Понятие недвижимости (ГК РФ). Свойства недвижимости. Основные типы недвижимости

 Если в соответствии  с законодательством Российской  Федерации проведение оценки  является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

9. При установлении затрат  определяется денежное выражение  величины ресурсов, требуемых для  создания или производства объекта  оценки, либо цену, уплаченную покупателем  за объект оценки.

10. При определении наиболее  эффективного использования объекта  оценки определяется использование  объекта оценки, при котором его  стоимость будет наибольшей.

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта  оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

 

III. Подходы к оценке

 

13. Доходный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от использования  объекта оценки.

14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом  объекта оценки для целей оценки  признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим  характеристикам, определяющим его  стоимость.

15. Затратный подход - совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки  с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

 

IV. Требования к проведению  оценки

 

16. Проведение оценки  включает следующие этапы:

 а) заключение договора  на проведение оценки, включающего  задание на оценку;

 б) сбор и анализ  информации, необходимой для проведения  оценки;

 в) применение подходов  к оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых  расчетов;

 г) согласование (обобщение) результатов применения подходов  к оценке и определение итоговой  величины стоимости объекта оценки;

 д) составление отчета об оценке.

17. Задание на оценку  должно содержать следующую информацию:

 а) объект оценки;

 б) имущественные права  на объект оценки;

 в) цель оценки;

 г) предполагаемое использование  результатов оценки и связанные  с этим ограничения;

 д) вид стоимости;

 е) дата оценки;

 ж) срок проведения  оценки;

 з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет  сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки объекта  оценки. Оценщик изучает количественные  и качественные характеристики  объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения  стоимости объекта оценки теми  подходами и методами, которые  на основании суждения оценщика  должны быть применены при  проведении оценки, в том числе:

 а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических  и прочих факторах, оказывающих  влияние на стоимость объекта  оценки;

 б) информацию о спросе  и предложении на рынке, к которому  относится объект оценки, включая  информацию о факторах, влияющих  на спрос и предложение, количественных  и качественных характеристиках  данных факторов;

 в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая  при проведении оценки, должна  удовлетворять требованиям достаточности  и достоверности.

 Информация считается  достаточной, если использование  дополнительной информации не  ведет к существенному изменению  характеристик, использованных при  проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному  изменению итоговой величины  стоимости объекта оценки.

 Информация считается  достоверной, если данная информация  соответствует действительности  и позволяет пользователю отчета  об оценке делать правильные  выводы о характеристиках, исследовавшихся  оценщиком при проведении оценки  и определении итоговой величины  стоимости объекта оценки, и принимать  базирующиеся на этих выводах  обоснованные решения.

 Оценщик должен провести  анализ достаточности и достоверности  информации, используя доступные  ему для этого средства и  методы.

 Если в качестве  информации, существенной для определения  стоимости объекта оценки, используется  экспертное суждение оценщика  или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

 Если при проведении  оценки оценщиком привлекаются  специалисты (эксперты), оценщик должен  указать в отчете их квалификацию  и степень их участия в проведении  оценки, а также обосновать необходимость  их привлечения.

 Оценщик при проведении  оценки не может использовать  информацию о событиях, произошедших  после даты оценки.

20. Оценщик при проведении  оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы  к оценке или обосновать отказ  от использования того или  иного подхода.

 Оценщик вправе самостоятельно  определять конкретные методы  оценки в рамках применения  каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная  информация, позволяющая прогнозировать  будущие доходы, которые объект  оценки способен приносить, а  также связанные с объектом  оценки расходы. При применении  доходного подхода оценщик определяет  величину будущих доходов и  расходов и моменты их получения.

 Применяя доходный  подход к оценке, оценщик должен:

 а) установить период  прогнозирования. Под периодом прогнозирования  понимается период в будущем, на который от даты оценки  производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

 б) исследовать способность  объекта оценки приносить поток  доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования;

 в) определить ставку  дисконтирования, отражающую доходность  вложений в сопоставимые с  объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую  для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

 г) осуществить процедуру  приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

22. Сравнительный подход  применяется, когда существует достоверная  и доступная для анализа информация  о ценах и характеристиках  объектов-аналогов.

 Применяя сравнительный  подход к оценке, оценщик должен:

 а) выбрать единицы  сравнения и провести сравнительный  анализ объекта оценки и каждого  объекта-аналога по всем элементам  сравнения. По каждому объекту-аналогу  может быть выбрано несколько  единиц сравнения. Выбор единиц  сравнения должен быть обоснован  оценщиком. Оценщик должен обосновать  отказ от использования других  единиц сравнения, принятых при  проведении оценки и связанных  с факторами спроса и предложения;

 б) скорректировать значения  единицы сравнения для объектов-аналогов  по каждому элементу сравнения  в зависимости от соотношения  характеристик объекта оценки  и объекта-аналога по данному  элементу сравнения. При внесении  корректировок оценщик должен  ввести и обосновать шкалу  корректировок и привести объяснение  того, при каких условиях значения  введенных корректировок будут  иными. Шкала и процедура корректирования  единицы сравнения не должны  меняться от одного объекта-аналога  к другому;

 в) согласовать результаты  корректирования значений единиц  сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему  согласования скорректированных  значений единиц сравнения и  скорректированных цен объектов-аналогов.

23. Затратный подход применяется, когда существует возможность  заменить объект оценки другим  объектом, который либо является  точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные  свойства. Если объекту оценки  свойственно уменьшение стоимости  в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим  устареванием, при применении затратного  подхода необходимо учитывать  износ и все виды устареваний.

24. Оценщик для получения  итоговой стоимости объекта оценки  осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости  объекта оценки при использовании  различных подходов к оценке  и методов оценки.

 Если в рамках применения  какого-либо подхода оценщиком  использовано более одного метода  оценки, результаты применения методов  оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода.

 При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

 Выбранный оценщиком  способ согласования, а также  все сделанные оценщиком при  осуществлении согласования результатов  суждения, допущения и использованная  информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования  процедуры взвешивания оценщик  должен обосновать выбор использованных  весов.

25. По итогам проведения  оценки составляется отчет об  оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.

26. Итоговая величина  стоимости объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, может быть  признана рекомендуемой для целей  совершения сделки с объектами  оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

27. Итоговая величина  стоимости должна быть выражена  в валюте Российской Федерации (в рублях).

 

8) Налогообложение  недвижимости

 

Доходы, полученные лицами от сдачи либо продажи недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.

В отношении граждан, получивших рассматриваемые доходы и находившихся в Российской Федерации менее 183 дней в году, применяется налоговая ставка в размере 30%.

Если Вы сдавали недвижимое имущество физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, либо продали недвижимое имущество, находившееся у Вас в собственности менее трех лет Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).

При определении налоговых обязательств доходы, полученные от продажи имущества, могут быть уменьшены на имущественные налоговые вычеты, более подробно с которыми можно ознакомиться в соответствующем разделе.

При получении доходов от сдачи либо продажи недвижимости налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) необходимо представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения таких доходов, в налоговый орган по месту жительства. И не позднее 15 июля того же года уплатить исчисленную в налоговой декларации сумму налога в бюджет.