Выселение граждан из жилых помещений

Договор управления, если таковой имеется, может предусматривать иные сроки внесения платежей.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя и допускается это в судебном порядке именно в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). На сегодняшний день это наиболее распространенные случаи выселения. Можно сказать, что самый популярный вид "выселенцев" - это неплательщики. Стоит нанимателю жилого помещения забыть, не захотеть или не иметь возможности платить за коммунальные услуги в течении 6 месяцев, можно начинать паковать чемоданы, причем не только свои, но и своих зарегистрированных по этому месту жительства родственников".

При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

На сегодняшний день в стране многие семьи имеют значительные задолженности по коммунальным платежам. Далее мы остановимся на вопросе: кто может опасаться выселения из жилого помещения в связи с неуплатой коммунальных услуг?

Ответ на этот вопрос зависит от причин неуплаты коммунальных услуг. Как показывает практика, суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше шести месяцев, отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей. В качестве уважительных причин невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи детей, инвалидов и т.д. В тоже время, ответчик-наниматель не должен забывать, что доказывать уважительность причин образования задолженности должен он сам.

В ст.90 ЖК РФ предусматривается, что если наниматель и проживающих с ним членов его семьи не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течении более шести месяцев без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Вторым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ). К таким гражданам относятся:

- члены семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ);

- временные жильцы (ст.80 ЖК РФ);

- поднаниматели (ч.4 ст.79 ЖК РФ).

Выселение нанимателя и членов его семьи производится без предоставления другого жилого помещения.

Третьим основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п.3 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Речь может идти о нарушении правил пользования жилым помещением или санитарно - эпидемиологических правил, санитарно - гигиенических правил, а также требований пожарной безопасности.

Четвертым основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является использования жилого помещения не по назначению (п.4 ч.4 ст.83 ЖК РФ). Поскольку жилое помещение предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых помещениях промышленных производств, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.

Согласно ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ в случае, если указанные в данных статьях граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении перечисленных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.

При этом ЖК РФ не содержит нормы, устанавливающие формы предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует какой - либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, согласно ст.84 ЖК РФ, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других  благоустроенных жилых помещений  по договорам социального найма;

2) с предоставлением других  жилых помещений по договорам  социального найма;

3) без предоставления  других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится  жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит  переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано  непригодным для проживания;

4) в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение не может  быть сохранено или его общая  площадь уменьшится, в результате  чего проживающие в нем наниматель  и члены его семьи могут  быть признаны нуждающимися в  жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь  занимаемого жилого помещения  на одного члена семьи существенно  превысит норму предоставления (ст.85ЖК  РФ).

Если производится выселение из жилого помещения, расположенного в том доме, который подлежит сносу, и согласно ст.86 ЖК РФ такое выселение производится в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе жилого дома.

Если сносится дом, в котором находятся приватизированные гражданами квартиры, то собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение в собственность либо выплачивается компенсация в денежной форме. Данная обязанность возложена опять-таки на орган, принявший решение о сносе жилого дома.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Также, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством применяется в случаях признания жилого помещения непригодным для постоянного проживания. В соответствии со ст.87 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано аварийным или непригодным для постоянного проживания. Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем.

В случае если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохраняется либо его общая площадь уменьшается настолько, что проживающие в нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления, граждане подлежат выселению из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

При выселении по приведенным ранее основаниям гражданам, выселяемым из ранее занимаемого жилого помещения, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее следующим требованиям (ч.1 ст.89 ЖК РФ):

- жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, при этом неблагоустроенность ранее занимаемого жилого помещения и отсутствие в нем коммунальных удобств вовсе не являются основанием для предоставления нанимателю неблагоустроенного жилого помещения;

- жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;

- жилое помещение предоставляется гражданам равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; при выселении из жилого помещения, размер которого менее нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, тогда гражданину предоставляется другое благоустроенное жилое помещение с учетом этой нормы, а в случае, если наниматель ранее занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему собственно должна быть предоставлена отдельная квартира либо жилое помещение, состоящее из того числа комнат, в коммунальной квартире (ч.2 ст.89 ЖК РФ);

- при предоставлении жилого помещения не допускается заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч.1 ст.58 ЖК РФ);

- жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, т.е. оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч.2 ст.58 ЖК РФ);

- благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч.3 ст.89 ЖК РФ).

Если во всех указанных случаях наниматель отказывается от выселения, орган государственной власти или орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительном выселении из занимаемого жилого помещения. Обращаясь с таким иском, соответствующий орган должен указать другое благоустроенное помещение, которое будет предоставлено нанимателю вследствие его принудительного выселения.

 

 

 

 

Глава 2. Особенности отдельных оснований выселения граждан из жилых помещений

2.1 Выселение собственников из занимаемого жилого помещения

В данном пункте нами будет рассмотрен вопрос о выселении собственников из занимаемых жилых помещений. Первоначально мы определим содержание права собственности, которое закрепляется в ст. 209 ГК РФ. Согласно данной статьи собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки.

Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный ответственным органом срок, суд по иску последнего в отношении собственника может принять одно из следующих решений:

1. о сохранении жилого  помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права  и законные интересы граждан  и это не создает угрозу  их жизни и здоровью;

2. о продаже с публичных  торгов такого жилого помещения  с выплатой собственнику вырученных  от продажи такого жилого помещения  средств за вычетом расходов  на исполнение судебного решения  с возложением на нового собственника  такого жилого помещения обязанности  по приведению его в прежнее  состояние.

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения ст.32 ЖК РФ конкретизируют положения ст. ст.279 - 282 ГК РФ.

Положения ч.6 ст.32 ЖК РФ предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

во - первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения;