Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………..	3
Глава 1Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права……………………………………………………………………………………………	4
1.1 Понятие договора участия граждан  лиц в долевом строительстве……………………	6
1.2 Общая характеристика договора  долевого участия в строительстве………………….	9
Глава 2 Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве………….	16
2.1 Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи……………………………………………………………………………………………	16
2.2 Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда…………..	17
2.3 Соотношение договора долевого  участия в строительстве и  договора простого товарищества………………………………………………………………………………………	18
Глава 3 Правовое регулирование долевого строительства жилья……………………………..	21
Заключение……………………………………………………………………………………….	26
Список используемой литературы и  источников………………………………………………	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Участие граждан и юридических лиц  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона N214-Ф3 действующим гражданским  законодательством не регулировалось.

В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без  четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между  соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.

Вышеупомянутый Федеральный Закон  призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками и гражданами и юридическими лицами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности.

Кроме того, принятый Закон устанавливает  гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов  и имущества.

Следует отметить, что вступивший в силу 1 апреля 2005 года принципиально  новый нормативный правовой акт  не только призван выстроить правоотношения между застройщиками и участниками  долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятие ряда новых подзаконных актов.

Впервые в российской правотворческой  деятельности на уровне федерального законодательства единым законом введена  обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности  или на праве аренды земельный  участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и  опубликовать в соответствующие  сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства.

Безусловно, эффективность принятого Федерального закона можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной  практики по договорам об участии  граждан и юридических лиц  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости.¹

 

 

Глава 1. Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права

 

Само  по себе долевое участие в строительстве  является экономической категорией и опосредует отношения в строительстве  по созданию или реконструкции объектов. Поскольку относительно недавно  созданная экономическая модель еще не успела сформировать свою правовую оболочку или, можно сказать, свой правовой регулятор. Отношения долевого участия  в строительстве были результатом  практического решения проблемы в строительстве объектов недвижимости в сложившейся ситуации.²

Уже давно возникает вопрос о целесообразности выделения данных отношений. На наш  взгляд, такая необходимость возникает  в связи со следующими факторами:

во-первых, предпринимательская деятельность предполагает наличие профессиональных участников рынка и направлена на извлечение прибыли,

во-вторых, требуется защита граждан, строящих жилое помещение для своих  личных нужд.

Признаки  договора участия в долевом строительстве:

1. участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
2. объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;
3. предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;
4. наличие различных целей у сторон договора: застройщик намерен получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить определенный договором объект долевого строительства в собственность в указанный в договоре срок, после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;
5. стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом совокупности указанных признаков договор  участия в долевом строительстве  определяется как самостоятельный  договор, обладающий самостоятельным  предметом, объектом и характерными признаками.

Выделяют следующие признаки участия  граждан в долевом строительстве:

1. Участие дольщика по договору  о долевом участии в строительстве  заключается только в передаче  денежных средств без дальнейших  практических действий по созданию  объекта.

2. Все расходы и убытки, возникающие  при строительстве объекта, относятся  на счет строительной организации,  которая самостоятельно осуществляет  строительство, и, следовательно,  отвечает за все негативные  последствия. Дольщик может понести  какие-либо расходы только в  случаях, определенных действующим  законодательством.

3. Дольщик участвует в строительстве  только своей доли, поэтому дольщика  интересует только его квартира, хотя здесь не надо забывать  о местах общего пользования,  затраты на которые стороны  несут пропорционально своим  вкладам.

4. Отношения сторон по долевому  участию в строительстве нельзя  понимать как инвестиционную  деятельность, если в них участвуют  граждане, строящие квартиру для  личных потребностей.

При регулировании отношений по долевому участию в строительстве  необходимо различать цели участников строительства, в связи с чем отдельному рассмотрению подлежат договоры с участием в них граждан-потребителей.³

Старая система жилищного финансирования характеризовалась, в основной массе, государственным бюджетным финансированием. Исключение составляло строительство  жилых домов жилищно-строительными  кооперативами, что являлось единственной формой долевого участия граждан  в строительстве жилых помещений  для личных нужд.

При рассмотрении зарубежного опыта  привлечения частных средств  отмечается относительная сбалансированность спроса и предложения. Это вызвано  доступностью готовых построенных  квартир, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных средств.

Сравнительно-правовой анализ зарубежных и отечественной систем показал, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют  свои принципиальные особенности. Фирмы, занятые в строительной деятельности, для более конструктивной организованности объединяются между собой, что позволяет значительно снизить стоимость строительства жилья, а также расходы и многие издержки. Представителем заказчика является отдельное лицо, которое подбирает необходимых для строительства специалистов, определяющих подлежащий выполнению объем работ. В ряде зарубежных стран действует поддержка граждан, особенно молодых семей, для приобретения квартиры в собственность. Для этого ограничиваются все виды налогообложения физических и юридических лиц, устанавливается парламентом твердая ставка банковского кредита на приобретение молодыми семьями квартир, снижается на 25-50 % плата (в зависимости от количества родившихся детей) за приобретенную молодыми семьями квартиру.

Контроль и наблюдение за ценами осуществляют государственные органы. Государство может устанавливать  предельный уровень цен, превышение которого требует предварительного уведомления и обоснования.

По сравнению с западными  странами, где развиты институты  по жилищному кредитованию, в нашей  стране данные институты еще формируются, а те, которые сформированы, еще  не могут предоставлять услуги надлежащего  качества.

Проведенный анализ законодательства о долевом участии в строительстве  позволяет сделать вывод о  необходимости проведения его систематизации. Разрозненность правовых норм, регулирующих данные отношения, создает большие  трудности. Давность принятия и вертикальная структура различных нормативных  актов приводят к определенной несогласованности. Поэтому можно утверждать, что  законодательство о долевом участии  нуждается в серьезном совершенствовании  и урегулировании.⁴

1.1 Понятие договора участия граждан лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

 

В соответствии с действующим  Гражданским кодексом РФ договором  признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей.

Договор, заключаемый гражданами и  юридическими лицами о долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать  основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Договор участия граждан и юридических  лиц в долевом строительстве  характеризуется, прежде всего, как  юридический факт, относящийся к  правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового  результата (установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей).

Принципиальная схема организации  строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство⁵.

В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта, а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и  факторов техногенного воздействия  в целях рационального и безопасного  использования территорий и земельных  участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. ⁶

Этот этап завершается передачей  застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.

В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а  завершается он обычно экспертизой  проекта.

Третий этап представляет собой  возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.

Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности  предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование  вместе с рабочей документацией  либо также основанный на технико-экономическом  обосновании технический проект (его детализация содержится в  подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора  подготавливается архитектурный проект, который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации.

Все, о чем шла речь, в такой  же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью  обеспечить технико-экономическое  обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует  строить.

В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего  составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической  документации объекта.

Что касается договора участия граждан  и юридических лиц в долевом  строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство  относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется  не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее  объясняется тем, что результат  работы должен быть передан.

Отмеченный признак сближает договор участия в долевом  строительстве с договором подряда  и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник  передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может  предусматривать передачу вещи как  результата выполненной работы в  собственность заказчика, направлен  на изготовление вещи, определяемой в  момент заключения договора родовыми признаками.