6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

      Наилучшее и наиболее эффективное  использование является основополагающей  предпосылкой стоимости.

       Заключение о наилучшем использовании  отражает мнение оценщика в  отношении наилучшего использования  собственности: исходя из анализа  состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

       Анализ проверки наилучшего и  наиболее эффективного использования  выполняется путем проверки соответствия  рассматриваемых вариантов использования  следующим критериям.

       Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

       Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

      Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

       На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве квартиры.

7. Определение стоимости объекта.

     Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• затратный метод;
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

7.1 Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

 

     Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

     Стоимость недвижимости, определяемая затратным  подходом, соответствует полному  праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

     Стоимость нового строительства улучшений  в зависимости от типа объекта  оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

     Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

     Стоимость замещения -  оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

     Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

     Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения  физического состояния объекта  и/или морального устаревания.

     Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1. расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

     Затратный подход применяется в следующих случаях¹:

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;
• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• при выборе профиля объекта недвижимости;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• при оценке зданий специального назначения;
• при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• для страхования.

Определение восстановительной  стоимости

     Существуют  несколько способов определения  восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

     1. Метод сравнительной единицы.  Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

     2. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается  в том, что стоимость всего  сооружения определяется как  сумма стоимостей его строительных  компонентов. Стоимость каждого  компонента получают исходя из  его единичной стоимости, т.е.  суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная  объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

     3.Ресурсный  метод. Основывается на расчете  стоимости основных строительных  материалов в текущих  ценах  с последующим добавлением стоимости  оплаты труда, затрат на эксплуатацию  машин и механизмов, накладных  расходов, прибыли подрядчика и  прочих работ и затрат.

     Для оценки стоимости строительства  наиболее целесообразно применить  метод сравнительной единицы.

     На  основании статистической отчетности строительных организаций Госкомстат тульской области определил среднюю себестоимость квадратного метра жилой площади в размере – 18 тыс. рублей. Следовательно, при рентабельности застройки в 35%, стоимость квадратного метра составит 24,3 тыс. рублей. Таким образом, на 2009 год стоимость квартиры будет составлять: 43*24300 = 1044900 руб.

Определение величины накопленного износа

     Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ подразделяют на 3 типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

     Физический  износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ(т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

     Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

     Внешний (экономический) износ – вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

     Физический  износ здания определяется по формуле:

     

     где Фз – физический износ здания, %;

     Фkj – физический износ конструктивного  элемента в общей восстановительной стоимости здания;

     Ij – удельный вес конструктивного  элемента в общей восстановительной  стоимости здания;

     n – число отдельных элементов,  конструкций или систем в здании.

     Для определения накопленного физического  износа объекта оценки применим метод  разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 1.

Таблица 1

 

     Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.

     Исходя  из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического  износа, его рыночная стоимость составит:

 S_зат  = 1044900*(100-8)/100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 962000 рублей.

7.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

     Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

     Рыночная  стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

     Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

     1. Анализ рыночной ситуации по данному объекту недвижимости  с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

     2. Определение подходящих единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость, проведение сравнительного анализа по каждой единице.

     3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

     4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

     При корректировке цен предложения  объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

     На  дату оценки имеется информация о  ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена  в таблице 7.2.2.