Оценка имущества как государственная услуга и ее совершенствование

Введение

 

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие  рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или  его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также  передано по наследству.

В состав предприятия как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего  совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.  

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных  предприятий, местная, муниципальная  и, наконец, федеральная. Определить эффективность  той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых  помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная  законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения  земли для строительства коттеджей  и т.д.

Рынок нежилых помещений  представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными  помещениями, переоборудованными под  офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются  в долгосрочную аренду или продаются  с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок  недвижимости пополнится промышленными  объектами и в еще большей  степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной  собственности на недвижимое имущество  и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало  быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что  послужило началу формирования рынка  недвижимости.

 

 

 

 

 

1 Теоретическая  часть

 

1.1 Классификация объектов недвижимости

 

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты
• помещения и здания под офисы и магазины
• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)
• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)
• складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и  существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще  не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

• Естественные (природные) объекты.

• Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

• Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
• Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
• Постройки

Для жилья.

Для офиса.

Для торговли и сферы платных  услуг.

Для промышленности.

• Прочие.

3.   Масштаб

• Земельные массивы.
• Отдельные земельные участки.
• Комплексы зданий и сооружений.
• Жилой дом многоквартирный.
• Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
• Секция (подъезд).
• Этаж в секции.
• Квартира.
• Комната.
• Летняя дача.
• Комплекс административных зданий.
• Здание.
• Помещение или части зданий (секции, этажи).

4.  Готовность к использованию

• Готовые объекты.
• Требующие реконструкции или капитального ремонта.
• Требующие завершения строительства.

 

1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

 

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может  базироваться только на методе сопоставления  рыночных продаж. Подход к оценке стоимости  с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами  недвижимости, которые были проданы  или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом  на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая  оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет  свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической  Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется  государственным органом и используется для определения налогов и  сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется  на рыночную стоимость. Поэтому для  ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической  продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы  на оформление сделки. Посредник может  быть, а может и отсутствовать  как у покупателя квартиры, так  и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными  способами распределяться между  ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как  правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает  цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким  образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой  квартиры. Поэтому целесообразно  моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим  определением рыночная стоимость объекта  недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или  более вероятную цену его продажи  на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные  факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или  посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно  ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень  цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут  быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся  факторы, связанные с общей коньюктурой  рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура  нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические  условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе  группы экономических факторов могут  быть также указаны следующие  долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы  характеризуют объективные параметры  конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир  можно и нужно ориентироваться  на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и  не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.  

 

 

 

 

 

1.3 Рынок жилья.

 

Потенциально масштабы этого  рынка огромны. Не менее 90 процентов  жилья во всякой, как это принято  говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или  льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность  создала для владельцев новые  возможности для операций с этим видом недвижимости.

Вместе с тем развились  и формы купли-продажи квартир  и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение  получает приобретение квартир в  рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся  у населения, обременена долгами , необходимостью выплаты стоимости жилья в  рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении  в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.