Оценка стоимости бизнеса

Rвозвр= R/ ((1+ R)^k - 1)

Rвозвр – норма  возврата капитала; 
R – безрисковая ставка; 
k – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).

Rвозвр = 0,05/(1,05^30 – 1) *100% = 1,5

Расчет ставки капитализации представим в таблице 2.5.

                                                                              Таблица 2.5

     Расчет  ставки капитализации

 

 Стоимость  производственного здания при  доходном подходе 

366477/0,175 = 2094154 руб.

     Сравнительный подход к оценке недвижимости

     В результате исследований получены рыночные данные относительно сделок купли-продажи  аналогичных объектов недвижимости в том же районе (табл.2.6).

     Таблица 2.6

 

     Средняя цена 1 м² площади здания-аналога = (1,4 + 1,1 + 1,3)/3 = 1,3 тыс. руб.

Стоимость здания определенная сравнительным подходом = 1300*1300 = 1690000 руб.

     Затратный подход к оценке недвижимости

     Рыночная  стоимость объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями)  при затратном подходе рассчитывается с учетом остаточной восстановительной  стоимости здания и стоимости  земельного участка.

     Оценка остаточной восстановительной стоимости здания

     При изучении сборников укрупненных  показателей восстановительной стоимости, справочных материалов и данных строительных организаций выяснилось, что стоимость строительства 1 м² аналогичных конструкций в данном районе составляет 1000руб.

     Полная  восстановительная стоимость производственного  здания = 1000*1300 = 1300000 руб.

     Хронологический возраст здания = 8 лет.

     Нормативный срок службы здания = 70 лет.

     Физический  износ = 8/70*100% = 11%, т.е.

     Функциональный износ составил 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 1300000*0,05= 65 000р.

     Моральный износ у здания отсутствует.

     Совокупный  износ здания = 1 – (1-0,11)(1-0,95) = 0,155

Остаточная  восстановительная стоимость здания  1300000*0,845 =

1098500 руб.

     Оценка  стоимости земельного участка

     Расчет  рыночной стоимости  земли методом  выделения

     Определим рыночную стоимость земли в составе  единого объекта недвижимости —  земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость  здания определенная методом сравнения продаж равна 1560000 руб.

     Также рассчитана полная восстановительная  стоимость здания, находящегося на земельном участке, она составляет 1089600 руб. Совокупный износ определен  в размере 15,5%. Вычтя из итоговой стоимости здания стоимость улучшений, получим стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка методом выделения = 1760000 – 1300000*0,845 = 661500 руб.

     Расчет  рыночной стоимости земли методом остатка для земли

     В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:

     V_L = (I - V_B * R_B )/ R_L ,

     где V_L — оценка рыночной стоимости земельного участка;

          I — чистый операционный доход;

          V_B — рыночная стоимость улучшений;

     R_L — коэффициент капитализации доходов от земли;

       R_B — коэффициент капитализации доходов от улучшений.

     Чистый  операционный доход возьмем из доходного  подхода оценки недвижимости, равный 366477 руб. Стоимость улучшений равна стоимости здания определенная сравнительным подходом - 1560000 руб. Коэффициент капитализации для улучшений также был посчитан выше и равен 17,5%.

     Рассчитаем  ставку капитализации доходов от земли методом кумулятивного  построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая  ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.

     Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения  коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 5 %. 
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки – 5 %, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.

     Премия  за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных  участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 5 %.

     Таблица 2.7

     Расчет  ставки капитализации  для земельного участка

 

     Таким образом, стоимость земельного участка  методом остатка для земли = (342271 – 1560000 * 0,175) / 0,15 = 461807 руб.

     Средневзвешенная  стоимость земли  с учетом всех примененных  подходов

     α (сравнит.) = 60%, т.к. метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями.

     α остат.(доходн.) = 40%, т.к. метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

     Средневзвешенная  стоимость земли = 639288 * 0,6 + 461807 * 0,4 =      = 568296 руб.

Стоимость недвижимости определенная затратным  подходом =1098500+568296 = 1666796 руб. 

     Средневзвешенная  стоимость производственного здания с учетом всех примененных подходов

     α дох. = 20%, так как спрос на данные здания не постоянен.

     α сравн. = 40%, так как объекты, выбранные  для сравнения  похожи по конструкции  и по используемым при их строительстве  материалам.

     α затр. = 40%, так как известна смета  затрат на строительство оцениваемого здания в настоящих условиях.

Средневзвешенная  стоимость здания = 2094154*0,2 + 1690000*0,4 + 1666796*0,4 = 1 761 549 руб.

Оценка  транспортных средств 

     Оценка  автомобиля МАЗ 53366 2000 г.в.

                                 

Затратный подход

           Восстановительная стоимость автомобиля составляет 1300000 р.

     Состояние транспортного средства можно охарактеризовать как пригодное, а износ соответственно следует принять равным 30%.

     Функциональный  износ, в связи с устаревшими  конструктивными решениями и  дизайном ТС следует принять равным 30%.

     Внешнего (экономического) износа объект оценки не имеет.

     Степень совокупного износа:

     S = 1- (1 – 0,30) * (1 – 0,30) * (1 – 0,00) = 0,51. 

Стоимость транспортного средства, определенная в рамках затратного подхода,  с  учетом совокупного износа составляет 663 000   р.

     Доходный  подход к оценке ТС

     Данный  подход мало применим к оценке ТС из-за сложности выделения дохода производимого  единицей оборудования.

     Сравнительный подход к оценке ТС

     Известны  цены продаж двух автомобилей МАЗ 53366. Цены аналогов: 610000 руб., 580000 руб. Износ оцениваемого ТС = 51%. Износ аналогов соответственно: 47%, 53%. Стоимость ТС = (610000/0,47 + 580000/0,53)*0,49/2 = 586092 руб.

     Средневзвешенная  стоимость транспортного  средства с учетом всех примененных подходов

     α сравн. = 70%, так как цены официально подтверждены.

     α затр. = 30%, так как сложно точно  подсчитать накопленный износ.

     Средневзвешенная  стоимость транспортного средства = 605150*0,3 + 586092 *0,7 = 591809 руб. 

Оценка  оборудования

     Затратный подход к оценке оборудования

Оценка - Пилорамы рамной Р54-6В.

                                                   

Полная  восстановительная стоимость по цене предприятия-изготовителя     = 3 000 тыс. руб.

Хронологический возраст оборудования = 1 год.