Маркетинг рынка недвижимости

Федеральное агентство по образованию РФ

ГОУ ВПО «Сибирский Государственный Технологический Университет»

 

 

Факультет: Гуманитарный

Кафедра: Экономики и Менеджмента

 

 

Курсовой проект

Маркетинг рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

Руководитель:

Кравченко М.В.________

Выполнила:

Студентка гр.73-1

Терешина Е.И.__________

 

 

Красноярск 2011

Содержание

Введение…………………………………………………………………………………. ..3

Глава 1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости……………...5

1. Понятие рынка недвижимости……………………………………………………. ...5
2. Структура рынка недвижимости………………………………………………….. ...6
3. Роль рынка недвижимости………………………………………………………… ...8
4. Маркетинговые услуги на рынке недвижимости…………………………………..10
5. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости………………12
6. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости……………………16

Глава 2 Анализ рынка недвижимости…………………………………………………..17

2.1 Общая оценка рынка недвижимости 2010-2011 гг.………………………………..17

2.2 Вторичный рынок жилья…………………………………………………………….19

2.3 Первичный рынок жилья…………………………………………………………….21

2.4 Аренда жилья………………………………………………………………………....22

2.5 Ипотечное кредитование…………………………………………………………….23

Глава 3 Исследование рынка недвижимости в Кежемском районе…………………..25

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список литературы……………………………………………………………………....32

Приложение………………………………………………………………………………33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Рынок недвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений.

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона – посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

 

 

Прогнозирование развития рынка (ожидаемые структурные изменения в старых отраслях экономики, появление новых товарных рынков и связанные с этим изменения потребительских свойств товара, формирование новых потребностей покупателей) носит оценочный, предположительный характер. Однако именно эти исследования необходимы для выработки стратегической линии предприятия, особенно при разработке новых товаров и планов введения их на рынок.

Для обеспечения эффективного использования редких ресурсов и максимального удовлетворения потребительских требований специфика современной жизни требует от субъектов экономических отношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов.

На сегодняшний день эта тема актуальна, потому что рынок недвижимости постоянно расширяется, и на нем появляются новые возможности. Цель курсового проекта состоит в исследовании рынка недвижимости в Кежемском районе, с целью выявления рентабельного открытия в нем агентства недвижимости.

Задачи курсового проекта:

-Провести опрос жителей  г. Кодинск

-Провести анализ 4Р

-Рассчитать затраты на  реализацию проекта

-Провести SWOT и STEP анализ Кежемского района

Эффективность проекта зависит от обращения людей в агентство недвижимости, с целью продажи, покупки или консультации. Если в районе будет интенсивно развиваться строительство, то люди чаще начнут обращаться за помощью к риэлторам.

Для изучения рынка недвижимости я взяла город Кодинск.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

1. Понятие рынка недвижимости

 

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами, между продавцами, покупателями и посредниками и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. [7]

Рынок недвижимости — это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.[7]

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Структура рынка недвижимости

 

Объектами недвижимости являются:

1) жилье (жилые помещения);

2) коммерческая недвижимость;

3) промышленная недвижимость;

4) недвижимость социально-культурного  назначения;

5) земля (земельные участки).

 

Субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавец (арендодатель);

2) покупатель (арендатор);

3) профессиональные участники  рынка недвижимости.

 

3.1) Институциональные участники  рынка:

- специалисты по инвентаризации  земли и строений.

- нотариусы и органы  регистрации имущественных прав.

- проектировщики.

- строители.

- специалисты по технической  эксплуатации объектов.

3.2) Неинституциональные  участники рынка:

- риэлторы, занимающиеся  любыми легальными операциями  на рынке.

- брокеры, занимающиеся организацией сделок между продавцом и покупателем и получающие комиссионное вознаграждение.

-  агенты - помощники брокера, выполняющие его поручения.

- оценщики недвижимости, занимающиеся оценочной деятельностью (в том числе независимые оценщики).

- финансисты (банкиры), ипотечные  кредиторы, занимающиеся финансированием  операций с недвижимостью, включая  ипотечное кредитование.

- управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости), занимающиеся  организацией эксплуатации объекта  с целью обеспечения максимальной  его доходности.

- специалисты по маркетингу, по связям с общественностью, по рекламе.

- юристы.

- страховщики.

- участники фондового  рынка недвижимости.

- члены национальных и международных профессиональных объединений участников рынка недвижимости. [8]

 

 

 

 

1.3 Роль рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Исходя из определения, что рынок – это место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой участник рынка нуждается в помещении, собственном или арендованном, для осуществления своей деятельности. Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций. С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи. Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования. С точки зрения реализации собственности, рынок недвижимости – это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.[6,стр.56]

Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал. При этом возможность получения дохода не зависит от того, является ли недвижимость жилой или нежилой. Так владелец жилой недвижимости имеет возможность передачи её (целиком или частично) в аренду за определённую плату. А владелец предприятия или магазина, использует собственность для осуществления своей коммерческой деятельности. Другими словами, эксплуатирует недвижимость для получения дохода или прибыли. Такое свойство недвижимости как возможность её эксплуатации для получения дохода или прибыли делает очевидной связь рынка недвижимости с рынками товаров, капиталов и финансов. В то же время, следует признать определённую самостоятельность рынка недвижимости, и ни в коем случае не ассоциировать его с частью финансового рынка. Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую. Кроме того, отличительные черты рынку недвижимости придаёт специфический характер его товара, который однозначно отличается от других видов товаров. Главное отличие недвижимости – это индивидуальность набора его свойств. Другими словами, каждый объект недвижимости может обладать практически неповторимым комплексом свойств. Объекты недвижимости могут различаться по физическим свойствам: по материалам, использованным при сооружении, по срокам эксплуатации, по архитектурным стилям, по структуре и обустройству внутреннего пространства, по заложенной возможности модернизации и так далее. Помимо физических и эксплуатационных свойств недвижимость может характеризоваться свойствами окружающей среды, включённости в структуру коммунального хозяйства, политическим и культурным развитием региона. Кроме того, есть комплекс субъективных свойств, определяемых точкой зрения покупателя. Например, близость к центру или месту работы, вид из окна, наличие шума и т.п. [10]

Многообразие свойств объектов недвижимости обуславливает практически индивидуальное формирование цен. При этом, чем выше степень уникальности недвижимости, тем выше и цена. Здесь стоит отметить наличие ощутимой ограниченности продавцов и покупателей, существующей на рынке дорогой недвижимости, в особенности жилой. К примеру, высокой стоимостью характеризуются объекты недвижимости в экологически чистых или центральных районах, недавно возведённые, имеющие развитую инфраструктуру и художественную выразительность. В силу их высокой цены ограничено количество покупателей. А ограниченность спроса влечёт за собой ограниченность и количества продавцов.