Ипотечный рынок Росии

На 1 июля 2009 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования присутствовало 602 кредитные организации, что составляет 52,6% общего количества действующих кредитных организаций. При этом в первом полугодии 2009 г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, а остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно, по данным Банка России, выдавали ипотечные в рублях около 100 кредитных организаций, а в иностранной валюте - 11.

На рынке жилищного кредитования уже в первой половине 2008 г. отчетливо прослеживается тенденция к концентрации такой деятельности в крупных банках . Так, если в 2007 г. на долю Сбербанка приходилось около 30% всех выданных жилищных кредитов, то в первой половине 2009 г. - уже 55%. В первом полугодии 2009 г. 15 крупнейших банков (по объемам выдачи ипотечных кредитов) контролировали 80% рынка жилищного кредитования.

По данным Банка России, условия ипотечного кредитования в 2006 - III квартале 2007 г. постоянно улучшались: процентная ставка как по рублевым, так и по валютным кредитам снижалась . Но нестабильность на финансовых рынках и удорожание ресурсов для банков привели сначала к стабилизации процентных ставок в IV квартале 2007 - I квартале 2008 г., а в дальнейшем и к их повышению во втором полугодии 2008 г.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2010 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. По данным Банка России, за ноябрь 2010 года предоставлено 34 050 ипотечных кредитов на общую сумму 42,3 млрд. рублей. Всего за 2010 год выдано 252 072 ипотечных кредита на общую сумму 315,1 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных за 2010 год, в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2009 года. В количественном выражении за 2010 год предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

Некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в октябре-ноябре 2010 года объясняется тем, что в IV квартале 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка. Ноябрьская динамика выдачи ипотечных кредитов говорит о некотором сезонном всплеске выдачи ипотеки в конце 2010 года .

За 2010 год, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 13,3% а по кредитам в иностранной валюте - 11,1%.

Месячная динамика средневзвешенных процентных ставок по ипотечным кредитам свидетельствует о существенном снижении ставок по ипотечным кредитам. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября 2010 года, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%. Таким образом, месячный уровень ставок по кредитам в рублях достиг докризисного уровня: по итогам трех кварталов 2008 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях накопленным итогом с начала года составили 12,7%. По сравнению с аналогичным показателем октября 2009 года месячный уровень ставок снизился на 1,5 п.п.

Вместе с тем, в течении 2010 года наблюдалась медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотечных кредитов заметно ускорившаяся в IV квартале 2010 года особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано 18,3% общего годового объема выдачи.

Это произошло благодаря совокупности следующих факторов:

а) роста цен на российский сырьевой экспорт;

б) роста ресурсной базы банковского сектора;

в) снижение требований к заемщикам;

г) возвращения отлаженного спроса на жилье, в виду изменения экономических ожиданий населения;

д) эффекта сезонности.

По итогам 2011 года средний размер ипотечного кредита увеличился до 1,26 млн. рублей с 1,17 млн. в 2010 году, доля кредитов в иностранной валюте составила около 4% от всего объема выдачи в денежном выражении и лишь 1% – от общего количества выданных кредитов. При этом средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам к концу 2011 года достигли докризисного уровня и составили 13,1% по кредитам в рублях и 11,1% – по кредитам в иностранной валюте.

  По итогам 2012 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд. рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2011 года. При этом если в первом полугодии 2012 года снижение ставок происходило в условиях благоприятной ситуации с ликвидностью, то "спусковым крючком" второй волны стало решение Агентства о снижении ставок по всему спектру своих продуктов. В результате, по итогам года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, достигла рекордно низкого уровня – 11,9% (для сравнения: 12,9% – на 01.01.2009, 14,3% – 01.01.2010 и 13,1% – на 01.01.2011).

Глава государства после иногурации 7 мая 2012 года подписал ряд указов, в число которых вошел документ "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг". Указ был опубликован в "Российской газете" 9 мая и вступил в силу в тот же день.

В частности, указом правительству поручено до 2018 года обеспечить "снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья эконом класса", а до 2020 года – "предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия".

Кроме того, правительство должно до 2018 года обеспечить "увеличение доли заемных средств в общем объеме капитальных вложений в системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод до 30%.

К этому же сроку необходимо обеспечить "снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта".

Также к 2018 году количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов должно быть доведено до 815 тыс. в год.

Уже к июлю 2013 правительству необходимо разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилых домов экономического класса, предусмотрев при этом ограничения продажной цены на такое жилье.

До января 2014 года поручено обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, а до марта 2014 года – разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда.

До июня 2014 года должна быть создана сеть общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля за выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.

Помимо этого, указ предполагает ряд мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей. В частности, речь идет о создании при поддержке субъектов РФ и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе.

Пути решения

Должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории Российской Федерации.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

 
Динамика ипотечного кредитования в России в 2005-2009 гг. Одно из основных направлений социально-экономической политики государства - содействие улучшению жилищных условий граждан страны. По данным исследования, проведенного фондом «Институт экономики города», жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, которые не удовлетворены жилищными условиями [4]. В рыночной экономике необходимо делать акцент на решении проблемы жилья основной части работающего населения, располагающего средними доходами и определенными накоплениями. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

В последние годы в России ипотечное кредитование начинает занимать прочные позиции на рынке кредитования жилья. Если в 2005 г. доля ипотечных кредитов составляла всего 42 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в рублях и 63 % общего объема предоставленных жилищных кредитов в иностранной валюте, то в 2008 г. доля ипотеки возросла соответственно до 85,8 % и 92,2 % (табл. 1). Анализируемый период характеризуется ежегодным ростом объемов предоставленных ипотечных кредитов. В результате в 2008 г. общий объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов вырос по сравнению с 2005 г. почти в 7 раз, в том числе в рублях - в 9 раз.

Однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы, и в 2009 г. объемы ипотечного кредитования значительно снизились. Размер выданных ипотечных кредитов в 2009 г. составил в рублях 143 млрд руб., в иностранной валюте - 9,5 млрд руб. По сравнению с 2008 г. объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов в рублях сократились почти в 4 раза, в иностранной валюте - почти в 9 раз.

Таблица 1 Показатели ипотечного кредитования в РФ [2]

В докризисный период банки могли сравнительно легко открыть кредитную линию для финансирования своей деятельности. В условиях стагнации привлекательность сегмента ипотечного кредитования для коммерческих банков значительно снизилась в связи с возникшими проблемами при получении кредитов. В результате банковская прибыль от операций оказалась недостаточной, в том числе для покрытия возникших убытков вследствие роста дефолтов заемщиков и просрочек платежей. В этой ситуации основная часть кредитных организаций прекратила свою деятельность на рынке ипотечного кредитования, оставшаяся часть начала повышать процентные ставки, что в конечном счете привело к уменьшению числа клиентов и объемов выданных кредитов.

Согласно опубликованному информационным агентством «РосБизнесКонсалтинг» рейтингу крупнейших ипотечных банков [3], в 2009 г. объемы выданных кредитов у подавляющего большинства банков снизились более чем на 50 % (табл. 2). К примеру, у лидера ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк» за прошедший год объемы данного вида кредитования снизились на 63,1 %, у ЗАО «ВТБ 24» - на 89 %.

Таблица 2 Крупнейшие банки по объему выданных ипотечных кредитов в 2009 г. [3]