Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Ноября 2013 в 17:29, курсовая работа

Краткое описание

Бурное развитие рыночной экономики в России к традиционным рынкам сырья, товаров, рабочей силы добавило еще один – рынок предприятий. Любой инвестор имеет выбор: развивать бизнес с нуля или купить существующую компанию (долю в ней).
Стремительное развитие инвестиционного рынка предъявляет новые требования к специалистам, занятым в финансовой сфере.
Для любого инвестора, намеревающегося приобрести бизнес, важно проведение квалифицированного анализа и достоверной оценки.

Содержание

Введение
Глава 1. Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости
1.1.Виды стоимости
1.2. Цели оценки недвижимости
1.3. Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости
Глава 2. Оценка стоимости ООО «Волгострой»
2.1 Общая характеристика деятельности ООО «Волгострой»
2.2 Оценка стоимости предприятия затратным подходом.
2.3 Оценка стоимости предприятия доходным подходом.
Заключение
Литература

Скачать в ZIP архиве (93.82 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости.docx

— 97.12 Кб (Скачать файл)

табл.17.

Оценка собственного капитала предприятия методом дисконтированного денежного потока.

показатели	пред прогнозный период	прогнозный период			остат. период
показатели	09г.	10г.	11г.	12г.	остат. период
Выручка от реализации, руб.	3007112	3157468	3283767	3382280	3449926
Себестоимость продукции, руб.	2647146	2779503	2890683	2977403	3036951
Валовая прибыль, руб.	359966	377964	393083	404876	412974
Прибыль от продаж, руб.	359966	377964	393083	404876	412974
Операционные расходы, руб.	28315	29730	30920	31848	32488
Прибыль до налогообложения, руб.	331651	348234	362163	373028	380486
Налог на прибыль, руб.	79596	83576	86919	89527	91317
Чистая прибыль, руб.	252055	264658	275244	283501	289169
Денежный поток
Чистая прибыль, руб.	252055	264658	275244	283501	289169
Начисление износа, руб.	45650	48120	52780	57380	60100
Капитальные вложения, руб.	-80000	-75000	-70000	-65000	-60100
Денежный поток, руб., CF	217705	237778	258024	275881	289169
Темпы роста денежного потока в постпрогнозный период (усредненный), t	-	-	-	-	3,5
Ставка дисконта, DR (ф.17)	-	-	-	-	26,00%
Стоимость реверсии, руб., FV (ф.18)	-	-	-	-	1285196
Коэффициент текущей стоимости, DF (ф.19)	-	0,79	0,63	0,5	0,5
Текущая стоимость денежных потоков и реверсии, PV (ф.20)	-	187845	162555	137940,5	642598
Стоимость предприятия, руб. V (ф.21)	1 130 938,5
Рыночная стоимость предприятия, после внесения поправок, руб.	804 511

Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который обосновывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирования в данную компанию. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений.

Для расчета ставки дисконтирования используется формула:

(ф. 18)

- безрисковая ставка доходов;

– премия за дополнительные риски;

n – количество премий за риск.

табл.18. Расчет ставки дисконтирования

Безрисковая ставка	7
Руководящий состав	3
Размер предприятия	4
Финансовая структура	3
Товарная и территориальная структура	2
Диверсифицированность клиентуры	2
Доходы: рентабельность и прогнозируемость	2
Прочие риски	3
Ставка дисконта	26

Руководящий состав. Директор предприятия имеет соответствующее образование. Качество управления хорошее, однако предприятие зависит от одной ключевой фигуры – директора, а управленческий резерв практически отсутствует. Премия за риск – 3%.

Размер предприятия. Данное предприятие является небольшим и с позиции предложения не является монополистом, поэтому величина премии за риск составляет 3%.

Финансовая структура. Предприятие имеет заемных средств больше чем собственных, кредиторскую задолженность больше ,чем дебиторскую, но у предприятия нет долгосрочной задолженности, вследствие чего, премия за риск 3%.

Товарная и территориальная структура. Продукция и услуги предприятия востребованы и не зависят от таких факторов как сезонность. Услугами данного предприятия пользуются жители города, в котором находится предприятия, а так же жители других ближайших поселков. Премия за риск 2%.

Диверсифицированность клиентуры. Степень диверсификации клиентуры оценивается как средняя, так как услугами данного предприятия может воспользоваться широкий круг лиц. Премия за риск 3%.

Доходы: рентабельность и прогнозируемость. Предприятие за анализируемый период демонстрировало стабильную прибыльную работу. Премию за этот вид риска 2%.

Прочие виды рисков во всех вариантах сценария оценены в 3%.

Для определения стоимости компании в остаточный период воспользуемся моделью Гордона:

(ф.18)

Коэффициент текущей стоимости найдем по формуле:

(ф.19)

Коэффициент текущей стоимости в остаточный период равен коэффициенту последнего прогнозного периода.

(ф.20)

Стоимость предприятия

(ф.21)

Стоимость предприятия составляет 1 130 938,5 руб. Необходимо внести итоговые поправки.

Делаем поправку на дефицит или избыток собственного оборотного капитала. Дефицит вычитается, избыток прибавляется к обоснованной рыночной стоимости до внесения поправок.

Избыток или недостаток собственного оборотного капитала рассчитаем по формуле:

СОК фактический - СОК требуемый = Избыток/Недостаток

СОК фактический = стр.490 – стр.190 = 363558руб.

СОК требуемый = В_нетто*0,2= 689 985,5руб.

363 558-689 985,5=326 427,5руб.

