Напротив, предмет договора купли-продажи
уже на этот момент может быть индивидуально-определенным.
Кроме того, подрядчик обязан передать
не любую вещь, а именно ту, которая
явилась результатом его работы.
В силу этого обстоятельства договор
участия в долевом строительстве
охватывает отношения не только товарного
обращения, но и производства материальных
благ.
Исходя из вышеизложенного, можно
выделить следующие конститутивные
признаки обязательства, устанавливаемого
договором участия в долевом
строительстве:
- одна сторона по договору (застройщик)
выполняет работу с целью удовлетворения
тех или иных индивидуальных запросов
и требований другой стороны;
- застройщик обязуется выполнить
определенную работу, результатом которой
является создание новой вещи - многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости;
- вещь, созданная по этому договору,
принадлежит на праве собственности застройщику
до момента принятия выполненной работы;
- застройщик самостоятелен
в выборе средств и способов достижения
обусловленного договором результата;
- застройщик обязуется выполнять
работу за свой риск, хотя он выполняет
работу не только своим иждивением, но
за счет привлечения денежных средств
граждан и юридических лиц.
Эти признаки предопределяют характеристику
договора долевого участия как консенсуального,
двустороннего (взаимного) и возмездного.
В отличие от иных консенсуальных
договоров он не может быть исполнен
непосредственно в момент заключения,
поскольку для достижения требуемого
результата следует затратить известное
время на выполнение работы.
Указанный договор, как и
договор строительного подряда,
непосредственно связан со сферой капитального
строительства. Проведение же изыскательских
работ и разработка технической
документации, как уже отмечалось,
предваряют начало строительства любого
объекта и являются его обязательными
предпосылками.
Следует отметить, что форма договора
участия в долевом строительстве
должна соответствовать не только общим
правилам о форме сделок, но и
согласно части 3 статьи 4 Федерального
закона N214-ФЗ договор должен заключаться
в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации.7
1.2 Общая
характеристика договора долевого участия
в строительстве
По договору долевого участия в
строительстве одна сторона (Застройщик)
обязуется в установленный договором
срок построить определенный объект
недвижимого имущества или организовать
его строительство (реконструкцию)
и передать часть построенного объекта
(долю) другой стороне (Дольщику) для
оформления права собственности
Дольщика на долю как на вновь созданное
недвижимое имущество, а Дольщик
обязуется в срок осуществить
капитальные вложения в строительство
(финансировать строительство) объекта
и принять свою долю о нем.[2] Договор долевого
участия в строительстве можно отнести
к договорам, которые хотя и предусмотрены
гражданским законодательством, но специально
им не регламентированы. Практическое
существование договора долевого участия
в строительстве обусловлено принципом
свободы договора, в соответствии с которым
стороны могут заключить договор как предусмотренный,
так и не предусмотренный законом или
иным правовым актом. Договор долевого
участия в строительстве является примером
консенсуалъного договора. Договор долевого
участия в строительстве является двухсторонним
договором (взаимным договором), т.е. договором,
по которому у каждой стороны есть права
и обязанности. Дольщик обязан осуществить
финансирование строительства, а Застройщик
обязан организовать строительство объекта
и передать Дольщику его долю. Договор
долевого участия в строительстве по своей
природе является возмездным, т.е. договором,
по которому сторона должна получить плату
или иное встречное предоставление за
исполнение своих обязанностей (п. 1 ст.
423 ГК РФ). Дольщик обязан осуществить финансирование
строительства и именно на этом основании
Застройщик передает ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве
должен быть заключен в простой письменной
форме (ст. ст. 160-162 ГК РФ). Федеральный
закон о государственной регистрации
предопределяет, что договор должен
быть составлен в форме одного
документа, подписанного сторонами. По
желанию сторон договор может
быть совершен в нотариальной форме,
что дает некоторые преимущества:
1) при удостоверении сделки нотариус
проверяет правильность оформления
документов Застройщика; 2) по нотариально
заверенному договору проще и
дешевле зарегистрировать право
собственности.[3] Структура отношений
в долевом строительстве. В строительной
цепочке можно выделить две группы
отношений. В первую группу отношений
входят отношения, регламентирующие техническую
сторону строительного процесса:
— отношения Застройщика и
собственника земельного участка; —
отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;
— отношения Застройщика и
генерального подрядчика; — отношения
генерального подрядчика и субподрядчиков.
Во вторую группу отношений входят
отношения, которые регламентируют
имущественную сторону процесса
строительства: — отношения Застройщика
и инвестора (Дольщика); — отношения
Дольщика и пользователя объекта
капитальных вложений.[4] Вышеуказанные
отношения целесообразно рассмотреть
по стадиям осуществления инвестиционного
строительного проекта. Начнем с
первой группы отношений.
Первоначально Застройщик осуществляет
поиск земельного участка под
строительство. После завершения переговоров
с собственником земельного участка
Застройщик составляет инвестиционный
проект — обоснование экономической
целесообразности, объема и сроков
осуществления капитальных вложений,
в том числе необходимая проектно-сметная
документация, разработанная в соответствии
с законодательством РФ и утвержденными
в установленном порядке стандартами
(нормами и правилами), а также
описание практических действий по осуществлению
инвестиций (бизнес-план). Для подготовки
проектной документации Застройщик
заключает договор подряда с проектировщиком.
Проект проходит стадию согласования
в государственных органах. Под инвестиционный
проект Застройщик получает земельный
участок. Собственник земельного участка
может передать его в собственность, постоянное
пользование или в аренду. Земельные участки,
находящиеся в государственной собственности,
обычно предоставляются в аренду. Затем,
под инвестиционный проект Застройщик
начинает привлекать капитальные вложения
иных инвесторов, в том числе по договорам
долевого участия в строительстве. Этот
процесс начинается с момента составления
инвестиционного проекта и часто затягивается
до момента его окончательной реализации.
Застройщик заключает договор строительного
подряда с подрядчиком. Подрядчик вправе
привлечь к исполнению своих обязанностей
других лиц (субподрядчиков). В этом случае
подрядчик выступает в роли генерального
подрядчика (ст. 706 ГК РФ). Генеральный подрядчик
и субподрядчики готовят строительную
площадку и возводят фундамент дома (начинают
нулевой цикл). После выполнения всех этапов
работ генеральный подрядчик принимает
объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков.
Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками
по акту сдает дом Застройщику и рабочей
комиссии. Заканчивается первая группа
отношений сдачей дома в эксплуатацию
государственной приемочной комиссии.
Вторая группа отношений связана
с финансовой основой строительства
объекта. Любой из вышеуказанных
участников строительного процесса
(Застройщик, собственник земельного
участка, проектировщик, генеральный
подрядчик, субподрядчик) может выступать
в качестве инвестора (Дольщика) и
иметь право на получение одной
или нескольких квартир в строящемся
доме. В этой ситуации необходимо различать
прямые и косвенные договоры долевого
участия в строительстве. По прямым
договорам долевого участия Дольщик
заключает договор непосредственно
с Застройщиком. По косвенным договорам
долевого участия в строительстве
Дольщик заключает договор не
с Застройщиком, но с другим инвестором,
который имеет право на получение
квартиры. Такое лицо может иметь
с Застройщиком прямые договорные отношения
(проектировщик, генеральный подрядчик,
собственник земельного участка
и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик
и т. п.) Получив свою часть объекта,
Дольщик может предоставить ее для
заселения другому лицу (пользователю
объектом капитальных вложений).
Стороны договора долевого участия
в строительстве.
Сторонами прямого договора долевого
участия в строительстве являются
Застройщик и Дольщик, а косвенного
договора долевого участия — инвестор
и Дольщик. Инвестором по косвенным
договорам долевого участия в
строительстве может быть только
лицо, которое участвует в строительстве
на основании гражданско-правового договора
и имеет право на получение определенной
площади. Лицо, не участвующее в строительстве
(хотя бы косвенно), не может распоряжаться
долей в строящемся объекте. Если Дольщик
не обладает полной дееспособностью, его
права и обязанности по договору долевого
участия в строительстве приобретает
и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или
попечитель (ст. 33 ГК РФ). В обязательстве
долевого участия может иметь место множественность
лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной
стороне договора иногда выступают оба
супруга либо родители и дети. В этом случае
такие лица становятся сособственниками
квартиры. Договор долевого участия в
строительстве может быть заключен по
конструкции договора в пользу третьего
лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик
обязан передать квартиру в построенном
объекте не Дольщику, а указанному или
не указанному в договоре третьему лицу.
Третье лицо вправе отказаться от прав
по договору долевого участия в строительстве.
Тогда этими правами может воспользоваться
Дольщик. Дольщик и Застройщик не вправе
расторгать или изменять заключенный
ими договор долевого участия без согласия
третьего лица с того момента, как третье
лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться
своим правом по договору. Договор в пользу
третьего лица предоставляет третьему
лицу право на получение доли в объекте.
Обязанность по финансированию строительства
остается на Дольщике. При ненадлежащем
финансировании Дольщиком строительства
Застройщик вправе не передавать долю
третьему лицу. На практике родители заключают
договоры долевого участия в пользу своих
детей. Однако нельзя смешивать договор
в пользу третьего лица с теми ситуациями,
когда родители действуют от имени и в
интересах своих недееспособных детей
как их законные представители (опекуны).
В этом случае финансирование строительства
осуществляется за счет детей, в том числе
из средств, подаренных детям самими родителями.
Договор долевого участия может быть заключен
как договор об исполнении третьему лицу.
По договору об исполнении третьему лицу
последнее не вправе требовать от Застройщика
передачи ему помещений в построенном
объекте. Передавая долю в построенном
объекте непосредственно третьему лицу,
Застройщик лишь исполняет таким способом
свою обязанность перед Дольщиком. Именно
Дольщик в течение всего срока действия
договора является управомоченным лицом,
способным требовать надлежащего исполнения
договора от Застройщика. По такой схеме
организации могут участвовать в строительстве
жилья для своих работников.
Дольщик может передать свои права
по договору долевого участия третьему
лицу на основании договора об уступке
права требования (договора цессии).
В этом случае происходит перемена
лиц в обязательстве долевого
участия: третье лицо приобретает права
Дольщика и его статус. Договор цессии
может быть заключен без согласия Застройщика,
если предыдущий Дольщик исполнил все
свои обязанности перед Застройщиком.
В договоре цессии должны быть указаны
стороны, характеристики договора долевого
участия (дата, номер, стороны, предмет),
объем передаваемых прав, их цена. Предметом
долевого участия в строительстве следует
признать ту часть (долю) строящегося объекта
недвижимого имущества, которая подлежит
передаче Дольщику (квартира, комната,
помещение).
Для согласования условия о предмете
договора (независимо от способа его
определения) стороны должны обязательно
указать характеристики строящегося
объекта недвижимости в целом: адрес
земельного участка, на котором осуществляется
строительство, расположение строящегося
дома на земельном участке (обозначается
на отдельном плане); целевое назначение
(жилое или нежилое строение);
общую площадь объекта (в том
числе полезную площадь); этажность,
наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов,
чердаков, мансард и т.п.[7]
Обычно предметом договора долевого
участия в строительстве является
отдельная квартира. Для того чтобы
индивидуально определить предмет договора
долевого участия квартиры необходимо
указать: предварительный номер квартиры;
этаж, на котором она расположена, и ее
положение в осях; планировку квартиры;
количество уровней квартиры; общую проектную
площадь квартиры, в том числе полезную,
наличие и площадь балконов, мансард, кладовок
и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных
квартире (гаражей, подвалов, чердаков
и т.п.); помещения и оборудование, которое
станет общей собственностью всех жильцов
дома. Ценой договора долевого участия
в строительстве является тот объем капитальных
вложений, который Дольщик обязан осуществить
в строительство Объекта недвижимого
имущества. Поскольку недвижимость, даже
будущая, относится к уникальным вещам,
к цене договора долевого участия не применимы
правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого
участия стороны обычно указывают, что
Дольщик финансирует строительство именно
конкретно своей доли в объекте. На практике
условие о цене обычно формулируется в
виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена
определяется в денежной сумме эквивалентной
определенной сумме в долларах США или
в иных условных единицах. Платежи осуществляются
в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ
на день платежа. Денежные средства вносятся
единовременно или по частям. При этом
вся или большая часть денежных средств
обычно подлежит перечислению до момента
завершения строительства. Цена в договоре
долевого участия в строительстве в подавляющем
большинстве случаев определяется через
стоимость одного квадратного метра общей
площади, которую должен получить Дольщик.
В этом случае целесообразно указывать,
что общий объем капитальных вложений
по договору определяется исходя из фактического
размера переданного Дольщику недвижимого
имущества. Если фактический размер объекта
не будет совпадать с его проектной площадью,
необходимо определить порядок расчета
сторон по возврату или доплате денежных
средств.[8]