Регистрация недвижимости

Пунктом 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции22 закреплено определение жилого помещения. Так, согласно этого пункта, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Исходя из данного определения можно выделить следующие признаки жилого помещения:

Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. То есть жилое помещение предназначено только для проживания граждан, так как закон не допускает размещение в жилых домах промышленных производств. Допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое. Такой перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, который определен жилищным законодательством.

Во-вторых, жилое помещение является недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая в их число здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей физической природы, которое обладает признаком прочной связи с землей.

В-третьих, жилым можно признать только изолированное помещение.

Данный признак впервые был добавлен в Жилищный кодекс РФ. К изолированным помещениям относятся жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, и при этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Изолированным помещением не может признаваться часть комнаты или смежная комната, но при этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке, который установлен действующим законодательством и в соответствии с техническими и санитарными требованиями. Не является изолированным помещение, которое создано в результате самостоятельной, не утвержденной органом местного самоуправления, перепланировки жилья.

В-четвертых, недвижимое имущество является жилым только тогда, когда оно пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и иным требованиям законодательства.

Признание помещения жилым помещением, порядок его признания таковым, и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, в частности, Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»23, Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании24.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ закреплено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такой порядок был утвержден Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.25

Непригодными для проживания признаются жилые помещения:

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Отнесение жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются критериями, которые определены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами:

- Ведомственные строительные нормы  ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий от 24 декабря 1986 г.26;

- Основания признания жилых домов  и жилых помещений непригодными  для постоянного проживания, утвержденные  приказом Минжилкомхоза РСФСР  от 5 ноября 1985 г.27;

- Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» от 10 июня 2010 г.28

Не являются недвижимым имуществом, а соответственно и не относятся к жилым помещениям: вагончики, сборно-разборные дома, временные щитовые домики и т.п.

Жилищный кодекс РСФСР, а также сложившаяся в соответствии с его нормами судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, которые были предназначены для постоянного проживания граждан, и, также для использования в установленном порядке в качестве общежитий и служебных жилых помещений. Помещения, которые не предназначались для этих целей (сборно-разборные, производственные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера их фактического использования для целей постоянного проживания.29

Таким образом, такие здания не соответствовали и признаку прочной связи с землей, использовались как временные строения. Законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, и в этой связи представляется не полным современное легальное определение жилого помещения которое было дано законодателем в п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Не смотря на то, что законодатель указывает на то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, на взгляд автора, необходимо дополнить данную статью указанием на признание жилого помещения «жилым» в установленном законом порядке.

Таким образом, понятие жилого помещения можно сформулировать следующим образом: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и признанное таковым в установленном законом порядке».30

Отнесение будущего объекта к жилому фонду и зоне застройки задается с самого начала в проектной документации, которая утверждается заказчиком строительства и согласовывается с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство.

По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором. После подписания соответствующего акта приемки Бюро технической инвентаризации выдает застройщику жилого строения технический план.

Документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания завершается стадией государственной регистрации прав на него как на жилое помещение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о регистрации.

Таким образом, построенное жилое помещение фиксируется как жилое в Едином государственном реестре прав. Определяющим фактором при этом, наряду с его свойствами, является цель использования жилого фонда.

Современные легальные критерии жилого помещения должны положить конец спорам об отнесении тех или иных объектов недвижимости к жилым помещениям.

Наряду с понятием жилое помещение, статья 16 Жилищного кодекса РФ закрепляет виды жилых помещений и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Исходя из этого определения мы можем дать такому объекту характеристику, отличающую его от других объектов жилого назначения – жилой дом является отдельно стоящим зданием.31 В случае если жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности возможен выдел доли жилого дома. В таком случае жилой дом оставаясь единым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако в силу физической и эксплуатационной целостности объекта недвижимости сохраняется общая собственность владельцев частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Отношения между ними могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме».32

Жилой дом прочно связан с земельным участком, на котором он расположен. Так согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Если сделка совершается только с жилым домом, то такая сделка будет признана недействительной.

Квартирой в соответствии с ЖК РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Собственнику квартиры наряду с входящими в ее состав комнатами и помещениями принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, что означает, как уже отмечалось автором, невозможность отчуждения квартиры без соответствующей доли на общее имущество. Также невозможно отчуждение доли общего имущества отдельно от квартиры.

Комнатой в соответствии с ЖК РФ признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализовывая свое право на владение, пользование и распоряжение жилым помещением, может: отчуждать жилое помещение, сдавать его в аренду, закладывать во исполнение определенного обязательства.

Говоря о жилых помещениях и о правах на них, как об объектах государственной регистрации, автор приходит к выводу, что эти два объекта не могут существовать отдельно друг от друга. Государственная регистрация права на жилое помещение включает в себя жилое помещение как объект государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Основания и порядок государственной регистрации прав на жилые помещения

§ II.I. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на жилые помещения, их правовой статус

 

Основными субъектами регистрационных отношений являются уполномоченный орган государства в лице Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и заявители. У них не имеется между собой иерархических отношений, функций контроля и управления, административной подчиненности. Однако при этом Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, который обладает властными полномочиями и осуществляет правоприменительную деятельность.

До принятия Закона о регистрации в законодательстве не было четкой регламентации порядка регистрации жилых помещений и недвижимости в целом. Функции по государственной регистрации прав на жилые помещения выполняли органы технической инвентаризации, регистрация прав на земельные участки под жилыми помещениями осуществлялась уже другим органом – Комитетом по земельным ресурсам.

С принятием Закона о регистрации была четко упорядочена структура государственной регистрации, так как данным законом предусматривалось создание специального органа, который будет осуществлять учет прав на недвижимость, четко регламентировались полномочия этого органа, его подчиненность и структура.

После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Российской Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.33

В соответствии со ст. 9 Закона о регистрации специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  на момент его создания, являлось учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Затем в соответствие с Указом Президента РФ от 09.03.2004 г. № 31434 была образована Федеральная регистрационная служба. В соответствие с Указом президента РФ от 25.12.2008 г. № 184735 Федеральная регистрационная служба была переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая носит свое название и по настоящее время.

В компетенцию Росреестра входят следующие полномочия:

- проверка действительности поданных  заявителем документов и наличия соответствующих правомочий у подготовившего такой документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных  и ранее заявленных прав на  недвижимое имущество, и, в частности, на жилые помещения;

- государственная регистрация прав на недвижимое имущество;

- выдача документов, которые подтверждают  государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных  правах;

- принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового  регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

- выдача в порядке, установленном  органом нормативно-правового регулирования  в сфере государственной регистрации  прав, правообладателям, их законным  представителям, лицам, получившим  доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.