Оценка недвижимости

• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)»;

• Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;

• Стандартами СМАО.

7. ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ

В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО №3 проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

4. Сбор и обработка исходных данных;

5. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов и проведение соответствующих расчетов.

6. Обобщение результатов полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

7. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ

 

Стоимость представляет собой денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствии с адекватным методом оценки. Оцениваемая стоимость есть показатель прогнозный, она указывает ту денежную сумму, которую вероятно заплатит расчетливый покупатель за данный объект, имея в виду, что данный объект ему полезен и принесет какую-то выгоду.

Под термином рыночная стоимость в настоящем отчете понимается следующее:

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

- одна из сторон  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  Обязана принимать исполнение;

- стороны сделки  хорошо осведомлены о предмете  сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки  представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной  для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей-либо стороны  не было;

- платеж за  объект выражен в денежной  форме.

9. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость)определяется путем уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Цена - термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и принципы оценки. М. 1994).

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ПС РФ).

Анализ наиболее эффективного использования Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.(АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ: Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I.Терминология).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

9. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

ООО «Север-строй» было зарегистрировано 01.07.1992 г. ОГРН 1356400981504. Местонахождение: Красноярский край, г.Красноярск,ул. 9 мая, д. 18.

Основной вид деятельности ООО «Север-строй» производство общестроительных работ по возведению зданий, монтаж зданий и сооружений из сборных конструкций.

В состав основных средств предприятия входят:

- 2 объекта недвижимости (производственный цех 1000 кв.м., Складское помещение площадью 2000 кв.м);

- 1 машина;

- 1 земельный участок (право аренды) общей площадью 18 500 кв.м.

11. ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ  ДЛЯ ОЦЕНКИ

 

Исходные материалы для оценки приведены в приложении к отчету:

1. Договор №1-Б/11/13 на выполнение оценочных работ от 20.11.2013г.

2. Выписка из ЕГРЮЛ от 24.11.2012 г.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: 24 ВП001947, 001948, 001938, 001944, 001945, 001941, 001940, 001946, 001939, 001943 от 02.06.2003 г. и 24 ЕЗ 559136 от 16.02.2007 г.

4. Справка об общей численности работающих в ООО «Север-строй»от 01.01.2012 г.

5. Расшифровка стр. 230 баланса «Дебиторская задолженность» на 01.01.2012 г.

6. Расшифровка стр. 120 баланса «Основные средства» на 01.01.2012 г.

7. Баланс ООО «Север-строй» за 2011-2012 гг.

8. Договоры аренды земельных участков с дополнениями и кадастровыми паспортами.

12. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЕ

12.1. Обзор текущей ситуации  в Российской экономике

В мае текущего года возобновился рост российской экономики после снижения, наблюдаемого в марте-апреле.  По оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился по сравнению с апрелем на 0,5% с исключением сезонного фактора. Положительный вклад в рост ВВП внесли обрабатывающие производства, торговля и строительство. Со стороны спроса положительную динамику продемонстрировали инвестиции в основной капитал, а также потребительские расходы.

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в мае 2013 г по сравнению с маем 2012 г. составил 4,2% (в апреле этот показатель соответственно составлял 3,7%), в целом за январь-май к соответствующему периоду прошлого года -  4,5 процента.

В промышленном производстве в целом после спада в марте на 1,5% и в апреле на 0,1% в мае возобновился рост, составивший 1,6% с исключением сезонной и календарной составляющих. Этот рост обусловлен ускорением динамики обрабатывающих производств на 2,5% (в апреле - 0,1%) и производства и распределения электроэнергии, газа и воды на 0,8% (в апреле – снижение на 0,9 процента).

В добыче полезных ископаемых третий месяц производство падает (в марте – на 0,8%, в апреле – на 0,2%, в мае – на 0,5 процента). В результате в мае годовая динамика вышла в отрицательную область (-0,3 процента).

В мае с исключением фактора сезонности рост наблюдался по всем видам деятельности обрабатывающих производств за исключением производства машин и оборудования. Наибольший вклад в рост обеспечили производства транспортных средств и оборудования, а также  металлургическое производство и производство прочих неметаллических минеральных продуктов.

Производство машин и оборудования сокращается в течение четырех последовательных месяцев и в мае было на 7,7% ниже, чем годом ранее.

Инвестиции в основной капитал в мае существенно выросли после апрельского спада. С исключением сезонного и календарного факторов инвестиционная активность в мае по сравнению с апрелем увеличилась на 2,4% против снижения в апреле на 1,4 процента.

Второй месяц продолжается рост в строительстве. С исключением сезонного фактора прирост по виду деятельности «Строительство» составил 1,7% по сравнению с апрелем. В жилищном строительстве в мае ситуация значительно улучшилась -  по сравнению с апрелем прирост, по данным Росстата, составил 5,9% после снижения на 24,0% в апреле по сравнению с мартом.

Динамика оборота розничной торговли в мае возобновила рост после стабилизации в апреле и составила с исключением фактора сезонности 0,6 процента. Этот рост был в большей степени обусловлен дальнейшим снижением сбережений населения. В мае продолжился рост кредитования населения на фоне замедления накопления депозитов. Сезонно-выровненная норма сбережений снизилась с 7,9% в апреле до 6,1% в мае. Это рекордный минимум, если исключить данные за декабрь   2008 г. и январь 2009 г., когда сбережения резко упали на фоне ожидания девальвации рубля.