Жилищные фонды

Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены  в ст. ст. 137—138 ЖК РФ. В частности, товарищество собственников жилья  вправе:

заключать договор управления многоквартирным  домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества;

определять смету доходов и  расходов на год, в том числе необходимые  расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 6 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

выполнять работы для собственников  помещений в многоквартирном  доме и предоставлять им услуги;

пользоваться предоставляемыми банками  кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством  и т.д.

Кроме того, в случаях, если это  не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном  доме, товарищество собственников жилья  вправе:

предоставлять в пользование или  ограниченное пользование часть  общего имущества в многоквартирном  доме;

в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества  в многоквартирном доме;

получать в пользование либо получать или приобретать в общую  долевую собственность собственников  помещений в многоквартирном  доме земельные участки для осуществления  жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и  их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с  требованиями законодательства от имени  и за счет собственников помещений  в многоквартирном доме застройку  прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном  доме своих обязанностей по участию  в общих расходах товарищество собственников  жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья также может  потребовать в судебном порядке  полного возмещения причиненных  ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном  доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Среди обязанностей товарищества собственников  жилья:

обеспечение выполнения требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных  законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном  доме, не являющимися членами товарищества;

выполнение в порядке, предусмотренном  законодательством, обязательства  по договору;

обеспечение надлежащего санитарного  и технического состояния общего имущества в многоквартирном  доме;

представление законных интересов  собственников помещений в многоквартирном  доме, в том числе в отношениях с третьими лицами и т.д.

Реорганизация товарищества собственников  жилья осуществляется на основании  и в порядке, установленных гражданским  законодательством. Реорганизация  может иметь место в следующих  случаях (ст. 57 ГК РФ):

 

слияние двух и более юридических  лиц в одно;

присоединение одного юридического лица к другому;

разделение юридического лица на два  и более;

выделение из юридического лица двух и более;

преобразование юридического лица в другую организационно-правовую форму.

Согласно ст. 136 ЖК РФ два и более  товарищества не могут обслуживать  один многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном  доме товарищество не может разделиться  на два (и более); из него также не может быть выделено другое товарищество собственников жилья.

Слияние и присоединение товариществ  собственников жилья (ст. 57 ГК РФ) следует  отличать от объединения собственников  жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных  домах (ст. 142 ЖК РФ). Преобразование товарищества собственников жилья возможно лишь в потребительский жилищный или потребительский жилищно-строительный кооператив. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив с учетом того, что согласно ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Решение о регистрации товарищества собственников жилья должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья  в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья  считается реорганизованным с момента  государственной регистрации вновь  возникших юридических лиц.

Ст. 141 ЖК РФ содержит нормы отсылочного  характера в части оснований  и порядка ликвидации товарищества собственников жилья (ч. 1). Одновременно ч. 2 указанной статьи называет еще  одно, не предусмотренное общими правилами, основание ликвидации: общее собрание собственников помещений в многоквартирном  доме обязано принять решение  о ликвидации товарищества собственников  жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Товарищество собственников жилья  может быть ликвидировано:

1) по решению общего собрания  его членов, в том числе в  связи с истечением срока, на  который оно создано;

2) в связи со сносом дома;

3) по решению суда в случае  допущенных при его создании  грубых нарушений закона, если  эти нарушения носят неустранимый  характер, либо осуществления деятельности  без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной  законом, либо с иными неоднократными  или грубыми нарушениями закона  или иных правовых актов, а  также в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ;

4) в случае приобретения права  собственности на все помещения  многоквартирного дома одним  собственником, а также по основанию,  предусмотренному п. 2 ст. 141 ЖК РФ, т.е. в случае, если члены товарищества  не обладают более чем 50% голосов.

Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников  жилья, может иметь место как  по субъективным, так и по объективным  причинам в следующих случаях:

выход из членов товарищества;

смерть членов товарищества;

отчуждение помещений, принадлежащих  членам товарищества, и др.

ЖК РФ не устанавливает последствия  непринятия общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме решения о ликвидации товарищества собственников жилья. В таком  случае товарищество собственников  может быть ликвидировано по решению  суда на основании заявления регистрирующих органов в соответствии с п. 3 ст. 61 ГК РФ. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчета с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом  товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 157 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.

В связи с тем, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими  организациями, они могут создавать  объединения для совместного  управления комплексом недвижимого  имущества и т.д. Согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации  могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций  является некоммерческой организацией. Товарищества собственников жилья  при таком объединении сохраняют  свою самостоятельность и права  юридического лица (п. 3 ст. 121 ГК РФ). Правовой режим товариществ собственников  жилья (ассоциации или союза), порядок  создания, деятельности, реорганизации  и ликвидации, формирования и использования  имущества, права и обязанности  их учредителей (участников), основы управления и возможные формы их поддержки  органами государственной власти и  органами местного самоуправления регулируются ст. ст. 121—123 ГК РФ и ст. ст. 3—31 Федерального закона от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях».

Членами товарищества собственников  жилья являются три категории  лиц:

1) граждане — собственники жилых  помещений в многоквартирных  домах;

2) юридические лица, которым жилые  помещения в многоквартирных  домах принадлежат на праве  собственности, праве хозяйственного  ведения или оперативного управления;

3) публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации  и Российская Федерация) в лице  соответствующих органов, которым  жилые помещения и (или) другое  недвижимое имущество принадлежат  на праве собственности.

В случаях, когда одно жилое помещение  принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат  разным лицам, каждое из указанных лиц  имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально  его доле в праве на данное жилое  помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения  представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

В случаях прекращения права  собственности члена товарищества на жилое помещение в связи  со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного  помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности  на жилое помещение. При реорганизации  юридического лица — члена товарищества либо смерти гражданина — члена  товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в  товариществе собственников жилья  возникает у собственника помещения  в многоквартирном доме на основании  заявления о вступлении в товарищество. Став членом товарищества собственников  жилья, собственник жилого помещения  приобретает определенные права  и обязанности. В частности, он обязан уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение  о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников  жилых помещений. Основные права  и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников  жилья не освобождает их от участия  в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием  и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам —  разрешаться в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество приобретает гражданские права  и принимает на себя гражданские  обязанности через свои органы. Ст. 144 ЖК РФ называет два органа управления товарищества собственников жилья:

1) общее собрание членов товарищества;

2) правление.

Одновременно к таким органам  следует отнести и председателя правления, поскольку его действия также порождают определенные права  и обязанности для товарищества собственников жилья (ст. 149 ЖК РФ). Как  было сказано выше, компетенция общего собрания товарищества определена ст. 145 ЖК РФ. Порядок формирования правления  и прочее определены ст. 147 ЖК РФ. Председатель избирается правлением товарищества из состава этого правления.

Что является имуществом и что можно  считать средствами товарищества собственников  жилья? Товарищество собственников  жилья согласно п. 1 ст. 151 вправе иметь  в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество  может находиться как в многоквартирном  доме, так и за его пределами. В  п. 2 указанной статьи отражены основные источники формирования имущества  ТСЖ: