Принципі оценки недвижимости

    Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования  актива, а также его перепродажи  ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от неё нового регионального аэропорта или автострады. 

    3.1.2 Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

    Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое  разделение.

    Остаточная  продуктивность

    В основе стоимости земли лежит  ее остаточная продуктивность. Любой  вид экономической деятельности обычно требует наличия четы рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

    Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство  должны быть привлечены к ней. Это  означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже  затем остаток дохода выплачивается  собственнику земли как рента. Экономическая  теория гласит, что земля имеет  остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток  после оплаты всех других факторов производства.

    Остаточная  продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

    Остаточная  продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности  в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

    Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

    Вклад – это сумма прироста стоимости  хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам  этот фактор. Некоторые факторы увеличивают  стоимость недвижимости на большую  величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые  фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может  улучшить его вид и сделать  его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

    Если  рассматривать действие данного  принципа в динамике, по отношению  к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может  и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость  не движимости не всегда выступает  простой суммой стоимостей отдельных  составляющих элементов. Например, издержки на устройство подземной автостоянки  в сумме 100 000 долл. могут увеличить  стоимость многоэтажного жилого дома на 250 000 долл.

    Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений  при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

    Принцип прогрессии и регрессии  или принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

    Обычно  собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует  застраивать принадлежащую им землю. Например, компания Х владеет 0,3 га земли. Ниже приведен расчет прибыли для  застройки различной плотности:

    Таблица – 1. Расчёт прибыли  для застройки  различной плотности.

    Если  компания построит один дом, ее прибыль  составит 10 000 долл. По мере того, как  на этом участке будет строиться  все больше домов, затраты на землю  в расчете на один дом будут  уменьшаться, однако рыночная цена каждого  дома с увеличением плотности  застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли. При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет экономии на масштабе. Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается, при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

    Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

    Если  к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

    В приведенном выше примере компания Х обнаружила, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве  на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство  четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство  пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше.

    Принцип сбалансированности применим также  к региону. Для достижения баланса  между частным и государственным  секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное  планирование, продуманное применение норм зонирования.

    Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

    Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции  и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или  слишком велик для возможных  пользователей, может потерять в  цене на рынке. Например, лот на перекрестке  дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возник нут  проблемы с доступом, будет ощущаться  дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком  велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей  станции. Принцип экономического размера  – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

    Примером  применения принципа величины является приростная стоимость единого участка  земли. Она имеет место, когда большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

    Стоимость единого массива $ 33000

    Минус: стоимость лота А – 15000

    Минус: стоимость лота Б – 10000

    Приростная  стоимость $ 8000

    Экономический размер – это количество земли, необходимое  для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с  рыночными условиями в данном местоположении.

    При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

    Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

    При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

    а) пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

    б) разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

    в) разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления. [6, с. 407] 

    3.1.3 Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

    Группа  принципов оценки, связанных с  рыночной средой включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

    Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

    Местоположение  является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры  участка соответствуют принятому  в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической  среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус, или экономическое местоположение недвижимости.

    Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион. Для некоторых типов землепользования, например для крупных предприятий обрабатывающей промышленности, уровни зависимости могут существовать в общенациональном или международном масштабе.

    Если  в окружающей системе землепользования или в экономической среде  объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры изменений  в окружающей системе землепользования включают: строительство неподалеку от объекта торгового центра, строительство  школы или открытие предприятия  по утилизации отходов. Эти изменения  способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость  объекта. Степень такого влияния  определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между нововведением и оцениваемым объектом.

    Связь измеряется затратами на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим  его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием  или денежными затратами. Некоторые  из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

    Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

    Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Проект, составленный из квартир с двумя комнатами, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехкомнатных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухкомнатная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехкомнатные . Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

    Проекты застройки недвижимости должны соответствовать  типу землепользования в соответствующем  районе. Это не значит, что все  дома должны быть построены в одном  архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа.