Анализ и тенденции развития складской недвижимости Республики Беларусь

Министерство Образования  Республики Беларусь

Государственный институт управления и социальных технологий БГУ

 

 

 

 

 

 

Творческая работа на тему: «Анализ и тенденции развития складской недвижимости Республики Беларусь»

 

 

 

 

 

Выполнила студентка 2 курса

Специальности «Менеджмент»

Кореневич С.А.

Руководитель: Устюшенко  Н.А.

 

 

Минск, 2011 год

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. Складская недвижимость Республики Беларусь

1. Термин «склад»
2. Основное назначение складской недвижимости
3. Виды складской недвижимости
4. Комплекс складских услуг
5. Классификация складских помещений

РАЗДЕЛ 2. Анализ и тенденции развития складской недвижимости в Республике Беларусь

1. Общее состояние рынка складской недвижимости в РБ
2. Причины задержек развития складской недвижимости
3. Отправная точка развития
4. Преимущества складской недвижимости в РБ
5. Изменения на рынке складской недвижимости и прогнозы развития

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Склады являются важными  звеньями технологического процесса промышленных предприятий, а для оптовой и  розничной торговли они служат фундаментом, поэтому склады предприятий, намеренных опережать конкурентов, требуют  современной организации, современных  технологий и квалифицированных  кадров.

Исследуемый рынок: Рынок  складской недвижимости РБ.

Цель исследования: Оценить  состояние и прогнозы развития рынка  складской недвижимости Республики Беларусь.

Задачи исследования:

• Охарактеризовать состояние и тенденции развития рынка
• Оценить Объем предложения складской недвижимости по различным классам
• Определить уровень спроса на рынке складской недвижимости и степень его удовлетворения
• Оценить инвестиционную привлекательность рынка
• Дать оценку перспектив развития рынка складской недвижимости Республики Беларусь

Методы анализа данных: При анализе рынка проводился мониторинг материалов печатных и электронных  деловых изданий, Интернет, материалов маркетинговых, консалтинговых компаний, участников рынка, агентств недвижимости и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

РАЗДЕЛ 1. Складская  недвижимость Республики Беларусь

1. Термин «склад».

Специалисты используют несколько  различных терминов для складов, чаще их называют распределительными или логистическими центрами.

Склад - помещение, комплекс помещений, подразделение и (или) вид деятельности, предназначенный для хранения материальных ценностей и оказания складских услуг. В логистике склад выполняет функцию аккумулирования резервов материальных ресурсов, необходимых для демпфирования колебаний объёмов поставок и спроса, а также синхронизации скоростей потоков товаров в системах продвижения от изготовителей к потребителям или потоков материалов в технологических производственных системах.

Склад - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные  для приемки, размещения и хранения, поступивших на них товаров, подготовки их к потреблению или отпуску  потребителю.

 

2. Основное назначение складской недвижимости.

Запасы могут возникнуть в любой точке цепи поставки, где  материальный поток приостанавливается или нарушается. Большинство организаций  стараются хранить запасы на складах. Эти склады могут быть и открытыми  участками, где такое сырье, как  уголь, хранят в кучах; или современные  сооружения, обеспечивающие необходимые  условия для хранения, например, замороженных продуктов. 

 
        Движение через склад связано с затратами живого и овеществленного труда, что увеличивает стоимость товара. В связи с этим проблемы, связанные с функционированием складов, оказывают значительное влияние на рационализацию движения материальных потоков в логистической цепи, использование транспортных средств и издержек обращения. Изготовителю необходимы склады сырья и исходных материалов, с помощью которых обеспечивается непрерывность производственного процесса. Склады готовой продукции позволяют держать запас, обеспечивающий непрерывность сбыта. На складах торговых сетей накапливаются и ожидают своего потребителя готовые изделия. Представление о гармонично организованной логистической системе, как о системе без складов, ошибочно. Гармония в логистике достигается правильным сочетанием складского и транзитного способов продвижения вещественной субстанции от первичного источника сырья вплоть до конечного потребителя. Склад в логистике используется только тогда, когда это позволяет улучшить показатели сквозного процесса. Таким образом, роль склада заключается в создании условий для оптимизации материального потока. 
           Итак,  современный склад - это сложное техническое сооружение, которое состоит из многочисленных взаимосвязанных элементов, имеет определенную структуру и выполняет ряд функций по преобразованию материальных потоков, а также накоплению, переработке и распределению грузов между потребителями. При этом в силу многообразия параметров, технологических решений, конструкций оборудования и харакетристик разнообразной номенклатуры перерабатываемых грузов, склады относят к сложным системам. В то же время склад сам является всего лишь элементом системы более высокого уровня - логистической цепи, которая и формирует основные и технические требования к складской системе, устанавливает цели и критерии ее оптимального функционирования, диктует условия переработки груза. 
Поэтому склад должен рассматриваться не изолированно, а как интегрированная составная часть логистической цепи. Только такой подход позволит обеспечить успешное выполнение основных функций склада и достижения высокого уровня рентабельности. При этом необходимо иметь в виду, что в каждом отдельном взятом случае, для конкретного склада, параметры складской системы значительно отличаются друг от друга, так же как ее элементы и сама структура, основанная на взаимосвязи этих элементов. При создании складской системы нужно руководствоваться следующим основным принципом: лишь индивидуальное решение с учетом всех влияющих факторов может сделать ее рентабельной. Предпосылкой этого является четкое определение функциональных задач и основательный анализ переработки груза как внутри, так и вне склада. Любые затраты должны быть экономически оправданными, т.е. внедрение любого технологического и технического решения, связанное с капиталовложениями, должно исходить из рациональной целесообразности, а не из модных тенденций и предлагаемых технических возможностей на рынке. Как уже говорилось, склады являются одним из важнейших элементов логистических систем. Объективная необходимость в специально обустроенных местах для содержания запасов существует на всех стадиях движения материального потока, начиная от сырья и заканчивая конечным потребителем. Этим объясняется наличие большого количества разнообразных видов складов.  

 Основное назначение  склада - концентрация запасов, их  хранение и обеспечение бесперебойного  и ритмичного выполнения заказов потребителей. 

 

 

 

3. Виды складской недвижимости

По назначению различают следующие виды складов:

•    Производственные — склады сырья, комплектующих, материалов, цеховые склады готовых изделий, заводские склады готовой продукции. 
•    Транзитно-перевалочные — склады при железнодорожных станциях, портах, речных пристанях, аэропортах, автогрузовых терминалах служат для кратковременного хранения грузов в период перегрузки их с одного вида транспорта на другой. 
•    Таможенные — склады для хранения товаров в ожидании таможенной очистки. 
•    Досрочного завоза — склады в районах, доставка товаров в которые возможна лишь в определённые периоды года. 
•    Сезонного хранения — склады для товаров сезонного характера. 
•    Резервные — для хранения запасов на случай чрезвычайных обстоятельств. 
•    Оптовые распределительные — склады, снабжающие товаропроводящие сети. 
•    Коммерческие общего пользования — склады, обслуживающие любых владельцев товаров. 
•   Розничные — склады торговых предприятий. 
•    Военные — склады с разнообразным содержимым, необходимых для Вооруженных сил

По условиям хранения различают склады:

• общего назначения
• резервуары (для хранения жидкостей (например, нефтепродуктов) применяют металлические или железобетонные резервуары (наземные, полуподземные и подземные)).
• сейфы для опасных веществ
• специализированные склады-хранилища (овощехранилища, фруктохранилища, склад-холодильники с машинным охлаждением, ледники для хранения продуктов и др.). На складах создают необходимые условия для хранения с учётом физико-химических свойств товаров. В ряде случаев на складах имеются мощности по расфасовке, упаковке, тестированию и другим операциям.

 
По месту размещения различают:

• открытые — на открытых площадках (для хранения контейнеров, тяжеловесных грузов и т. п.). Склады сыпучих материалов, нечувствительных к атмосферным воздействиям, обычно устраивают открытыми и оборудуют мостовыми, козловыми или стреловыми кранами.
• полузакрытые (навесы) — одно- и многопролётные;
• закрытые — одно- и многоэтажные, отапливаемые и т. н. холодные. Закрытые Склады бывают наземные, полуподземные и подземные. Сыпучие материалы, на которые атмосферная влага оказывает отрицательное воздействие (рудные материалы, искусственные удобрения), хранят в закрытых Складах, снабженных транспортёрами, или под навесами, имеющими мостовые краны.
4. Комплекс складских услуг

В целом комплекс складских  услуг представляет собой следующую  последовательность:

• разгрузка и погрузка транспорта (выполнении так называемых погрузочно-разгрузочных работ)
• приемка товаров (Приемка поступивших грузов по количеству и по качеству. Приемка товаров - начальная операция, связанная с движением товара на складе и возникновением материальной ответственности)
• размещение на хранение (укладка товаров в стеллажи, штабели)
• отборка товаров из мест хранения (отбор товаров с мест хранения (комплектация), подготовку к отпуску: упаковка, окантовка, маркировка и т.п.)
• комплектование и упаковка товаров
• внутрискладское перемещение грузов

 

5. Классификация складских помещений

Классификация складских  помещений разработана международной  консалтинговой компанией Knight Frank.

 
Складские помещения  класса А+

• Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
• Площадь застройки 40-45%.
• Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
• Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).
• Регулируемый температурный режим.
• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
• Наличие системы вентиляции.
• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).
• Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
• Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
• Наличие офисных помещений при складе.
• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Оптико-волоконные телекоммуникации.
• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
• Расположение вблизи центральных магистралей.
• Профессиональная система управления.
• Опытный девелопер.
• Ж/Д ветка.

 
Складские помещения  класса А

• Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
• Площадь застройки 45-55%.
• Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.
• Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.
• Регулируемый температурный режим.
• Система вентиляции.
• Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.
• Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.
• Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).
• Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.
• Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.
• Наличие офисных помещений при складе.
• Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).
• Оптико-волоконные телекоммуникации.
• Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.
• Расположение вблизи центральных магистралей.
• Профессиональная система управления.
• Опытный девелопер.
• Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Автономная электроподстанция и тепловой узел.
• Ж/Д ветка.

 
Складские помещения  класса В+