Принципі оценки недвижимости

1. Введение

     На  сегодняшний день особо актуальными  для населения являются вопросы  покупки жилья, в связи с чем важное значение приобретают аспекты оценки недвижимости и принципы её оценивания.

     С помощью массовой оценки представляется возможным осуществление мониторинга  и анализа тенденций на рынке недвижимости, определение реальной стоимости и эффективное использование всей городской недвижимости.

    В основе оценки недвижимости применяется  ряд принципов, которые отражают особенности недвижимости как товара, они не учитывают абсолютно все  факторы, влияющие на стоимость объекта, но при правильном применении приводят к достоверном результатам.

    1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности (законная разрешимость, физическая осуществимость, экономическая приемлемость, максимальная эффективность);

    2. Принципы, основанные на представлениях  пользователя (полезность, замещение,  ожидание);

    3. Принципы, связанные с землей  и ее освоением (добавочная  продуктивность, вклад, возрастающая  и уменьшающая отдача, баланс, экономическое  разделение);

    4. Принципы, связанные с рыночной  средой (зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция,  изменение).

    Целью данного реферата является изучить  и понять принципы оценки недвижимости.

    Реферат изложен на 29 страницах машинописного  текста, включая 1 рисунок, 1 таблицу, а  также списка литературы из 6 источников. 
 
 
 

    2. Оценка недвижимости.

    В Российской Федерации разработаны  и действуют различные учебные  программы для подготовки экспертов-оценщиков  и получения дополнительного  образования в области оценки. Эти программы соответствуют  квалификационной характеристике по должности  экспертов-оценщиков (различных направлений). Так, программа для подготовки эксперта с квалификацией Оценщик (эксперт  по оценке имущества) включает в себя следующие основные темы:

    1) нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности в РФ;

    2) типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание;

    3) основы теории стоимости денег во времени;

    4) анализ налогообложения недвижимости при ее оценке;

    5) доходный метод оценки недвижимости ;

    6) основы инвестиционно-ипотечного анализа;

    7) оценка недвижимости методом прямого сравнения продаж;

    8) учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости;

    9) оценка стоимости земли;

    10) затратный метод оценки недвижимости;

    11) практика оценки недвижимости.

    Оценка  недвижимости в настоящее время  является одним из наиболее распространенных видов оценочной деятельности. Под  недвижимостью понимается участок  земли, включая пространство над  ним и содержимое недр, а также  строения на участке земли и все  то, что неотделимо от земли, то есть недвижимость – это земля и все, что постоянно закреплено за ней. Для того чтобы решить вопрос о том, что можно, а что нельзя отнести к недвижимости, смотрят: как присоединена эта часть к объекту, применимость этой части к другому объекту и намерения сторон.

    Собственнику  недвижимости принадлежат права: владения, пользования, залога, распоряжения, завещания  и т. д.

    Недвижимость  в рыночной экономике является товаром, следовательно, возникает необходимость  в ее оценке. Одна из причин, вызывающих необходимость оценки недвижимости, это ее купля-продажа. [1, с. 384]

    Когда оценка необходима по закону.

    Оценка  необходима:

    1) в связи с расширением сферы залогового кредитования. В силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности обычно резко отличается от их фактической стоимости, требуется их оценка;

    2) из-за повышения рисков, характерного для рыночной экономики, которое ведет к дальнейшему развитию страхования, когда возникает необходимость определения стоимости недвижимости в предположении возможных потерь;

    3) при решении вопроса о том, в какую недвижимость инвестиции более доходны;

    4) для обоснованного определения арендных платежей.

    В оценке недвижимости нуждается также  государство, прежде всего в целях  налогообложения.

    Итак, в рыночной экономике оценка недвижимости нужна всем, кто с ней связан: собственникам, управляющим, банкирам, работникам страховых и налоговых  служб, инвесторам.

    Из  многообразия целей, которые может  преследовать оценка, вытекает многообразие ее видов.

    В плановой экономике обычно при оценке использовалась балансовая стоимость. Однако в рыночной экономике наиболее часто требуется определить рыночную стоимость (или, как ее еще называют, - справедливую рыночную стоимость). Рыночная стоимость - это цена, по которой  согласны продать продавец и купить покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо представляющие все  факты, имеющие отношение к покупке. Весьма важно, что при определении  рыночной стоимости речь, идет не о  конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время, то есть оценка для всех людей в целом.

    Стоимость в пользовании - это стоимость  недвижимости для специфического потребителя, субъективная оценка для конкретного  пользователя. Одной из разновидностей стоимости в пользовании является инвестишюнная стоимость - стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора в противоположность рыночной стоимости, при определении которой речь идет о типичном покупателе или типичном инвесторе.

    Оценка  недвижимости экономически целесообразна, если:

    а) она обладает полезностью;

    б) на нее есть спрос;

    в) она относительно дефицитна и возможен ее переход к другому лицу.

    Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости.

    Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости, можно сгруппировать следующим  образом:

    1) физические: природные факторы (земля, климат, ресурсы) и факторы, созданные человеком (инфраструктура);

    2) социальные: уровень и стиль жизни, размер семьи и т. д.;

    3) экономические: доход, занятость, цены и др.;

    4) политические: административное деление территории, налоговая политика, защита окружающей среды.

    Цена  может отличаться от стоимости. Важнейшими факторами, влияющими на отклонение цены от стоимости, являются:

    а) условия финансирования инвестиций (приемлемый уровень стоимости заемного капитала - процента - ведет к росту цен на недвижимость);

    б) вынужденная продажа или продажа под сильным нажимом;

    в) принудительная покупка;

    г) плохая осведомленность сторон о всех обстоятельствах купли-продажи;

    д) неверное представление фактов (сознательное искажение их).

    Информация, необходимая для оценки недвижимости, собирается на рынке недвижимости. Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются  интересы и права покупателей  и продавцов, устанавливаются цены на недвижимость. Рынок недвижимости локализирован и сегментирован, так как недвижимость не подлежит передвижению. Поэтому ее стоимость зависит от особенностей окружающей обстановки, потребностей и возможностей конкретных пользователей. [2, с. 96] 

    2.1 Классификация объектов недвижимости на российском рынке.

    Объект  недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

    Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

    Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих:

    1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

    2. Искусственные объекты (постройки):

    а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

    б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

    в) общественные (специальные) здания и сооружения.

    - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

    - учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);

    - культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры  и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

    - специальные здания и сооружения  – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

    г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

    Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

    Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

    Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).

    Кроме того, объекты недвижимости, как  правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и  существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения  полезных ископаемых), рынок которых  еще не сформировался.

    Предлагаемая  ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному  подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

а) квартиры и комнаты;

б) помещения и здания под офисы или магазины;