Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» туралы бағалау стандарты

3) салыстыру объектілерінің құнына  түзетілетін түзетулер  шамасын  есепке алу жолымен бағалау  объектісінің құнын айқындау;

4) алынған есептеу нәтижелерін  келісу.

25. Дамыту әдісі нақты жылжымайтын  мүлік объектісін бірқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен біріктіруге, осындай бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты табыстар мен шығыстарды айқындаумен, және нәтижесінде алынған құн көрсеткішін шығару үшін  таза табыстарды дисконттаумен  байланысты болады.

Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

1. жер  учаскесін пайдалану үшін қажет шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны өте тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау (мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны);
2. жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
3. жер учаскесін өте тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
4. бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;
5. жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу.

26. Жер учаскелерін сатуды салыстыру  әдісін тікелей қолдану мүмкін  болмаған жағдайда мынадай әдістерді  қолдану ұсынылады:

1) бөлу (аллокациялау) әдісі – жер  мен ондағы жақсартылғандардың  құны арасындағы қатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасныдағы қандай да бір басқа ара-қатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында жер мен ондағы жақсартулардың арасныдағы ортақ нарықтық бағаны айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады.

Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

жақсартылған жер учаскесінің (ондағы орналастырылған ғимараттардың) нарықтық құнын айқындау;

бағаланатындарға ұқсас құрылыс  салынған жер учаскесінің нарықтық құнында жер  үлесінің ең ықтимал  мәнін айқындау;

аймаққа бөлу коэффициентін ескеріп, бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде жердің нарықтық құнын есептеу;

2) алу (экстракция) әдісі – амортизацияны  шегеріп, шығындарды талдау және  басқа қатынастарда салыстырылатын  жылжымайтын мүлік объектілерінің толық бағасынан нәтижелерді алу жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын жанама салыстыру  тәсілі;

Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін ұқсас-объектілермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтерді айқындау;

бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен  айырмашылық дәрежелерін әр салыстыру  элементтері бойынша айқындау;

бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір ұқсас объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелеріне сәйкес келетін ұқсастарының бағаласын түзетулерді  әр салыстыру элементтері бойынша айқындау;

бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінен олардың айырмашылығын тегістейтін  әрбір ұқсас объектінің бағасын салыстыруды әр салыстыру элементтері бойынша түзету;

ұқсастардың түзетілген бағаларын  негізді қорыту  жолымен бағаланатын  жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын  мүлік объектісінің нарықтық құнын есептеу;

бағаланатын жер учаскесін қамтитын жалғыз жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнынан жақсартылған жер  учаскесінің ауыстыру құнын немесе өндіріс құнын шегеру жолымен  бағаланатын жер учаскесінің  нарықтық құнын есептеу;

3) қалдық құн әдісі жақсартылған жерлермен байланысты емес күту және қосылған табыстылық принциптеріне негізделген.

Әдісті қолдану шарты – бағаланатын  жер учаскесін табыс әкелетін жақсартулармен салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін  коммерциялық пайддалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға еесептелсе, онда осы табыстан жер учаскесіне қатысты жоқ табысты шегеру немесе капиталға айналдырылған табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ активтердің нарықтық құнын шегеру қажет.

Әдісті қолдану мүліктің табыстық объектілерімен шектеледі. Ол ең аз олқылықтарды талап ететін мүліктің жаңа объектілері үшін өте жиі қолданылады.

Әдіс мынадай әрекеттер ретілігін  болжайды:

нарықтық рента және болжанып отырған  операциялық шығыстар негізінде  бүкіл меншіктің таза операциялық табысын айқындайды;

құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық табыс айқындалады;

жер учаскесіне қатысты таза операциялық  табыс жер үшін капиталға айналдыру  нормасы арқылы құн көрсеткішінде  капиталға айналады;

4) бос учаске үшін жалдау төлемін капиталған айналдыру әдісі. Егер жер учаскесі бос екендігіне қарамастан рента әкеле алса, осы рентаны жеткілікті нарықтық деректер болған кезде нарықтық құн көрсеткішінде капиталға айналдыруға болады:

Әдіс мынадай әрекеттер реттілігін болжайды:

жер учаскесімен жасалатын жер  рентасын есептеу;

жер рентасын капиталға айналдырудың тиісті коэффициент шамасын айқындау;

жер рентасын капиталға айналдыру  жолымен жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу.

 

 

6. Өзгеше жылжымайтын мүлік объектілерін

бағалау ерекшеліктері

 

27. Ауыл шаруашылығы жер-суы ретінде  пайдаланылатын жер учаскелерін  бағалау үшін ренталық табысты  айқындаудағы жалпы табыс ауылшарушылық  дақылдарының типтік өнімі динамикасын  оны нарықты сату бағасын талдау  негізінде (жер учаскесінің шекараларында топырақтың құнарлылығына, тиісті агроөндірістік топырақ топтары бойынша дақылдың өнімділігіне сәйкес) есептеледі. Ренталық табысты есептеу уақытында ескерілетін шығындар өңірлік нарыққа тән болып табылатын өндірістік шығындар мен өндірушінің кірісін қамтиды.

28. Орман  өсімдігімен жабылған  және орман өсіруге арналған  жер учаскелерін бағалау үшін  ренталық табыс орман ресурстарын  пайдаланудан болжам жасалатын  жалпы табыстан кесу айналымы  кезеңінде өндірушінің өндірістік  шығындары мен кірістерін шегеру жолымен есептеледі.

29. Шекараларында  шаруашылық  қызмет үшін пайдаланылатын табиғи  және жасанды жбық тоғандар  орналасқан жер учаскелерінің  құны жақсартылған жерлері бар  жер учаскелерін бағалауды жүргізу  үшін белгіленген тәртіппен айқындалады.

30. Құрылысы аяқталмаған объектілердің құны шығындық, салыстырмалы амалдарды қолдана отырып, сондай-ақ барлық әдістемелік амалдарды біріктіру жолымен айқындалады.

Әдістемелік амалдар біріктірілген  жағдайда аяқталмаған құрылыс объектісінің құны оның құрылысы аяқталғаннан кейін өте тиімді пайдалану және пайдалануға енгізу шартымен бағалау объектісінің болданып отырған нарықтық құны мен құрылысты аяқтауға және осы объектіні пайдалануға енгізуге келтірілген шығындардың ағымдағы құнының арасындағы айырым ретінде айқындалады.

31. Жылжымайтын мүліктің табиғи  объектілерінің құны иесі (баланс  ұстаушы, пайдаланушы) үшін  олардың  пайдалылығын талдау нәтижелерінің  негізінде және осы объектілерді  пайдалануға қатысты заңнамада  белгіленген шектеулер ескеріліп  айқындалады.

32. Таратқыш құрылғылардың құны шығындық және табыстық амалдарды қоданып айқындалады. Табыстық амал осындай жылжымайтын мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді ескеруге негізделеді.

33. Тарихи мүлік объектілерін  бағалау объектілері мынадай  реттілікпен орындалады:

бағалау объектісі сәйкестендіріледі: осы тарихи объект: ескерткіш, ғимарат  немесеучаске жататын топ айқындалады;

меншік құқығы сәйкестендіріледі;

 халықаралық, ұлттық немесе  өңірлік сынды тарихи мәртебені  тіркеу деңгейі айқындалады;

тарихи мүлікті қорғауға байланысты белгіленген шектеулер зерттеледі;

тарихи мүлік объектілері иеленетін  артықшылықтар мен шектеулерді  ескере отырып, осы Стандартта келтірілген  бір немесе бірнеше әдістермен бағалау  жүргізіледі.

 

 

7. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар

 

34. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтайды:

1) бағалау нысанасы мен айқындалатын  құн түрін сәйкестендіреді;

2) жылжымалы мүлікке бағалау  жүргізу кезінде пайдаланылатын  ақпараттың шынайылығын қамтамасыз  етеді;

3) құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіреді;

4) бағалау әдістерін таңдауды  негіздейді;

5) бағалау туралы есепте шынайы  деректерді, есептік көрсеткіштерді  және олардың  екі мағынада  түсіндірілуіне жол бермейтін  негізделген нәтижелерді толық әрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді.

 

 

8. Бағалауды жүргізу тәртібі

 

35. Тапсырманы айқындау:

1) бағаланатын мүлікті сәйкестендіру  (орынға барып тексеру);

2) мүліктік құқықтарды сәйкестендіру;

3) бағалау нысанасын (пайдалану  саласын) нақтылау;

4) бағалау базасы мен құн түрін  қалыптастыру;

5) бағалау күндерін келісу;

6) өзге де шектейтін жағдайларды  айқындау;

7) бағалау туралы шарт жасау.

36. Алын ала  дау, деректерді  іріктеу және жинау:

1) құжаттарды, бағалау объектісі  туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;

2) өңірдегі, қаладағы және бағалау  объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық  және экологиялық ахуалды жалпы  талдау;

3) осы мүлікке сұраныс пен  ұсынысты талдау.

4) бағаланатын жылжымайтын мүлікті  аса тиімді пайдалануды талдау.

37. Бағалау амалдары мен әдістерін  таңдау, бағалау объектісінің нарықтық  немесе өзге де құнын анықтау  бойынша есептеулерді орындау:

1) нарықтық амал;

2) кірістік амал;

3) шығындық амал.

38. Бағалаудағы үш амал бір-біріне  байланысты емес және шынайы  ақпарат болған кезде нарықтық құн шамасы бойынша жақын біреуін беруге тиіс. Алайда практикада түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық  әдіспен жүргізілетін бағалау нәтижелерін келісуді талап етеді. бағаланатын мүліктің түріне және басымдықтарды бағалау мақсаттарына қарай қолданылатын әдістер өзгеруі мүмкін. Дамыған нарық жағдайында нарықтық амал өте басым деп есептеледі.