Анализ и тенденции развития складской недвижимости Республики Беларусь

• Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
• Площадь застройки 45-55%.
• Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
• Высота потолков от 8 метров.
• Регулируемый температурный режим.
• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).
• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
• Система вентиляции.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Наличие офисных помещений при складе.
• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
• Оптико-волоконные телекоммуникации.
• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
• Расположение вблизи центральных магистралей.
• Профессиональная система управления.
• Опытный девелопер.
• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Ж/Д ветка.

 
Складские помещения  класса В

• Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
• В случае двухэтажного строения – наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).
• Высота потолков от 6 метров.
• Пол - асфальт или бетон без покрытия.
• Система отопления.
• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Охрана по периметру территории.
• Телекоммуникации.
• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
• Наличие вспомогательных помещений при складе.
• Система вентиляции.
• Офисные помещения при складе.
• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Ж/Д ветка.

 
Складские помещения  класса С

• Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
• Высота потолков от 4 метров.
• Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.
• В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников.
• Ворота на нулевой отметке.
• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Система вентиляции.
• Система отопления.
• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
• Офисные помещения при складе.
• Ж/Д ветка.
• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
• Пандус для разгрузки автотранспорта.
• Охрана по периметру территории.
• Телекоммуникации.
• Наличие вспомогательных помещений при складе.

 
Складские помещения  класса D

• Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
• Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.
• Пожарная сигнализации и система пожаротушения.
• Система отопления.
• Система вентиляции.
• Офисные помещения при складе.
• Ж/Д ветка.
• Телекоммуникации.
• Охрана по периметру территории.

РАЗДЕЛ 2. Анализ и  тенденции развития складской недвижимости в Республике Беларусь

1. Общее состояние рынка складской недвижимости в РБ

Складская недвижимость наряду с отельной – это наименее развитые секторы  коммерческой недвижимости в Республике. Еще несколько лет назад мало кто из девелоперов интересовался  проектами складских и логистических  комплексов. К тому же как таковых  серьезных девелоперских компаний в европейском понимании практически  не было – для большей части  игроков этого рынка недвижимость была непрофильным видом деятельности. Получившую широкое распространение  практику возведения торговых и офисных  центров по «долевой» схеме финансирования очень сложно реализовать на рынке  складской недвижимости. Таким образом, можно разве что возвести небольшие  склады для малого бизнеса. В «долевое строительство» невозможно создать объект, отвечающий современным техническим требованиям, которые предъявляются к складским объектам, и уж тем более оказывать складские услуги на его базе. Соответственно, компании, которым требовались современные склады (обязательно хочу отметить, что это не только международные компании), сталкиваясь с дефицитом предложения и высокими арендными ставками в малочисленных современных объектах, возводили здания сами и для своих собственных нужд. При наличии свободных площадей они зачастую оказывают услуги по ответственному хранению и сторонним организациям. Показательным примером может служить опыт компании McDonalds, которая во всем мире практикует аутсорсинг логистических услуг, а в Беларуси была вынуждена строить собственный склад и налаживать свою собственную систему логистики.

2. Причины задержек развития складской недвижимости

Однако нельзя сказать, что  рынок складской недвижимости непривлекателен  для инвесторов. Как указывалось  выше, фактически не было девелоперов, которые понимали бы специфику рынка  и могли возвести востребованный объект. Немаловажен и тот факт, что альтернативные проекты в  сегментах торговой и офисной  недвижимости обеспечивали более высокую  доходность при одновременно более  низких требованиях к профессионализму девелопера. Высокий и растущий спрос  в докризисный период, растущие ставки и цены продаж и меньшие требования к качеству проектов по сравнению  со складской недвижимостью фактически привели к тому, что строительство  новых складских объектов осуществлялось преимущественно в формате built-to-suit.

3. Отправная точка развития

Кроме растущего и, соответственно, неудовлетворенного спроса на современные  склады со стороны внутристрановых  потребителей, пришло понимание того, что расположенная между востоком и западом Беларусь имеет выгодное географическое положение, которое  необходимо активно использовать. В  результате кропотливой работы в 2009 году была создана государственная  программа развития логистической  системы до 2015 года (т.е. развитие складской  недвижимости), которая постоянно  дорабатывается. Были выделены и выделяются участки для реализации проектов в сфере логистики. В реализации крупномасштабных проектов сегодня  принимают участие известные  европейские и ближневосточные  компании.

4. Преимущества складской недвижимости в РБ

Несмотря на все трудности Республика Беларусь имеет ряд преимуществ  в этой сфере. Прежде всего это  конкурентные цены и высокое качество работы. Рынки складских и логистических услуг в соседних странах гораздо более развиты, чем в Беларуси, и поэтому белорусским компаниям будет достаточно сложно вписаться в этот высококонкурентный рынок. Таким образом, для создания современных и, главное, работающих логистических комплексов, бизнесу на первых порах необходима беспрецедентная помощь государства. Наиболее перспективным видится создание таможенных складов и складов временного хранения (СВХ), которые будут ориентированы на обслуживание грузопотоков Таможенного союза.

2009 год отмечен началом  активных работ по возведению  современных складских комплексов  и сдачей в эксплуатацию около  20 тысяч квадратных метров складских  площадей в новых объектах. В  первом полугодии 2010 года были  введены два очень значимых  для рынка объекта: первая очередь  транспортно-логистического комплекса  «Белтаможсервис» и складского  комплекса компании «Евроторг»  с общей площадью в 30 тысяч  квадратных метров. Фактически они  и были единственными новыми  проектами, вышедшими на рынок  в прошлом году.

5. Изменения на рынке складской недвижимости и прогнозы развития

Недавно авторитетная международная  компания провела широкомасштабное исследование, которое показало, что  в большинстве государств Европы складская и индустриальная недвижимость практически не подешевела. Одним  из исключений стала складская недвижимость в Беларуси, аренда которой подешевела из-за кризиса в экономике страны. 

По мнению эксперта компании «Коллиерз Интернешнл» Андрея Алешкина, складская недвижимость в Беларуси оказалась самым пострадавшим от валютного кризиса сектором рынка коммерческой недвижимости в стране. Причина этого явления очевидна – в условиях дефицита валюты и падения платежеспособности белорусов многие компании практически прекратили дистрибуцию, что сказалось на популярности складов.

 
            Многие  компании, которые арендовали складские  и производственные помещения  с углублением кризиса вынуждены  были сокращать объемы работ,  что не замедлило сказаться  на арендных ставках. Складские  помещения, расположенные в удобных  местах с развитой транспортной  инфраструктурой и площадью менее  10 тысяч квадратных метров подешевели  за нынешний год на 20 процентов.  С одной стороны, многие компании  пересмотрели объемы необходимых  им помещений. С другой стороны,  владельцы складской недвижимости в Беларуси вынуждены были снижать арендные ставки для уменьшения уровня вакантности на собственных объектах.

 
            Перспективы  у этого сегмента рынка, по  мнению эксперта, также не самые  радостные. Казалось бы, уникальное  расположение Республики Беларусь  на перекрестке путей из Европы  в Азию, вступление нашего государства  в Таможенный союз с Россией  и Казахстаном должны были  сделать страну настоящим логистическим  центром региона. В связи с  затянувшимся валютным кризисом  многие крупнейшие иностранные  компании поменяли свою точку  зрения, решив обождать пока складская недвижимость в Беларуси не стабилизируется.

 
            Из-за  нынешней ситуации данный вид коммерческой недвижимости в нашей стране показал один из самых худших результатов в Европе. Быстрее чем в Беларуси склады дешевели только в Ирландии (на 25 процентов упали арендные ставки в этой стране с начала текущего года). Так же стоит отметить и падение цен на складскую недвижимость в Хорватии, которое составило 17 процентов. Зато существенно подорожала аренда складов в Москве (на 14 процентов с начала года) и Варшаве (11 процентов за отчетный период).

 
            Многие  эксперты полагают, что Беларусь  может использовать свое месторасположение  между Европой и Азией для  создания целой сети логистических  центров, которые будут включать  в себя и складские помещения.  Сейчас в республике необходимо  строительство современных складов,  но из-за нынешней непростой  ситуации в экономике страны  этот процесс может затянуться  на неопределенное время.