Цель и принципы приватизации

Введение

Удовлетворение  потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными  способами пыталось помочь своим  гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением  темпов строительства и ввода  жилья, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением  старого жилья, отсутствием его  ремонта и так далее.

Общим условием возникновения  и реализации права на приватизацию жилого помещения является в соответствии со ст. ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежность жилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. ст. 92–98 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ – далее ЖК РФ).

К сожалению, из-за множества нарушений в правоприменительной  практике реализация права на приватизацию в ряде случаев осуществляется путем  признания в судебном порядке  права на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилых  помещений им в собственность  заключаются на основании вступивших в законную силу решений судов.

Цель  и принципы приватизации

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных  положений следует, что:

1) к сделкам по  приватизации публичной собственности  применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок  приватизации;

2) к сделкам по  приватизации ограниченно применяются  принципы автономии воли и  свободы договора, поскольку орган  государственной власти или местного  самоуправления, действующий от  имени публичного собственника, не может отчуждать имущество  как частный собственник: по  своему выбору любому лицу, любым  способом, на любых условиях и  за любую цену.

Следует иметь в  виду, что сделки по отчуждению имущества  государственным (муниципальным) унитарным  предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности  в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Основанием для  начала приватизации жилья стал Закон  РФ от 4 июля 1991 г. за №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались  другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими  процесс приватизации жилых помещений  на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности  на жилое помещение, которое уже  находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного  обеспечения граждан.

Граждане – наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений  путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жило Способ приватизации жилых помещений  государственного и муниципального жилищного фонда – их безвозмездная  передача нанимателям.

К основным принципам  приватизации жилых помещений относятся  следующие:

1) право приватизации  предоставлено только гражданам  Российской Федерации.

2) приватизации  подлежат только жилые помещения  государственного и муниципального  жилищного фонда.

Граждане могут  приватизировать жилые помещения  только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а  также жилищный фонд, временно находящийся  у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал  этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

3) возникновение  права на приватизацию должно  следовать из волеизъявления  на приватизацию или отказа  от участия в ней.

Жилые помещения  подлежат передаче в собственность  только на добровольной основе, при  наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать  жилищные права граждан, которые  в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право  на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, кого-либо из проживающих совместно  с ним членов его семьи или  всех этих граждан не влечет за собой  изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Для  приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи  нанимателя, фактически проживающих  на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем  и членами его семьи право  пользования жилым помещением. Такое  согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади  не проживают.

4) бесплатность

Данный принцип  означает, что жилое помещение  передается в собственность граждан  в порядке приватизации бесплатно.

5) однократность

Использовать право  на бесплатное приобретение в собственность  жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин  Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится  к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в  порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При  этом несовершеннолетние граждане могут  приватизировать жилое помещение  также только один раз.

Объекты и субъекты приватизации

Приватизация –  возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных  образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Объектом приватизации является отчуждаемое в собственность  физических или юридических лиц  государственное или муниципальное  имущество. Приватизации не подлежит имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое в порядке, установленном  федеральными законами, может находиться только в государственной или  муниципальной собственности. Государственное  и муниципальное имущество отчуждается  в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно  на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную  или муниципальную собственность  акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное  имущество). Начальным этапом приватизации является планирование. На этом этапе  федеральные органы государственной  власти, юридические и физические лица направляют в Минимущество РФ свои предложения о приватизации федерального имущества. Министерство рассматривает поступившие предложения, направляет их в федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие координацию и регулирование в соответствующих отраслях экономики (сферах управления) для подготовки обоснования целесообразности (нецелесообразности) приватизации федерального имущества. После этого составляется прогнозный план (программа) приватизации, который утверждается на заседании Правительства РФ и вносится в Государственную Думу одновременно с проектом федерального бюджета на очередной финансовый год. На основании прогнозного плана (программы) приватизации уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации имущества, в котором должны содержаться основные сведения об имуществе и способе его продажи. Лица, желающие приобрести государственное или муниципальное имущество (претенденты), представляют комплект документов, предусмотренных законодательством о приватизации, и, как правило, вносят задаток. Обязанность доказать свое право на приобретение государственного и муниципального имущества возлагается на претендента. В случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка признается ничтожной.

Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

Одними из оснований  для изменения особого правового  режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следует отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в  Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение  круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и  свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности  правового режима жилья, исключают  возможность передачи его в частную  собственность. Определение круга  объектов, не подлежащих приватизации, признано Конституционным Судом  РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов, не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету приватизации:

– во-первых, жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

– во-вторых, жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительно первой категории жилых помещений представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений, которые  признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова, применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12–15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ). Соотношение части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности.

Что касается жилых  помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, то запрет на их приватизацию сформулирован  слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).