  Другая отчетная документация не должна противоречить настоящим Стандартам.

В общем случае отчет об оценке, выполненный в соответствии с МКСОИ Стандартом 3, должен удовлетворять  требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В частности, акт или отчет  об оценке должен точно отражать цели, область применения и дату оценки, а также полученные Оценщиком  инструкции м имевшуюся в его  распоряжении информацию. При наличии  противоречий между этими инструкциями и настоящим МКСОИ Стандартом Оценщик обязан обратить внимание пользователя отчетом на имеющиеся разногласия  и отметить случаи отступления от Стандарта. Аналогичным образом  в акте или отчете должны быть оговорены  случаи отсутствия полного объема информации или наличия специальных допущений, обусловленных особыми обстоятельствами оценки. 
   Акт или отчет об оценке должен содержать пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или отдельных его частей, а также любые ссылки на него, или содержащиеся в нем показатели, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, иначе как с письменного разрешения Оценщиков относительно формы и контекста публикации. 
   Акт или отчет об оценке также должен содержать пункт, подтверждающий тот факт, что оценка была проведена в соответствии с настоящими или другими установленными Стандартами, независимо и беспристрастно по отношению к клиенту или иным заинтересованным сторонам. Кроме того, акт или отчет об оценке должен удовлетворять всем прочим требованиям, изложенным в настоящем Стандарте. 
   В качестве условия договора Оценщик должен потребовать, чтобы любой опубликованный документ со ссылкой на заключение Оценщика содержал изложение всех допущений и отступлений от Стандартов. 
   В том случае, если оценка проводится "внутренним Оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

Отчет об оценке не должен допускать  неоднозначное толкование или вводить  в заблуждение. В целом такой  отчет об оценке, проведенной в  соответствии с МКСОИ Стандартом 4, должен удовлетворять требованиям, предъявляемым к отчету, изложенным в Разделе 5, МКСОИ Стандарт 1. В  частности, он должен содержать явную  ссылку на определение Рыночной Стоимости  в смысле настоящих Стандартов и  ссылку на то, каким образом собственность  рассматривалась в терминах ее полезности или наиболее эффективного использования. 
 Такая оценка должна содержать ссылку на дату оценки (дату, относительно которой применяется рассчитанное значение стоимости), цели оценки и способ использования ее результатов, а также другие существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения Оценщика были поняты адекватным образом. 
  Несмотря на то что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативные определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости. 
  При составлении отчета об оценке Рыночной Стоимости ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств Оценщик обязан:

• Предоставить полный и понятный отчет об оценке, изложенный в виде, не допускающем неоднозначное толкование.
• Предоставить достаточный объем информации, позволяющий тем, кто будет читать отчет и пользоваться его результатами, полностью понять исходные данные, аргументацию и анализ, лежащие в основе выводов и заключений Оценщика.
• Сформулировать все допущения или ограничения, на которых была основана оценка.
• Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность. 
  Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
• Дать определение оцениваемой собственности, сформулировать цель оценки ,дать исчерпывающее объяснение используемым базам оценки стоимости. Привести аргументацию их применения и соответствующие заключения.
• Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность и беспристрастность оценки и отражающий применимость Стандартов, а также другие имеющие отношение к делу факторы.

 

Требования к  отчёту об оценке в Америке

В соответствии с федеральным  законодательством США был создан Фонд оценки для установления стандартов при государственном лицензировании оценщиков. В рамках этой деятельности Фонд оценки выпустил Единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP), которые объединяют десять стандартов оценки. Стандарты 9 и 10 USPAP, в частности, касаются оценки бизнеса и соответствующего отчета об оценке.

Комитет по оценке бизнеса  Американского общества оценщиков (АОО) принял девять стандартов: Терминология, Содержание отчета, Общие требования к выполнению оценки бизнеса, Подход на основе активов к оценке бизнеса, Метод оценки сопоставимых компаний, Рыночный подход к оценке бизнеса, Доходный подход к оценке бизнеса, Вынесение  заключения о стоимости и корректировка  финансовых отчетов. Стандарты оценки АОО дополняют стандарты, принятые Фондом оценки.

Для адвокатов, клиентов оценщиков  и других пользователей отчетов  об оценке стоимости бизнеса наиболее полезным будет стандарт, применимый к содержанию отчета. Этот стандарт требует, чтобы отчет об оценке содержал следующее:

1. Подпись и сертификация
2. Допущения и ограничивающие условия
3. Формулировка оценочного задания
4. Описание бизнеса
5. Финансовый анализ
6. Методология оценки
7. Полный письменный отчет
8. Конфиденциальность отчета

 

 

ПОДПИСЬ И СЕРТИФИКАЦИЯ

Стандарты требуют, чтобы  были указаны имена всех оценщиков, выполняющих значительную профессиональную работу по заданию, а также их подписи. Это касается любых оценщиков, которые  проверяют отчет и отвечают за выполнение задания.

Кроме того, отчет должен содержать заявление о сертификации, например:

“Я свидетельствую, что, насколько мне известно:

• факты, изложенные в настоящем отчете являются достоверными и точными;
• приводимые анализ, мнения и заключения ограничены только принятыми допущениями и ограничивающими условиями, и являются моим личным непредвзятым профессиональным анализом, мнением и заключением;
• у меня нет (есть определенный) интереса в настоящем и будущем в имуществе, оцененным в настоящем отчете, и у меня нет (есть определенный) личного интереса или предубеждения относительно участвующих сторон;
• размер моего гонорара не связан с действием или событием, которое последует в результате проведения анализа, вынесения мнений или заключений, или использования настоящего отчета;
• мой анализ, мнения заключения сделаны, а настоящий отчет составлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной практики оценки;
• никто не оказывал значительной профессиональной помощи лицу, подписавшему настоящий отчет. (Если есть исключения, то необходимо указать имя лица, оказавшего значительную профессиональную помощь)”.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 

Каждый отчет должен содержать  заявление о допущениях и ограничивающих условиях. Ограничивающие условия касаются таких вопросов, как использование  отчета в специфических целях. В  качестве примера можно привести такое допущение: “Делается допущение, что заявление о собственности  на предприятие и его активы имеет  законную силу”.

