Экономика недвижимости

V=(ЧОД-DS)* PWAF + (SP-BAL)* PWF + ML,

где ЧОД –  чистый операционный доход.

DS - годовая сумма  по обслуживанию долга,

PWAF - фактор текущей  стоимости аннуитета по ставке  отдачи на cобственный капитал,

SP – цена перепродажи  собственности, 

BAL – остаток  ипотечного долга при перепродаже,

PWF - фактор текущей  стоимости реверсии по ставке  отдачи на собст-

венный капитал,

ML – сумма  кредита. 

Сумма кредита ML = 0,7*V.

DS = ML*F6(10%,25 лет, ежемесячно)= =

PWAF= F5(16%,10 лет, год) =

SP= 0,035*V

BAL = (DS/12)*F6(10%,10 лет,  ежемесячно)=

PWF=F4(16%, 10 лет,  год)= = 0,2267 

V=(50000-0,0697*V)*4,8333+(0,035*V-0,000077*V)*0,2267+0,7*V 

V=241665-0,3369*V+0,0079*V-0,000017*V+0,7*V 

0,629*V=241665 

V=384205 

Используя общую  модель ипотечно-инвестиционного анализа, рассчитанная стоимость недвижимости равна $384 205. 

2. Расчет  стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда.

 

Ro = Ye - M* C - ∆o * F3,  

где Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

M – коэффициент  ипотечной задолженности;

С – ипотечный  коэффициент Эллвуда;

∆ – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

F3 – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.

С = Ye + PRN * F3 – Rm – называется С – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом,

где С – коэффициент Эллвуда;

PRN – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;

Rm – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат и текущего остатка долга. 

Ye=0,16 

M=0,7 

PRN=1-F5(10%, 15 лет, ежемесячно)/F5(10%,25 лет, ежемесячно)

F5(10%, 15 лет, ежемесячно)=

=

F5(10%,25 лет, ежемесячно)=

=  

PRN=1-93,06/110,05=0,154 

F3=F3(16%,10 лет, год)=  

∆o=-0,2 (изменение  стоимости недвижимости – 20% потери) 

Rm=DS/ML, 

где DS – годовая сумма по обслуживанию долга,

ML – сумма  кредита

Rm=

 

Отсюда, коэффициент  Эллвуда равен: 

. 

Общий коэффициент  капитализации равен:  

Ro =0,16-0,7*0,0586-(-0,2)*0,0469=0,1284 (12,84%). 

Стоимость недвижимости V= 389 408.

Используя метод Эллвуда, рассчитанная стоимость недвижимости равна $389 408. 

Ответ: ипотечно-инвестиционный анализ показала стоимость недвижимости $384 205, а метод Эллвуда - $389 408. 

Задача 4.1 

Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни – 44 года. Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.

Какова  величина неустранимого физического  износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость  с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?

1. Прямые издержки, $                                                        200 000 
      в том числе:

      – кровля, $                                                                           8000

      – электропроводка, $                                                          4000

      – система тепло и водоснабжения  и канализация, $       3000

2. Накладные  расходы, $                                                          8000

3. Прибыль предпринимателя, $                                           25 000

За время  эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась. 

Решение:

Стоимость нового строительства:

 

Величина неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

 
 
 

Величина совокупного  физического износа здания равна 9740+25704=35 444 $ или 15,2%.

Стоимость здания равна

 С=Восстан.стоимость-Совокупный физ.износ=233000-35444=197556 $ 

Ответ: Величина совокупного физического износа здания равна 35 444 (15,2%), стоимость здания равна 197556 $. 

5.ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ  СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ 

Задача 5.1 

Определить медиану, моду и установленную корректировку  по данным, представленным в таблице 5.1.

Таблица 5.1 Информация по парным продажам

 

Решение: 

 

Мода равна  Мо=$3000

Медиана равна  Ме=$4500

Среднее арифметическое значение Ср.арифм.=(6000+4500+3000+3000+8250)/5=$4950

Поправка на наличие сада у дома равна $3000. 

Задача 5.2 

Какова  оценочная стоимость магазина общей  площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.2). 

Таблица 5.2 Информация о продажах аналогичных объектов

 

Решение: