Шпаргалка по дисциплине "Экономика недвижимости"

При использ-ии этого  метода ст-ть недв-ти опред-ся дох-м  за один временной период. Метод используется, если: 1. потоки доходов стабильны длите-й период времени, предст-ют собой значит. положит величину; 2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Базовая формула: С = ЧОД / Ставка капитал,  С-стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Основные этапы  метода: 1.опред-е ожида-го годового дохода при наилуч и наибол эффек исполь-и объе-а нед-и; 2.расчет ставки капитализации; 3. опред-е стои-и объекта недв-и (С) на основе чист. операц. дохода (ЧОД) и коэфф-та капитализации.

Определение ожидаемого годового дохода

1)Опред-е потенциаль  валов дохода (ПВД)-доход, кот можно получить от недв-ти, при 100%-ном ее использ-и без учета всех потерь и расходов. ПВД= S*С_а, где S-площ, сдав в арен, м2; С_а -арен ставка за 1 м2.

2)Опред-е действ-го  валового дохода (ДВД)-это потенц. валовый доход за вычетом потерь  от недоиспольз-ия площадей и при сборе арен-й платы с добавлением пр дох-в от нормаль рын использ-я объекта недв-ти. ДВД= ПВД -Потери от недоиспользования площадей(%) +Прочие доходы от нормаль рыноч использ-я объекта недвижимости(%).

3)Опред-е чист. операц. дохода (ЧОД)-действит. валовый доход за минусом операции. расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). ЧОД= ДВД-ОР.

 

18.Понятие и способы расчета  ставки дисконтирования

Ставка дисконта –  коэфф-т, использ-й для расчета  тек. ст-ти ден-й суммы, получае-й  или выплачи-й в буд.

Став дисконт-я должна отражать взаимосвязь «риск –  доход».Связь м/у номин. и реал. став. выр-ся формулой - R _Н = R _Р + J _ИНФЛ. + R _Р * J _ИНФЛ;

Рез-ты расчета тек  ст-ти буд-их ден пот в номин  и реальном исчислении одинаковы.

Методы расчета ставки дисконтирования:

1. Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что став дисконт-я явл-ся фун-ей риска и рассч-ся как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недв-ти. Став дисконт-ия = Безриск ставка + Премии за риск
2. Метод выделения – став дисконтир-я, как став сложн. процента, рассчит-ся на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недв-ти. Механизм расчета заключ-ся в реконструкции предположений о величине буд-х доходов и последующем сопоставлении буд-х ДП с начальными инвес-ми. При этом расчеты будут варьироваться в завис-ти от объема исходной инфор-и и размера оцениваемых прав.
3. Метод мониторинга основан на регуляр-м мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок осн-х эк. показ. инвестиций в недв-ть. Подоб-ю инф-ю необх-о обобщать по различным сегментам и регулярно публиковать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

19.  Метод дисконтированных денежных  потоков для оценки недвижимости.

Метод ДДП позв-ет оценить  ст-ть нед-ти на осн текущ ст-ти дохода, сост из прогнозируемых ДП и остат-й сто-ти. Для расчета ДДП необход данные: длит-ть прогнозного периода, прогнозные величиныДП, став дисконт-я. Алгоритм расчета ДДП:

1. Опред-е прогноз-го периода зависит от объема инфор-и, достаточной для долгосрочных прогнозов. В м/ународ-й оценочной практике сред. величина прогн-го периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период 3-5 лет.

2. Прогнозир-е величинДП, включая реверсию, требует: тщат-го анализа на основе фин. отчет-ти, представляемой заказчиком о дох-х и расх-х от объекта недв-и в ретроспективном периоде; изуч-я текущ. сост-я рынка недв-ти и динамики измен-я его основных харак-к; прогноз дохо-в и расх-в на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недв-ти методом  ДДП рассчит-ся неск-ко видов дох-а от объекта: потенц-ый валовый доход (ПВД); действит-ый валовый доход (ДВД); чистый операцый доход (ЧОД); ДП до упл. налогов; ДП после упл налогов.

Особен-ти расчета  ДП при использ-и метода ДДП:

1. Налог а имущ-во, слагающийся из н-га на землю и н-га на имущ-во, необх. вычитать из ДВД в составе операц. расх-в.

2. Эк. и налоговая амор-ия не яв-ся реальным ден. платежом, поэтому учет амор-ции при прогноз-нии дох-в яв-ся излишним.

3. Кап влож-я необх вычитать из ЧОД для получ-я величиныДП, поскольку это реальные ден выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину ст-ти реверсии.

4. Платежи по обслуж-ю кредита (выплата % и погаш-е долга) необх. вычитать изЧОД, если оцен-ся инвестиц. ст-ть объекта.

5. Предприним-кие расходы владельца недв-ти необх вычитать из действит валового дохода.

Таким образом: Ден поток  до упл налогов=ПВД – Потери от незанятости и при сборе арен. платы + Пр доходы = ДВД – ОР – Пред-мательские расх-ы владельца недв-ти, связанные с недв-тью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуж-е кредита + Прирост кредитов

Ден поток для  недв-ти после упл налогов = Ден  поток до уплналогов – Платежи  по подох налогу владельца недв-ти

След. важный этап: расчет ст-ти реверсии. Ее можно спрогнозировать с помощью:

1. Назнач-я цены продажи, исходя из анализа теку сост-я рынка, из мониторинга ст-ти аналог-х объектов.
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, след-й за годом оконч-я прогн. периода, с использ-м самостоятельно рассчитанной ставки капитал-ии.

Расчет ст-ти объекта  недв-ти методом ДДП: PV = ∑ⁿ_t=1     C_t/(1+i)^t+M*1/(1+i)ⁿ

C – ден. поток периода t; PV - текущая стоимость; М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

 

20. Этапы оценки объектов недвижимости  и оформление их результатов

1. Опре-е проблемы (цель  оценки):- идентификация (крат сведения  об оцениваемом объекте);- предмет  оценки (вид имущественных прав, кот. оцениваются );- опред-ие даты  оценки;- опред-ие целей оценки, т.  е. вида ст-ти. 2. Предваритосмотр и заключ-е договора на оценку объекта 3. Сбор и анализ инфор-и: - сбор и систематизация общих данных , - сбор и систематизация спец-х данных  - анализ наилуч и наиболэф-го исполь-ния 4. Анализ конъюнктуры рынка 5. Выбор метода оценки и его прим-е для рассматриваемого объекта 6. Согласование рез-тов, получ-х с помощью разных подходов 7. Подготовка отчета 8. Доклад об оценке

В отчете указ-ся: дата сост-ия и порядк номер отчета, основание для провед-я оц. объекта, юр. адрес пост-го жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионала, точ описание объекта оце, стандарты и правила провед-я оценки для опред-я соотв-го вида ст-ти объекта оц, обосн-е их исп-ния при проведении оценки, последов-ть опред-я рын-й или иной ст-ти объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы получ-го рез-та, перечень док-тов, исп-х оценщиком и устанавлив-х количеств. и качеств. харак-ики объекта оц.

Получ-я величина рын или иной ст-ти объекта оц указанная в отчете предполагается достоверной и рекомендуемой для совер-я сделки с объекта оц.