Методы оценки ликвидационной стоимости
Курсовая работа, 05 Ноября 2014, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Прямой метод основывается на сравнительном подходе и может осуществляться или путем прямого сравнения с аналогами, или через статистическое моделирование (корреляционно-регрессионный анализ). Однако, данный метод обладает ограниченной применимостью в российских условиях ввиду недостаточности и труднодоступности информационной базы по ценам сделок в условиях вынужденной продажи (в т.ч. конкурсного производства).
Вложенные файлы: 1 файл
метод ликвидац стоимости.doc
— 75.50 Кб (Скачать файл)- Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства с торгов, может быть уценено по причине низкой ликвидности, наша же недвижимость является высоколиквидной. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей минимален.
- Риск по сроку продажи: срок реализации 180 дней для продажи недвижимости. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с потенциальным комиссионером и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), остается не более 160 дней. Риск в таком ранге находится в среднем значении.
- Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими, никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск необходимо учитывать.
- Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который будут находиться в залоге. Можно предвидеть, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
- Риск снижения спроса. Объявление дефолта трудно предсказуемо. В настоящее время существует устойчивый спрос на аналогичное имущество. Накопленный износ за время залога имущества практически компенсируется увеличением спроса.
- Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки:
№ |
Тип риска вынужденной продажи |
Ранг риска | |||||||
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 | ||
1. |
Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества |
+ |
|||||||
2. |
Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев |
+ |
|||||||
3. |
Риск инвестирования в связи с судебной отменой |
+ |
|||||||
4. |
Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки |
+ |
|||||||
5. |
Риск снижения спроса |
+ |
|||||||
6. |
Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки |
+ |
|||||||
7. |
Количество наблюдений |
1 |
1 |
1 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
8. |
Взвешенный итог по рангу |
0,1 |
0,2 |
0,3 |
1,2 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
9. |
Сумма по взвешенному итогу |
1,8 |
|||||||
10. |
Количество типов рисков |
6 |
|||||||
Коэффициент вынужденной продажи |
0,30 |
||||||||
Слик. = Срын. х (1 - Квын.)