Заключение

Главная цель коммерческого предприятия в современных условиях - получение максимальной прибыли, что невозможно без эффективного управления капиталом. Поиски резервов для увеличения прибыльности предприятия составляют основную задачу управленца.

Очевидно, что от эффективности управления финансовыми ресурсами и предприятием целиком и полностью зависит результат деятельности предприятия в целом. Если дела на предприятии идут самотеком, а стиль управления в новых рыночных условиях не меняется, то борьба за выживание становится непрерывной.

Результаты деятельности любого предприятия интересуют как внешних пользователей, в первую очередь инвесторов, кредиторов, акционеров, потребителей и производителей, так и внутренних. Очень важным является положение и стоимость предприятия на рынке, для чего и необходима его оценка с целью разработки стратегии его развития.

Список использованной литературы

Вахрин П.И. Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях: Учебное пособие. – М.:ИКЦ «Маркетинг», 2001. – 320 с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: «Финансы и статистика», 2002г. – 509 с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. – М.: ФиС, 2002. – 560 с.

Никифорова Н.А. Анализ и мониторинг хозяйственной конъюнктуры. – М, 1998. – 144 с.

Шеремет А.Д., Сайфуллин Р.С. Финансы предприятий, М.: ИНФРА-М, 1998. – 328с.

Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: «Омега-Л», 2006г. – 285с.

Приложение

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС на 2010г.

АКТИВ			Код показателя			На начало отчетного года			На конец отчетного периода
1			2			3			4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ			110			0			0
Нематериальные активы
Основные средства			120			0			9154
Незавершенное строительство			130			0			0
Доходные вложения в материальные ценности			135			0			0
Долгосрочные финансовые вложении			140			0			0
Отложенные налоговые активы			145			0			0
Прочие внеоборотные активы			150			0			0
ИТОГО по разделу I			190			0			9154
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ			210			50000			87000
Запасы
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности			211			40000			75000
затраты в незавершенном производстве			214			10000			12000
товары отгруженные			215			0			0
расходы будущих периодов			216			0			0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям			220			3848			4912
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)			230			0			0
в том числе покупатели и заказчики
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)			240			34545			39016
Краткосрочные финансовые вложения			250			0			0
Денежные средства			260			4000			36406
Прочие оборотные активы			270			0			0
ИТОГО по разделу II			290			92393			167334
БАЛАНС			З00			92393			176488
ПАССИВ	Код показателя			На начало отчетного года			На конец отчетного периода
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ	410			10000			10000
Уставный капитал
Добавочный капитал	420			0			0
Резервный капитал	430			0			0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470			20564			87875
ИТОГО по разделу III	490			30564			97875
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	510			0			0
Займы и кредиты
Отложенные налоговые обязательства	515			0			0
Прочие долгосрочные обязательства	520			0			0
ИТОГО по разделу IV	590			0			0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	610			0			0
Займы и кредиты
Кредиторская задолженность	620			61829			78613
в том числе:	621			43256			51647
поставщики и подрядчики
задолженность перед персоналом организации	622			10500			16200
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623			4153			5526
задолженность по налогам и сборам	624			3920			5240
ИТОГО по разделу V	690			61829			78613
БАЛАНС	700			92393			176488
Показатель					За отчетный период			За аналогичный период предыдущего года
наименование		код
Доходы и расходы по обычным видам деятельности		010			701235			392854
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг		020			(629092)			(357129)
Валовая прибыль		029			72143			35725
Коммерческие расходы		030			(0)			(0)
Управленческие расходы		040			(0)			(0)
Прибыль (убыток) от продаж		050			72143			35725
Прочие доходы и расходы		060			-			-
Проценты к получению
Проценты к уплате		070			(-)			(-)
Доходы от участия в других организациях		080			-			-
Прочие операционные доходы		090			-			-
Прочие операционные расходы		100			(8154)			( 4237)
Внереализационные доходы		120			-			-
Внереализационные расходы		130			(-)			(-)
Прибыль (убыток) до налогообложения		140			63989			31488
Текущий налог на прибыль		150			(15357)			(7557)
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода		190			48632			23931

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС на 2011г.

АКТИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	110	0	0
Нематериальные активы	110	0	0
Основные средства	120	9154	16683
Незавершенное строительство	130	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложении	140	0	0
Отложенные налоговые активы	145	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
ИТОГО по разделу I	190	9154	16683
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	210	87000	112000
Запасы	210	87000	112000
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	75000	98000
затраты в незавершенном производстве	214	12000	14000
товары отгруженные	215	0	0
расходы будущих периодов	216	0	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	4912	6144
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)	230	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	39016	43445
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	36406	204000
Прочие оборотные активы	270	0	0
ИТОГО по разделу II	290	167334	365589
БАЛАНС	З00	176488	382272

ПАССИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ	410	10000	10000
Уставный капитал	410	10000	10000
Добавочный капитал	420	0	0
Резервный капитал	430	0	0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	87875	200688
ИТОГО по разделу III	490	97875	210688
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	510	0	0
Займы и кредиты	510	0	0
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
ИТОГО по разделу IV	590	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	610	0	0
Займы и кредиты	610	0	0
Кредиторская задолженность	620	78613	171584
в том числе:	621	51647	98488
поставщики и подрядчики	621	51647	98488
задолженность перед персоналом организации	622	16200	56814
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623	5526	9132
задолженность по налогам и сборам	624	5240	7150
ИТОГО по разделу V	690	78613	171584
БАЛАНС	700	176488	382272

Информация о работе Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости