Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"

Данную деятельность в ОАО "Альфа Банк" проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст).

Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

1) заработная плата по  основному месту работы, включая  доход за сверхурочную работу;

2) премии;

3) доходы от работ по  совместительству;

4) доход, полученный в  форме комиссионного вознаграждения;

5) доход в виде дивидендов  и процентов,

6) пенсионные выплаты  и стипендии;

7) чистый доход в форме  арендной платы;

8) алименты и пособия  на детей;

9) ожидаемое увеличение  размера дохода, если имеется  документальное подтверждение от  работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.

Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).

 

Таблица 1 Разовые расходы при оформлении ипотечной сделки

Источники денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки	Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита	Пример расчета (стоимость квартиры 3500 т.р.)
1) Сбережения заемщика. 2) Собственные средства  заемщика, получаемые от продажи  принадлежащей ему собственности (до выдачи кредита). 3) Подарки от членов  семьи с письменным подтверждение  того, что по ним не будет  потребована оплата. 4) Подарки или гранты  некоммерческих организаций с  письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована  оплата. 5) Подарки или гранты  от работодателя, выданные в рамках  программы оказания помощи сотрудникам, которые не подлежат возврату и могут быть исполнены по обязательствам при первой ипотеке. 6) Государственные жилищные  субсидии.	1) Первоначальная выплата  за приобретаемое жилье (30% от  стоимости квартиры). 2) Расходы, связанные с  заключением и регистрацией договора  купли-продажи и договора залога (плата гос. пошлины за нотариальное  удостоверение и плата за гос. регистрацию в соответствии с  действующим законодательством). 3) Расходы, связанные с  выплатой комиссии риэлтеру. 4) Плата за оценку недвижимого  имущества. 5) Плата за предоставление  необходимых справок, по приобретаемой  и залоговой недвижимости (из  БТИ, КМЖ). 6) Страхование залогового  недвижимого имущества. 7) Страхование жизни заемщика. 8) Страхование титула 9) Расходы, связанные с  возможным ремонтом и переездом  в приобретаемую жилплощадь или  в жилплощадь фонда временного  проживания.	1) 1050 тыс.руб. 2) 500 руб. - госпошлина нотариуса + 1000 руб. – госпошлина юстиции 3) комиссия риэлтера 4-6% (возмем 4%) 140 тыс.руб.   4) 2000 руб.   5) 500 руб.   6) 0,8% - 25,2 тыс.руб. 7) 0,5% - 12,25 тыс.р. 8) 5000 руб. 9) 50000 руб.
Итого:	Итого:	1286,45тыс.р.

 

 

Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.

Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.

При этом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнении своих обязательств клиентом, такие как:

1) своевременные выплаты  настоящим и прежним домовладельцам  или залогодержателям;

2) своевременные выплаты  организациям, поставляющим коммунальные  услуги, электроэнергию, телефонные  услуги и т.п.;

3) сведения о выплате  алиментов или пособий на детей;

4) своевременный возврат  личных долгов лицам, не являющимся  заемщику родственниками и др. В случае обнаружения того, что  клиент утаил имеющиеся у него  долговые или иные финансовые  обязательства, следует проводить  андеррайтинг с особой тщательностью. И кредитная организация может  потребовать досрочного погашения  кредита в связи с сокрытием  информации данным заемщиком.

В настоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщика используют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге (см. табл.2).

Таким образом, при проведении андеррайтинга заемщика проводится анализ по следующим критериям:

1) была ли использована  надлежащая методика оценки стоимости  залога;

2) отвечает ли недвижимость  минимальным стандартам кредитной  организации;

3) удовлетворяет ли кредитную  организацию платежеспособность  и кредитоспособность заемщика;

4) оценка залога и платежеспособности  заемщика должна быть проведена  не ранее, чем за 30 дней до момента  принятия решения о выдачи  кредита;

5) оценка недвижимости  должна быть проведена лицензированным  оценщиком;

6) совпадает ли использованная  оценщиком и экспертом по андеррайтингу  информация с содержащейся в  кредитной организации и альтернативными  источниками. После анализа и  одобрения отчета о результатах  андеррайтинга эксперт переходит  к рассчитыванию максимально  допустимой суммы жилищного ипотечного  кредита.