ФОРМУЛИРОВКА  ОЦЕНОЧНОГО ЗАДАНИЯ 

В отчете об оценке должно быть четко определено:

• Хозяйствующий субъект и его часть, подвергающаяся оценке
• Стандарт стоимости (обоснованная рыночная стоимость, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, стоимость по учредительным документам, экономическая или стратегическая стоимость, или какой-либо иной стандарт)
• Цель оценки (развод, налогообложение и т.д.)
• Дата, на которую определена стоимость
• Дата подготовки отчета
• Полученная в результате оценки стоимость бизнеса может варьироваться в зависимости от цели или стандарта стоимости, применяемого в оценке. Например, стратегическую стоимость определяют по способности покупателя получить экономические результаты благодаря синергии действия сил, которых нет у нынешнего владельца. Поэтому продавец может получить от стратегического покупателя более высокую продажную цену, ожидаемую при определении обоснованной рыночной стоимости, чем от обычного покупателя.

ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ 

Отчет о бизнесе должен содержать полное описание предприятия, включая его организационно-правовую форму (корпорация, товарищество, единоличное  владение), историю, продукцию или  услуги, рынки и потребителей, руководство, основные активы (материальные и нематериальные), прогноз по экономике страны, отрасли  и компании, данные от стоимости  по прошлым сделкам, чувствительность к сезонным или цикличным факторам, конкуренцию и источники информации.

Отчет – это документ, предназначенный для информирования читателя о рассмотренных фактах и сделанных заключениях. Без  этой информации невозможно понять бизнес и основные факторы, влияющие на определяемую оценщиком стоимость.

ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ

Отчет об оценке должен содержать  анализ основных тенденций в финансовых делах предприятия. К отчету необходимо приложить краткие балансы и  финансовые отчеты с пояснениями. Если в применяемых методах дисконтированного  дохода/потока денежных средств использовались прогнозы по балансу или финансовому  отчету, то необходимо включить и описать  положенные в основу допущения. При  необходимости следует рассмотреть  финансовые результаты компании в сравнении  с результатами по отрасли.

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

Отчет должен включать обсуждение выбранных методов оценки и причин такого выбора. Оценщик должен описать  этапы применения каждого метода и каким образом они ведут  к полученному заключению оценки.

Наиболее противоречивой областью в теории оценки являются переменные величины, такие как коэффициент  капитализации, скидки за неликвидность, премии за контроль, скидки, обусловленные  неконтрольным характером участия. Стандарты требуют, чтобы отчет  включал пояснение о том, как  были получены и как применялись  переменные. Необходимо ясно изложить подтверждающие данные. Для обоснования  применения переменных уже недостаточно просто заявить “по моему профессиональному  мнению или исходя из моего опыта”.

ПОЛНЫЙ ПИСЬМЕННЫЙ ОТЧЕТ 

Стандарт АОО требует: “Полный письменный отчет должен в логической последовательности представлять ясное изложение соответствующей  информации, методов оценки и заключений, а также отражать иные специфические  требования этого стандарта, включая  положения о подписи и сертификации”.

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ  ОТЧЕТА

Стандарты требуют, чтобы  оценщик рассматривал отчеты как  конфиденциальные, предназначенные  только для клиента, если клиент не дает конкретных разрешений. Но отчеты оценщика обычно не имеют такой привилегии и могут быть раскрыты по решению  суда.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

Прилагаемый проверочный  список предназначен в помощь вам  для того, чтобы оценить полноту  письменного отчета об оценке, полученного  вами от оценщика. В случае судебного  разбирательства адвокатам зачастую не нужен полный письменный отчет. В  таких случаях проверочный список служит хорошим руководством для  ведения обсуждения со свидетелем-экспертом.

Поскольку отчет об оценке предназначен для лиц, не являющихся оценщикам, подобно вам, ваше мнение имеет большое значение. Можете ли вы ответить утвердительно на следующие  вопросы:

1. Был ли отчет написан так, что я мог понять его и следить за обсуждением? (Это не значит, что вы должны понимать все технические вопросы).
2. Отражены ли в отчете, по вашему мнению, все существенные факторы, влияющие на стоимость предприятия?
3. Обосновано ли заключение о стоимости, учитывает ли оно все факторы, представленные в отчете?

Хотя отчет может соответствовать  всем требованиям проверочного списка, это не является гарантией качества отчета. Однако вы можете быть уверенными, что если отчет не отвечает стандартам, то и сам оценщик не соответствует  минимальным стандартам, предъявляемым  к профессии оценщика.

 

Источники

 

1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)
2. Международные Стандарты Оценки (1-4) http://dpo-group.ru/legislation/mso1-4.asp
3. Стандарты оценки: http://cyclowiki.org/wiki/Стандарты_оценки
4. Филип Д. Пардо, Джеймс С. Ригби  «Руководство по чтению отчетов по оценке бизнеса для непрофессионалов» http://www.bizeducation.ru/library/fin/appr/pardo.htm