Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
• проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;
• охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;
• исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
• рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой  работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

 

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

 

Одной  из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции – это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;
• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

• По объектам вложения капитала:

• реальные инвестиции – это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;
• финансовые инвестиции – это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

• По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

• Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);
• Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

• По отношению к объекту вложения:

• внутренние инвестиции – вложение капитала в активы самого инвестора;
• внешние инвестиции – вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

• По периоду осуществления:

• долгосрочные инвестиции – вложение капитала на период от трех и более лет;
• среднесрочные инвестиции – вложение капитала на период от одного до трех лет;
• краткосрочные инвестиции – вложение капитала на период до одного года.

• По степени надежности:

• Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;
• Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

• По характеристике инвесторов:

• частные инвестиции – вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;
• государственные и муниципальные инвестиции – вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

• По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

• первичные инвестиции – вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;
• реинвестиции – вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;
• дезинвестиции – высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

 

1.2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

 

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

• земельный участок;
• объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;
• имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;
• воздушное пространство;
• комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. – Ростов н/Д : Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

• неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;
• неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;
• невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
• особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;
• особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;
• бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет – неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;
• обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;
• возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым  удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;
• гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

 

1.3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

 

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

• По организационной форме:

• юридические лица;
• физические лица;
• объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);
• объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;
• государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

• По направлению основной деятельности:

• индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);
• институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

• По форме собственности инвестированного капитала:

• частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);
• государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);
• муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

• По менталитету инвестиционного поведения:

• консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);
• умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);
• агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

• По целям инвестирования:

• стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);
• портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).