 

Таблица 2 Коэффициенты, определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтинге

Название и сущность коэффициента	Расчетная формула	Допустимые значения
Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика	К п/д = ежемесячный платеж заемщика (включая платеж по  кредиту и процента, страховые  выплаты, налоговые выплаты, выплаты  по страхов. жизни, платежи на  содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного  дохода.	Расходы составляют не более 35 % от совокупного дохода заемщика.
Коэффициент О/Д - отношение общей суммы обязательств к его доходам	К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов	Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода
Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества	К к/з = сумма ипотечного кредита / стоимость заложенного недвижимого имущества	Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70%

 

 

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход  заемщика;

2) ежемесячные обязательства  заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого  в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная  ставка. На основании данных условий  рассчитывается максимально допустимая  сумма ипотечного кредита.

Ознакомимся с методикой и примером расчета максимально допустимой суммы ипотечного кредита. При расчете используются ранее приведенные коэффициенты платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика. Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитывать соотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Исходные данные:

среднемесячный доход заемщика – 150 000 руб.

ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.

оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.

срок кредита – 15 лет

процентная ставка – 23 %

1) Рассчитаем соотношение  расходов к доходам заемщика. Определяем максимально допустимую  сумму ежемесячных расходов по  выплате ипотечного кредита в  совокупном ежемесячном доходе  заемщика, выбирая при этом наименьшую  из сумм ежемесячных жилищных  расходов.

- К п /д = 30 %;

- Сумма совокупного ежемесячного  дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая  сумма ежемесячных жилищных расходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.

2) Максимально допустимая  сумма ежемесячных жилищных расходов  составит:

- К о /д = 40 %;

- Сумма совокупного ежемесячного  дохода = 150 000 руб.

- Максимальная допустимая  сумма ежемесячных обязательств  заемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.

3) Исходя из установленных  критериев кредитной организацией, выбираем наименьшую из сумм  ежемесячных жилищных расходов, рассчитав коэффициенты К п /д  и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма  является максимально допустимой  суммой расходов на жилье для  данного заемщика.

4) Определяем максимальный  размер ежемесячных платежей  по кредиту путем вычитания  налогов, платежей по страховке  и оплату технического обслуживания  из общей суммы жилищных расчетов  заемщика. Учитывая то, что максимальный  платеж по кредиту включает  платежи по основному долгу  и процентам.

- Наименьшая, из сумм полученная  в результате расчетов = 40 000 руб.

- Сумма ежемесячных налогов  на имущество = - 175 руб.

- Сумма ежемесячных платежей  по страхованию имущества, жизни  и трудоспособности = - 3121 руб.

Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.

5) Определяем максимально  допустимую сумму ипотечного  кредита по формуле [7, С.30]:

где R – сумма ежегодного платежа;

i – ставка процента  по кредитному договору;

n – срок кредита;

D – сумма кредита.

Ежемесячный платеж = 36704 руб.

Срок кредита = 15 лет

Процентная ставка = 23 % годовых

Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.

(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).

6) Определим максимально  допустимую сумму кредита для  заемщика, исходя из стоимости  залогового имущества:

Коэффициент Кк/з = 75 %

Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.

Сумма кредита = 2 625 000 руб.

7) Максимально допустимый  размер кредита определяем, исходя  из платежеспособности заемщика.

Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 3401337,34 руб., а при расчете суммы кредита в соотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. Банк или ипотечная кредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625 000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методы расчетов, например – аннуитеты.

В ОАО "Альфа Банке" применяется расчет твердого аннуитета. Твердый аннуитет рассчитывается как сумма погашения ипотечного кредита, которая увеличивается на сэкономленные проценты уже выплаченного капитала. При этом ежегодный размер аннуитета определяется через коэффициент окупаемости капитала или через коэффициент аннуитетов.