Жерге жеке меншік құқығын жүзеге асыру тәсілдері

Сонымен, жұмысты қорытындылай келе, келесiдей ұсыныстар бекітуге болады:

- Қазақстан Республикасы Жер  Кодексінің 9-бабында жер учаскесi инвесторларға натуралды грант  түрiнде берiледi делiнген. Бiрақ өкiнiшке  орай, аталған грант қандай жағдайда, қандай уақытта берiледi деген сұрақ ашық болып қалып қойып отыр. Сондықтан тәжирибеде кездесетiн құқық бұзушылықтардың алдын алу үшiн осы мәселенi ашық түрде құқықтық реттелуiн қамтамсыз ету қажет.

- Жұмыстың нақты тарауында көрсеткенiмiздей, Қазақстан Республикасында жерге ақы төлеу тәртiбi, шарттары мен жағдайлары заңдармен қатар, көптеген ҚР Үкiметiнiң қаулыларымен реттеледi. Осы аталған қатынастарды құқықтық жағынан реттейтiн бiрыңғай заңның қабылданғанын ұсыныс ретiнде айтқым келедi.

1. Жер нарығы туралы  заңдардың қалыптасуы мен дамуы  мемлекетіміздің нарықтық экономикаға  өтуімен қатар пайда болған  құбылыс болып табылады. Дегенмен, жер нарығы туралы заңдардың  қалыптасуы мен дамуы бірнеше  кезеңдерге бөлінеді. Нарықтық экономикаға өтумен байланысты жерге әртүрлі меншік құқығының пайда болуы, жер пайдаланудың ақылығы, жердің жылжымайтын мүлік ретінде мәртебесінің өзгеруі жер реформасын жүргізудің және жер қатынастарын қайта құрудың объективтік қажеттілігі ретінде танылады. Жер қатынастарын реформалау процессі ұзақ, күрделі және кезеңді дамуды талап ететін процесс болып табылады. Мемлекет тәуелсіздігін алғаннан бастап он сегіз жылда жер қатынастары айтарлықтай өзгеріске ұшырады. Жер реформасы өзгеріске ұшырай отырып, өз алдына көптеген бағыттар мен мақсаттарды анықтады. Қазақстан Республикасының егемендік алғаннан кейінгі жер қатынастары саласындағы қабылданған заңдарды саралай отырып, келесідей негізгі бағыттары мен мақсаттарын бөліп алуға болады:

- жаңа жер құрылымына  өту – жер пайдаланудың жаңа жүйесін құру мен қалыптастыру;

- жер жылжымайтын мүлкіне  құжаттарды рәсімдеу – заңды  және жеке тұлғалардың жер  учаскелеріне жер-кадастрлық істерін  қалыптастыру;

- мемлекеттік жер кадастрын  құру және жүргізу;

- жер нарықтық қатынастарын  жетілдіру – жерге ақы төлеудің механизмін қалыптастыру;

- жерге ақы төлеудің  заңнамалық базасын және ғылыми-әдістемелік  қамтамсыз етуді дайындау;

-жер мониторнигісін жүргізу, жерді пайдалану мен қорғауға  мемлекеттік бақылау жасау;

- жер пайдалану мен  қорғаудың экономикалық тетіктерін енгізу және оларды тиімді қолдануды жетілдіру;

 2. Жерді пайдалану мен қорғаудың экономикалық механизмi деген түсінікті кең және тар мағынада қарастыруға болады. Кең мағынадағы жер пайдалану мен қорғаудың экономикалық механизмi дегенiмiз - жердi қоршаған ортаның бiр бөлiгi ретiнде ұтымды пайдалану мен қорғауға бағытталған жалпы ұйымдастырушылық-экономикалық шаралардың жүйесi. Тар мағынадағы жер пайдалану мен қорғаудың экономикалық механизмi дегенiмiз - жер меншiк иелерiмен жер пайдаланушыларды жердi ұтымды пайдалану мен қорғауға ынталандыратын экономикалық сипаттағы iс-шаралардың жиынтығы.

3. Жер кодексінің қабылдануы еліміздің салық заңдарын да жетілдіруді қажет етеді. Өйткені, өзіміз көріп отырғандай ол жетілдірілмеген және бүгінгі күннің талаптарына жауап бермейді. Жерді жекешелендірудің жаңа кезеңі жағдайында біз жер қатынастары саласындағы салық салу қағидалары қайта қаралуы керек деп санаймыз. Қолданыстағы заңдар бойынша жер салығының мөлшері жер учаскесінің алаңы, орналасқан жері, сапасы және сумен қамтамасыз етілуімен байланысты. Біз салық салудың жаңа қағидаларын, ал нақты айтсақ, жеке меншіктегі жер учаскесіне салынатын салықтың мөлшері жылжымайтын мүліктің өзге түрлеріне салынатын салықтың мөлшері сияқты оның құнына байланысты деген қағидасы заң тұрғысынан қарастыруды ұсынамыз. Біздің көзқарасымыз бойынша бұл жердің бағалануы тиіс байлық екендігін сездіретін әрекет ететін салықтық шара болады.

 4. Жердің кадастрлық /бағалау/ құны дегеніміз – мемлекет жер учаскесіне жеке меншік құқығын берген кезде немесе уақытша өтеулі жер пайдалану құқығын сатқан кезде, жер үшін төлемақының базалық ставкасына жер учаскесінің сапалық жай-күйіне, орналасуына, сумен қамтамасыз етілуіне, қызмет көрсету орталығынан қашықтығына байланысты түзету коэффициенттерін қолдана отырып анықталатын жердің құны деп Жер кодексіне енгізген дұрыс.

 5. Қазақстан Республикасының Жер заңдарында жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау, жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау тәртібі мен шарттары, жер учаскесіне қатысты бағалау қызметін жүзеге асыру міндеттілігі деген мәселелер орын табуы тиіс. Жер учаскесінің нарықтық құны дегеніміз - қалыпты бәсекелестік жағдайында нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулануы мүмкін неғұрлым мүмкін құны, бұл жағдайда мәміле тараптары бағаланатын жер учаскесі туралы барлық мәліметпен хабардар болып өз мүдделері үшін әрекет етуі тиіс. Жер учаскесін жалдау құқығының нарықтық құны дегеніміз – жер учаскесінің белгілі бір сапаларын ескере отырып, сатып алушының сатушыға нақты жер учаскесін пайдаланғаны үшін төлеуге дайын құны.

 Жердің нарықтық құнының анықталу ерекшеліктері:

- Жердің нарықтық құнына  белгіленген мерзім ішінде пайдаланушының  қажеттіліктерін қанағаттандыра  алатын жер учаскелері ие болуы  тиіс.

- Жердің нарықтық құны нарықтағы сұраныс пен ұсынысқа және сатушы мен сатып алушының бәсекелестік сипатына байланысты болады.

- Жердің нарықтық құны  осы жер учаскесінен белгіленген  мерзім ішінде тиімді пайдалаған  жағдайда күтілетін нәтижеге, яғни  түсетін кіріске байланысты.

- Жердің нарықтық құны  уақытқа байланысты өзгеріп отырады  және белгілі бір күнге ғана  белгіленеді.

- Жердің нарықтық құны  оның нысаналы мақсатының өзгеруіне, рұқсат етілген пайдалануға, осы  жер учаскесіне өзге бір тұлғалардың  бар жоқтығына байланысты.

- Жер учаскесінің нарықтық  құны оның орналасқан жеріне  және өзге сыртқы факторларға  байланысты.

- Жер учаскесінің нарықтық  құны неғұрлым тиімді пайдалануға  байланысты анықталады.

Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтауда жер учаскесін бағалаушы тұлға белгілі бір әдістерді қолдануы тиіс. Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау әдісі дегеніміз – қалыпты бәсекелестік жағдайында нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулануы мүмкін неғұрлым мүмкін құнын анықтауда қолданылатын амал-тәсілдердің жиынтығы. Бағалаушы тұлға жер учаскесінің құнын анықтауда салыстырмалы, табыстық және шығындық әдістер қолданылады.

6. Қолданыстағы Қазақстан  Республикасының Жер Кодексінде  жоғарғы заң шығарушы органның  өкілеттіктеріне қатысты бірде-бір  арнайы бап болмады және әлі де жоқ, бұл біздің пікірімізше, дұрыс емес. Жер мәселесін шешу – бұл бүкіл халықтың тағдыры туралы мәселені шешу, сондықтан жер қатынастарын реттеудің бұл саласында Парламенттің өкілеттіктері Жер кодексінде арнайы анықталуы тиіс

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Пайдаланған әдебиеттер тізімі

 

1. Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан (общая часть).-Алматы.2002. – 376 б.

2. 1995 ж. 30 тамыздағы Қазақстан Республикасының Конституциясы. – Жеке басылым, 1995.

3. «Қазақстан Республикасының Жер кодексі». Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы N 442-ІІ кодексі. - Жеке басылым, 2003.

4. Қазақстан Республикасының Орман кодексі. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 8 шілдедегі N 477 Кодексі. - Жеке басылым, 2003.

5. Қазақстан Республикасының Су Кодексі. Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 9 шілдедегі N 481-ІІ Кодексі. - Жеке басылым, 2003.

6. ҚР-ның Азаматтық кодексі (жалпы жөне арнайы бөлімдері). – Жеке басылым, 2003.

7. ҚР-ның 2001 ж. 30 қантардағы Әкімшілік құқық бұзушылықтар туралы кодексі. – Жеке басылым, 2003.

8. ҚР-ның 1997 ж. 16 шілдедегі Қылмыстық кодексі. – Жеке басылым, 2003.

9. Қазақстан Республикасы Жоғарғы Соты Пленумының 1998 жылғы 14 мамырдағы № 2 “Соттардың жер туралы заңдарды қолдану тәжірибесінің кейбір мәселелері туралы” Қаулысы.

10. Республикалық және жергiлiктi маңызы бар ерекше қөрғалатын табиғи аумақтарды құруға және кеңейтуге арналған жер учаскелерiн резервте қалдыру ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 29 қыркүйектегі N 943 Қаулысы

11. Орман қоры жерiнiң жекелеген учаскелерiн басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 20 маусымдағы N 565 Қаулысы

12. Жер учаскесіне құқығын куәландыратын құжаттардың нысандарын бекіту, Қазақстан Республикасы Үкіметінің кейбір шешімдеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу және кейбір шешімдердің күші жойылды деп тану туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 6 маусымдағы N 511 Қаулысы 13.Орман қоры жерiнiң жекелеген учаскелерiн басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 27 мамырдағы N 462 Қаулысы

14. Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жекелеген жер учаскесін басқа санаттағы жерге ауыстыру туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2005 жылғы 24 наурыздағы N 263 Қаулысы

15. Қазақстан Республикасы Жер ресурстарын басқару агенттігінiң ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2005 жылғы 14 қаңтардағы N 14 Қаулысы

16. Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлердi ұтымды пайдалану жөнiндегi 2005-2007 жылдарға арналған бағдарлама туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2005 жылғы 5 қаңтардағы N 3 Қаулысы

17. Барлық санаттағы жерлерден ерекше қорғалатын табиғи аумақтар құру және кеңейту үшін жер учаскелерiн алу (сатып алу), ерекше қорғалатын табиғи аумақтардағы бөгде үйлер, ғимараттар мен объектілердi құлату, сыртқа шығару, ерекше қорғалатын табиғи аумақтардағы жер учаскелерiн, үйлер мен ғимараттарды ғылыми, туристік және рекреациялық кызметтер үшiн жалға беру ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2004 жылғы 27 ақпандағы N 240 қаулысы

18. Жер учаскесiн немесе жер учаскесiн жалдау құқығын сату жөнiндегi сауда-саттықты (конкурстарды, аукциондарды) ұйымдастыру және өткiзу ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 13 қарашадағы N 1140 қаулысы

19. Шаруа (фермер) қожалығын жүргізу үшін Қазақстан Республикасының азаматында, тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін Қазақстан Республикасының мемлекеттік емес заңды тұлғасында және оның үлестес тұлғасында жеке меншік құқығында, сондай-ақ тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін шетелдіктерде, азаматтығы жоқ адамдарда және шетелдік заңды тұлғаларда уақытша жер пайдалану құқығында болуы мүмкін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің бір әкімшілік ауданның (қаланың) аумағындағы шекті (ең жоғарғы) мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 22 қазандағы N 1071 қаулысы

20. Ауыл және орман шаруашылығын жүргiзуге байланысты емес мақсаттарға оларды пайдалану үшiн ауыл шаруашылығы және орман алқаптарын алып қоюдан туындаған ауыл шаруашылығы мен орман шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу нормативтерiн және Алқаптарды қалпына келтiруге жұмсалатын сома есепке алынып, ауыл шаруашылығы өндiрiсiнiң шығындарын өтеу ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 8 қазандағы N 1037 қаулысы

21. Жерді сақтап қою ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 29 қыркүйектегі N 993 қаулысы

22. Қазақстан Республикасында мемлекеттiк жер кадастрын жүргiзудiң ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 20 қыркүйектегі N 958 қаулысы

23. Қазақстан Республикасында жер мониторингiн жүргiзу және оның деректерiн пайдалану ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 19 қыркүйектегі N 956 қаулысы

24. Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелеріне әкімшілік-аумақтық бірліктер бойынша жеңілдетілген бағаның мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 10 қыркүйектегі N 918 қаулысы

25. Жердің ерекше қорғалатын табиғи аумақтарға жатқызу ережесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 8 қыркүйектегі N 910 қаулысы

26. Қызметтiк жер үлесiне құқығы бар қызметкерлер санатының тiзбесiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 8 қыркүйектегі N 908 қаулысы

27. Жер учаскелерi жеке меншiкке берiлген кезде, мемлекет немесе мемлекеттiк жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшiн төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерiн жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі N 890 қаулысы

28. Қорғаныс мұқтаждары үшін жер телімдерін беру туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 20 маусымдағы N 591 қаулысы

29. Республикалық бюджет қаражаты есебінен орындалатын топографиялық-геодезиялық және картографиялық жұмыстардың тізбесін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысы. 2002 жылғы 30 қараша N 1273

30. Кондоминиум үй-жайларының меншiк иелерiне (қатысушыларына) жер учаскесiн берудiң тәртiбiн бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң қаулысы 1997 жылғы 22 желтоқсандағы N 1813

31. Мемлекеттiк жер ресурстары және жерге орналастыру ғылыми-өндiрiстiк орталығының еншiлес мемлекеттiк кәсiпорындары туралы Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң қаулысы 1996 жылғы 30 желтоқсандағы N 1682

32. Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж мемлекеттiк қызметшiлерге жеке тұрғын үй салу үшiн жер учаскелерiн берудiң тәртiбi мен шарттары жөнiндегi Ереженi бекiту туралы Қазақстан Республикасы Үкiметiнiң Қаулысы 1996 жылғы 7 маусым N 720

33. Ауыл шаруашылығы мақсатындағы  жер учаскесiнiң паспортының нысанын  және Паспортты әзiрлеу жөнiндегi нұсқаулықты бекiту туралы Қазақстан  Республикасының Жер ресурстарын  басқару жөніндегі агенттігі  төрағасының 2003 жылғы 11 тамыздағы N 62-ө бұйрығы.