Содержание договора найма жилого помещения

· возможность признания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительным уменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения;

· увеличение общей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведения капитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такое увеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

· не внесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительной причины. Друге жилое помещение при выселении по данному основанию предоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищным законодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения Ст. 91 ЖК РФ. Основаниями такого выселения являются:

1. решение суда по иску наймодателя  или другого заинтересованного  лица о том, что наниматель  и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимости указанных противоправных действий, предоставлении разумного срока для противоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствий нарушений;

2. лишение родительский прав, если  совместно проживание таких граждан  с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниями выселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такое выселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающие споры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однако возможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилых помещений производится с предоставлением другого жилого помещения.

 

Заключение

 

 

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного законом порядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значение для защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользования жилым помещением.

В данной работе мы используем понятие "прекращение" договора социального найма жилого помещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием по отношению к "расторжению" договора и "выселению". Причем выселение нанимателей из жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищных правоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжение договора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этом наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большей самостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях только получением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права же наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя ограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащих обязательному соблюдению.

Законом предусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав и законных интересов граждан проявляются в том, что государство контролирует деятельность организаций и должностных лиц по административному выселению через прокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такой порядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же не лишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности, эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и не всесторонняя проверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что не вызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу, остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные для проживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного с длительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т.д., в том числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебными исполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановления прокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано с отказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи с этим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда к компетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные с получением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об их схожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о праве каждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения в суд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилого помещения.

При выселении в судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения также существуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточно часто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилое помещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск о выселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтому исполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела. Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма, закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконно занятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногда договор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либо обязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридических фактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, в силу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, утраты или изменения объекта договора и т.п.

В других же случаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершением нанимателем определенных право прекращающих действий (разрушение или порча жилого помещения, нарушение правил общежития и т.д.). При этом, в зависимости от оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременно с выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключением случаев, когда выселение производится без его предоставления.

На наш взгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантий жилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательной охраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселением благоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашему мнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлением другого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанность предоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрению квартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, это должно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей, что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данных категорий граждан.

Таким образом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкое правовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищного найма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованных требований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договора жилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилого помещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защиту жилищных прав и интересов граждан.

 

Список использованных источников

 

 

Нормативно-правовые акты

 

 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II, III и IV. По состоянию на 10 января 2007 года. Издательство: «Элит» - 2007 . - 477 с. ISBN: 9-785-9024-0487-3
3. Жилищный кодекс РФ.- Элит 2007 год.
4. ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года.- Элит 2010 год.

 

 

Учебники, монографии

 

 

5. Абова Т.Е., Абалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, Юрайт-Издат, 2006 год.
6. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. – М.: изд-во Юристъ, 2006. – 144 с. ISBN 5-7975-0823-0
7. Грудцына, Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов "Юстицинформ", 2007. - 674 с. - ISBN 928-6-468-50297-1.
8. Грудцына Л.Ю. «Гражданское право России: Учебник для вузов», - Юстицинформ, 2008. – 559 с. ISBN: 978-5-7205-0874-6.
9. Грудцына Л.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. - Система ГАРАНТ, 2008.
10. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен, 2006. – 415 с. ISBN. 5-472-02009-3.
11. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - М.: изд-во РОД "За права военнослужащих", 2005. – 381 с. – ISBN 5-93297-062-6.
12. Лихачев Г.Д. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. - ЗАО Юстицинформ, - 2005. – 432 с. ISBN: 5-7205-0641-1.
13. Садиков, О.Н. Гражданское право: Учебник. … Том 1, ИНФРА-М, 2006. - 641 с. - ISBN 57509-0275-7.
14. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Экзамен, 2002. 639 с.  ISBN 5-82123-0404-6
15. Тихомиров М.Ю. Образцы договоров по гражданскому законодательству РФ, - Юринформцентр, - 2007. – 223 с. ISBN: 978-5-89194-287-5
16. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. – Москва: Юстицинформ, 2007.- 448 с. ISBN 5-7205-0769-8.

 

 

Авторефераты и диссертации

 

 

17. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006.

 

 

Интернет-ресурсы

 

 

18.  http://constitution.garant.ru/
19. http://www.bolero.ru/books/9785902404873.html
20. http://www.informetr.ru/info/juro/codex/zhk

 

Приложение А

 

 

Договор найма жилого помещения

 

 

г. ______________        "__"__________ 20__ г.

____________________________________________________________________, (наименование собственника жилого  помещения или управомоченного  лица) именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ___________________________,

(должность, Ф.И.О.)

действующего на основании ____________________________________________,

(Устава, положения)

с одной стороны, и _____________________________________________________,

(Ф.И.О. гражданина-нанимателя)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. Предмет договора и другие  общие положения

1.1. По настоящему договору найма  Наймодатель обязуется предоставить  Нанимателю во владение и пользование  свободное изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.

1.2. По настоящему договору предоставляется  следующее жилое помещение: ____________________________________, именуемое в дальнейшем "Помещение".

(квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома)

1.3. В соответствии с настоящим  договором помимо Нанимателя  в помещении будут постоянно  проживать следующие граждане:__________________________________

______________________________________________________________________.   

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.

1.5. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится  в следующие сроки: ___________________________.

1.6. Одностороннее изменение размера  платы за жилое помещение не допускается.

1.7. Настоящий договор заключен  сроком на ______ лет (не более 5 лет).

2. Вселение граждан, постоянно проживающих  с Нанимателем. Временные жильцы

2.1. Другие граждане могут быть  вселены в помещение с согласия  Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

2.2. Наниматель и граждане, постоянно  с ним проживающие, по общему  согласию и с предварительным  уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев.