Обоснование стратегии развития частной управляющей компании в сфере городского хозяйства

Сегодня на рынке жилищно-коммунальных услуг в Петербурге существует около 50 компаний, но реально работает около 20. Есть маленькие компании, которые обслуживают 1 -3 дома, есть большие, обслуживающие по 1 млн. кв. м жилья. А в целом по городу сегодня порядка 7,5 - 8 млн. кв. м обслуживаются частными управляющими компаниями. Это составляет 10 % от количества жилого фонда, обслуживаемого ГУЖА и РЖА.⁵

Сколько в городе должно быть управляющих компаний - тут не может быть цифры плановой или директивной. Если будет эффективная управляющая компания, и ее ТСЖ будут выбирать, может оказаться, что завтра под одной компанией будет полгорода. А может получиться так, что управляющие компании будут обслуживать по 2-3 дома.

1.2 Характеристика управляющей компании (УК)

1.2.1 УК СПБ «Бестъ»

Компания "БестЪ. Коммерческая недвижимость" была создана в январе 2006 г в результате реорганизации управляющей компании "БестЪ", успешно действующей на рынке коммерческой недвижимости с 1997 г. Значительный рост объемов совершаемых сделок, расширение клиентской базы и накопленный опыт работы сделали логичным выделение отдела коммерческой недвижимости в отдельную структуру.

Управляющая компания "БестЪ" основана в 1997 г. На рынок компания вышла специалистом по работе с коммерческой недвижимостью, предложив собственникам и инвесторам программы по приобретению и эксплуатации объектов недвижимости в Санкт-Петербурге. "БестЪ" участвовала в реструктуризации заводов им. Свердлова, им. Козицкого, заводов "Красный химик", "Ленформаш", "Красное знамя". Первым бизнес-центром компании стал "Гранат". Новые реализованные проекты: бизнес-центры "Таймс" и "Ресурс", торговый комплекс "Желтый угол", бизнес-центр "Мидель", производственный кондоминиум "Левашовский, 13".

ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" была создана в 2004 г в результате реорганизации управляющей компании – "БестЪ". Основным направлением деятельности является предоставление услуг по эксплуатации объектов недвижимости: клининг, техническое обслуживание, спецработы, обеспечение безопасности, администрирование. В настоящее время в эксплуатации МТЛ находится около 150 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Отдел коммерческой недвижимости выделен в отдельную структуру - компанию "БестЪ. Коммерческая недвижимость".

Поводом для выделения компании послужило то, что за последние два года отдел сильно вырос, как в профессиональном плане, так и по объемам совершаемых сделок. Количество специалистов в отделе увеличилось в три раза. По словам бывшего руководителя коммерческого отдела УК "БестЪ", а ныне генерального директора "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Георгия Рыкова, особенно успешным был прошедший год. В марте стартовал новый проект "101 бизнес центр", ориентированный на оптимизацию работы по поиску арендаторов офисных площадей и предложению свободных площадей в бизнес центрах города. В течение года совершен ряд крупных сделок: по сдаче офисных площадей в аренду таким компаниям, как NEWS outdoor, LUXOFT, Ленинградская областная электросетевая компания; по купле-продаже коммерческой недвижимости - со Сбербанком и холдингом MT-group. Кроме того, в рамках договора с торгово-развлекательным комплексом "Ульянка" на этот объект привлечены крупные якорные арендаторы "Эльдорадо", "Марта" и др.

Таким образом, сейчас в группу компаний "БестЪ» входят:

УК «БестЪ" - инвестиционно-девелоперская компания, в управление которой находиться бизнес-центры "Таймс", "Ресурс", "Гранат", "Мидель", торговый комплекс "Желтый угол", а также осуществляется управление строительством элитного жилого комплекса OMEGA-HOUSE и бизнес-центра "Авеню".

Компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости", предоставляющая услуги по эксплуатации коммерческой недвижимости, а именно: управление, техобслуживание, клининг, охрану и консалтинг (в эксплуатации - более 150 тыс. кв. м коммерческой и жилой недвижимости).

Компания "БестЪ. Коммерческая недвижимость" - предоставление полного спектра услуг (брокеридж, консалтинг, оценка) на рынке коммерческой недвижимости.

По словам председателя совета директоров группы компаний "БестЪ", вся группа компаний сосредоточена на оказании услуг в сфере недвижимости. "Выделяя подразделения в самостоятельные компании более удобно ставить задачи по их развитию, осуществлять управление этими структурами", - поясняет он.

 

Техническое обслуживание зданий

Служба технической эксплуатации "МТЛ" предоставляет услуги, направленные на эффективное обслуживание объекта недвижимости, продление его жизненного цикла, а именно:

Подробный перечень работ по техническому обслуживанию:

• Техническое обслуживание инженерных систем здания;
• Контроль энергетического состояния;
• Обслуживание систем газоснабжения;
• Обслуживание систем электроснабжения;
• Обслуживание систем теплоснабжения;
• Обслуживание вентиляционных систем и систем кондиционирования;
• Обслуживание систем холодоснабжения;
• Обслуживание системы водоснабжения;
• Обслуживание канализационных систем;
• Обслуживание систем предохранения от дождевой воды;
• Обслуживание охранных систем;
• Связь;
• Организацию текущего и капитального ремонта;
• Обслуживание зданий и прилегающих территорий.

При заключении договора на техническое обслуживание разрабатывается программа эксплуатации объекта на основе трех основных факторов:

• Требований собственника;
• Результатов инспекции объекта специалистами "МТЛ";
• Объема и сроков финансирования.

Для каждого объекта разрабатывается индивидуальный график обслуживания с указанием перечня работ и периодичности их проведения. Собственнику предоставляется полный отчет по всем операциям, проводимым на объекте.

1.2.2 УК СПБ «Август»

Управляющая компания «Август» была основана в Санкт-Петербурге в апреле 2002 года. Ключевыми направлениями в деятельности ООО «Август» в настоящее время являются:

• управление недвижимостью
• рекламное и pr обслуживание
• маркетинговые исследования

Цель компании – это успех каждого клиента.

Преимущества компании:

• передовые технологии
• широкий спектр услуг
• нацеленность на результат
• профессионализм персонала

Название для компании было выбрано не случайно: «Август» в переводе с латинского означает «приумножающий», что и является ключевой целью в работе с клиентами. На сегодняшний день «Август» — компания динамично развивающаяся, гибко и конструктивно реагирующая на любые изменения рынка.

Большой плюс компании – это то, что она предоставляет целый комплекс услуг: это как решение всего спектра задач в области недвижимости, так и маркетинговые исследования, и рекламное и pr- сопровождение. Не секрет, что для успешности любого проекта важно каждое из этих направлений.

Работая с клиентами, компания стремится к тому, чтобы честным трудом заработать себе репутацию надежного делового партнера, услугами которого стремились бы воспользоваться не единожды.

Работа с управляющей компанией выгодна для всех участников процесса

• для инвесторов, поскольку позволяет сохранить инвестиционную привлекательность объекта, максимизировать прибыль и получать стабильный доход,
• для собственников объекта, поскольку обеспечивает устойчивое функционирование объекта и повышает его стоимость,
• для арендаторов, поскольку позволяет получить достойный сервис.

Компания «Август», являясь профессиональной управляющей компанией, выполняет все виды услуг по следующим направлениям:

• девелопмент
• управление проектированием и строительством
• эксплуатация объектов
• разработка бизнес-программ и инвестиционных проектов
• привлечение инвесторов
• формирование профессиональных служб
• консалтинг

В настоящее время у компании находится на обслуживании жилые комплексы общей площадью более 600 тыс. кв. м.

1.2.3 УК СПБ «Управляющая компания Родионова»

«Управляющая компания Родионова» - является профессиональной организацией, занимающейся эксплуатацией объектов недвижимости, в том числе жилых зданий, офисных и многофункциональных комплексов, коттеджных поселков. Сфера услуг компании распространяется на жилой и коммерческий фонд, находящийся как в частной, так и в государственной и муниципальной собственности.

В своей деятельности компания исходит из того, что в современных условиях недостаточно просто владеть зданием, земельным участком или инфраструктурой жилого поселка, чтобы получать стабильно высокую прибыль. Необходимо четко понимать, какой вариант эксплуатации принесет ожидаемый доход, а не обернуться неожиданными убытками, как снизить затраты эксплуатации и при этом не понизить качество предоставляемых услуг. Правильная эксплуатация не только увеличит доходность объекта, но и существенно повышает рыночную стоимость недвижимости.

«Управляющая компания Родионова» учреждена профессионалами в сфере эксплуатации зданий и сооружений. Коллектив предприятия сформирован из опытных сотрудников, основным критерием при приеме на работу являются профессиональные навыки и стаж работы в ЖКХ, а также высокий уровень общения с людьми.

С 2001 года «Управляющая компания Родионова» осуществляет свою деятельность на территории Санкт-Петербурга и области и выполняет работы по управлению и эксплуатации жилых комплексов и коммерческой недвижимости. В настоящее время у компании находится на обслуживании жилые комплексы общей площадью более 900 тыс. кв. м., более 100 тыс. кв. м. офисов и иной коммерческой недвижимости, автостоянок и подземных гаражей, объекты элитной загородной недвижимости.

• Управление объектами недвижимости;
• Техническое обслуживание, ремонт и модернизация объектов недвижимости;
• Экстренное устранение аварийных ситуаций на объектах недвижимости;
• Санитарное обслуживание и благоустройство объектов недвижимости;
• Обеспечение охраны объектов недвижимости;

Принципы управления

Эффективность управления складывается из множества составляющих, каждая из которых может существенно снижать или увеличивать доходность. Даже простое улучшение качества биллинга, делающего его более понятным и удобным для понимания арендатором, приводит к существенному улучшению собираемых средств. Постоянный анализ условий эксплуатации, своевременные инвестиции в улучшение этих условий, разумное использование общей площади недвижимости - является основной задачей в деятельности компании. Мощный инструмент увеличения доходности - это регулярное обновление линейки услуг, начиная от удовлетворения индивидуальных запросов арендаторов и до организации быта и досуга всего коллектива пользователей. Особое внимание мы уделяем правильной организации системы безопасности объектов. В этой сфере очевидным для нас является понимание того, что любые улучшения укрепленности объекта, как общестроительными методами, так и, прежде всего улучшением систем охранной, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением, контролем доступа и охраной периметра, приводит не только к уменьшению издержек за счет сокращения численности необходимого персонала для физической охраны.

Основные принципы работы

• Системный и последовательный подход к решению текущих задач клиентов.
• Комплексный подход к управлению недвижимостью для получения максимального результата.
• Неизменно технически и юридически грамотное оформление всех решений по управлению объектом недвижимости.
• Использование труда исключительно квалифицированных специалистов.
• Постоянная модернизация собственной деятельности - использование современных подходов, технологий, материалов, повышение профессионального уровня собственных специалистов.

По результатам Первой главы исследования можно сделать следующие выводы:

Управляющая компания или организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

Управляющая компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности.

Создание условий по развитию предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства – одна из важнейших задач правительства Санкт-Петербурга. Главные барьеры на пути развития института управляющих компаний – межведомственные трения, недостаточное количество заказчиков, высокое налогообложение, плохое кредитование малого бизнеса, «нечестные» конкурсы, несоответствие документации действительности и другие. Наряду с этими сложностями налицо кризис всей отрасли, износ основных фондов, нестабильность тарифной политики и т.д. Если эти задачи удастся решить, то, вероятно, риски привлечения частного бизнеса в сферу управления коммунальным хозяйством существенно снизятся, что значительно улучшит перспективы развития института управляющих компаний в Санкт-Петербурге.

Основным направлением деятельности рассмотренных управляющих компаний является предоставление услуг по управлению и эксплуатации объектов коммерческой и жилой недвижимости: клининг, техническое обслуживание, спецработы, обеспечение безопасности.

 

 

2. Анализ управляющих компаний

2.1 Структура и управление частной управляющей компанией

 

Рассматриваемые управляющие компании имеют различные организационные структуры.

Компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" (УК «БестЪ"), предоставляющая услуги по эксплуатации коммерческой недвижимости, имеет линейно-функциональную структуру органов управления, которая состоит из:

• линейных подразделений, осуществляющих в организации основную работу;
• специализированных обслуживающих функциональных подразделений. (см. рис.2)