Анализ кредитного риска (на материалах ОАО Сбербанк России)

заключения  договора страхования имеется просроченная задолженность.

       При страховании кредитной сделки для  заключения договора страхования страхователь представляет:

       -копию  кредитного договора;

       -документы,  подтверждающие обеспеченность  кредита;

       -документы, необходимые для оценки страховщиком степени собственного риска.

       По  договору страхования риска непогашения  кредитов страховщик выплачивает страхователю возмещение в размере 50-90% суммы непогашенного  заемщиком кредита и процентов  по нему. Конкретный предел ответственности страховщика и срок наступления его ответственности устанавливаются в договоре страхования. При наступлении страхового случая оговоренный процент ответственности страховщика умножается на всю сумму задолженности (включая проценты за пользование кредитом), подлежащей возврату по условиям кредитного договора.

       После выплаты страхователю страхового возмещения, последний уступает страховщику  право требовать возмещения причиненных  должником убытков в пределах выплаченного возмещения. Размер тарифной ставки при заключении договора страхования определяется путем умножения основной ставки, зависящей от срока предоставления кредита, на поправочный коэффициент, устанавливаемый в зависимости от кредитоспособности заемщика (например, от 0,2 до 5,0). Таблица основных ставок может выглядеть следующим образом (см. таблицу 3.2).

       Таблица 3.2

       Размеры тарифных ставок страховой суммы.

         

       После заключения договора страхования страховщик может осуществить перестрахование, т.е. передать часть своей ответственности  на согласованных условиях другим страховщикам. Цель подобной операции - диверсификация риска страховой компании, защита от крупных страховых случаев и обеспечение устойчивости страховых операций. С кредитным тесно связан инфляционный риск- риск обесценения сумм, уплачиваемых заемщиком при погашении долга. Методом его страхования служит индексация, при которой в кредитном договоре оговаривается, что сумма платежа зависит от изменения определенного индекса, например индекса цен, а также заключение возобновляемых (револьверных) займов на короткий срок с правом их возобновления и пересмотра уровня ставки.

       При заключении кредитных договоров под залог имущества необходимым условием является страхование Предмета залога. Выгодоприобретателем по таким договорам страхования выступает банк. Таким образом, банк минимизирует кредитный риск, связанный с утратой предмета залога вследствие его конструктивной гибели.

       Рассмотрим  простой пример. Кредит выдан под  залог легкового автомобиля. Автомобиль застрахован, и по договору страхования  Выгодоприобретателем выступает банк. В результате любого повреждения  автомобиля: дорожно-транспортное происшествие, повреждение в результате действий злоумышленников, угон – страховое возмещение, определенное специалистами страховой компании, на усмотрение барка, может выплачено клиенту для восстановления автомобиля либо перечислено в счет погашения кредита. То есть кредитный риск, связанный с утратой предмета залога, минимизирован посредством страховой компании.  
 

3.2. Снижение  кредитного риска за счет предоставление  кредита под залог недвижимости 

       Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией  возврата которых является залог недвижимого имущества.

       У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

       - предприятия, а также здания, сооружения  или иное имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

       - земельные участки;

       - воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

       - космические объекты;

       - незавершенное строительство и  недвижимое имущество, возводимое  на земельном участке, отведенном  для строительства в установленном  порядке.

       Предметом ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю на общее имущество без согласия других собственников.

       Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое  значение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственно-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

       Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования патенты и другие исключительные права, долги предприятия), а также, если срок использования его превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка-кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок), даже если этот срок менее одного года. На практике ипотекой предприятия главным образом обеспечиваются долгосрочные инвестиционные кредиты.

       Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

       - свидетельства о государственной  регистрации права собственности  на объекты недвижимости, в том  числе на земельные участки;

       - документ о территориальных границах  земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным  ресурсам и землеустройству; 

       - справка из Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству об  отсутствии арестов на закладываемое  залогодателем имущество;

       - заключение независимой профессиональной  оценочной компании (фирмы) об  оценке реальной стоимости предмета  ипотеки;

       - договор со страховой компании  о страховании объекта недвижимости;

       - проект договора ипотеки;

       -другие  документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

       При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано  ли в аренду, кто еще имеет право  пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

       Банком  тщательно изучаются все предоставленные  документы . кроме оценки финансового  состояния заемщика особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет некоторые особенности.

       В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  договор об ипотеке должен быть нотариально  удостоверен, затем он подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. №122-ФЗ.  Она проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации права недвижимое имущества и сделок с ним (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

       Права на недвижимое имущество и сделки с ним отражаются в Едином государственном реестре прав. Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре.

       Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой  кредитному договору и договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой. Конкретно она удостоверяет следующие права ее владельца: право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, а также право на получение использования по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества (т. е. по кредитному договору), без представления других доказательств его осуществления. Обязательным по закладной лицами являются должники по обеспеченному ипотекой обязательству (в нашем случае – по кредитному договору) и залогодатель.

       В соответствии с Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ закладная (документ о залоге заемщиком недвижимого имущества) представляет собой обращаемую ценную бумагу. Она предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в данном государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

       С согласия залогодержателя залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки  другому лицу в собственность, аренду или временное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.

       Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу в обеспечении обязательства  по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной.

       Согласно  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составление и  выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются:

       - предприятие как имущественный  комплекс;

       - земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

       - леса;

       - право аренды выше перечисленного  имущества.

       Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных  первичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов и инвестиционный процесс, находиться в самом начале своего развития. Для его формирования нужна финансовая поддержка государства.

       Как правило, кредитный риск по ипотечным  кредитам, связанный с несоблюдением  условий кредитного договора или  мошенническими действиями реализуется  гораздо реже по сравнению с кредитами, выданными под поручительство или без обеспечения. Именно поэтому по кредитам, выдаваемым под залог недвижимости, довольно низкая процентная ставка и продолжительный срок кредитования. В Городском отделении № 8203 Сбербанка России ОАО доля ипотечных кредитов в общей сумме проблемной и невозможной ко взысканию задолженности составляет 5%.

       Таблица 3.3

       Сведения  о состоянии ссудной задолженности  Городского отделения №8203 ОАО Сбербанка  России по состоянию на конец 2009 г.