- риэлторская деятельность (поиск
продавцов и покупателей на рынке недвижимости,
помощь в регистрации сделок),
- оценочная деятельность (определение
стоимости недвижимости),
- девелопмент (поиск эффективных способов
финансирования строительства – деятельность
застройщиков),
- консалтинг (услуги по поиску
наилучшего использования собственности,
консультации по управлению недвижимостью
и оптимизации инвестиций).
Кроме того участниками рынка недвижимости,
работающими в сфере индустрии недвижимости
являются:
- строительные организации;
- архитекторы и проектировщики,
- юристы и страховщики,
- специалисты средств массовой
информации,
- специалисты в области профессионального
образования участников рынка недвижимости.
Развитие данных видов деятельности
различно. Косвенным подтверждением тому
является количество организаций, активность
в области рекламы своей деятельности,
среднее количество сотрудников.21
Девелопмент
Девелопментом, т.е. поиск эффективных
способов финансирования строительства,
в Тверской области занимаются обычно
сами застройщики (генеральные подрядчики). Специализированных фирм, осуществляющих
подобную деятельность не выявлено. Девелоперами являются либо
сами строительные организации, либо аффилированные
с ними фирмы, зачастую имеющие схожее
название. В связи с этим обстоятельством
строительные организации получают прибыль
как строители и как девелоперы. При этом
общая сумма прибыли равна около 50% от
стоимости строительства (строительно-монтажных
работ), которую можно трактовать следующим
образом: 25% от стоимости СМР – прибыль
застройщика, 25% от стоимости СМР – прибыль
девелопера. На получение разрешения на строительство, оформление
прав на земельный участок и прочие организационные
расходы обычно расходуется сумма равная
около 50% от СМР. Таким образом цена недвижимости на первичном
рынке составляет около 200% от стоимости
СМР; т.е. если стоимость строительно-монтажных
работ равна 4000 руб., то цена построенного
объекта составит 8000 руб.
Консалтинг
Консалтинговые услуги по поиску
наилучшего использования собственности,
консультации по управлению недвижимостью
и оптимизации инвестиций оказывают в
основном оценщики недвижимости. Данное
обстоятельство связано с особенностью
оценочной деятельности. Участникам рынка
не важно знать абстрактную стоимость
объекта, а важно знать при каких условиях
она получится, что необходимо сделать
с объектом недвижимости, чтобы ее повысить,
как лучше профинансировать объект. В
настоящее время в Тверской области данные
консультации оказываются как сопутствующие
при оценке коммерческой недвижимости
при ее продаже. Как отдельный вид деятельности
данное направление консалтинга развития
пока не получило.
Прочие участники рынка
недвижимости. Информационное обеспечение.
К прочим участникам рынка недвижимости,
к его инфраструктуре, относятся страховщики,
юристы и нотариусы, архитекторы и проектировщики,
специалисты средств массовой информации
и образовательные учреждения. Можно сказать,
что инфраструктура рынка недвижимости
развита пропорционально рынку недвижимости
в целом, т.е. потребности участников рынка
недвижимости закрываются практически
полностью. Недостаточно развито информационное
обеспечение рынка, его анализ и публикацию
информации о сделках, освещение основных
проблем и тенденций рынка. Специализированных периодических
изданий, посвященных рынку недвижимости
Тверской области не существует. Основным общедоступным источником
информации является газета «Из рук в
руки», в которой можно найти информацию
по предложению объектов недвижимости,
в основном жилья.
Сегментация рынков
недвижимости
Конкретные сегменты рынка недвижимости
характеризуются видом использования
имущества, местоположением, потенциалом
приносимого дохода, типичными характеристиками
арендаторов, инвестиционной мотивацией
и другими признаками, признаваемыми в
процессе обмена недвижимого имущества.
В свою очередь, рынки недвижимости испытывают
влияние разнообразных факторов социального,
экономического, государственного и экологического
характера.
Анализ рыночных тенденций и динамики цен
требует сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
• в зависимости от объекта (рынок
земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения
и варианта использования объекта недвижимости (рынок
офисных зданий, рынок жилой недвижимости,
рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной
недвижимости);
• в зависимости от способности
приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок
аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.
Рынок недвижимости имеет сложную структуру.
Необходимо выделять различные сегменты
рынка: по типу недвижимости (жилая,
офисная, индустриальная, складская, многофункциональная
недвижимость), все типы которой имеют
общую черту – по своему функциональному
назначению они предназначены для ведения
специфического бизнеса. Примерами такой
собственности являются гостиницы, рестораны,
бары, спортивно-оздоровительные комплексы,
танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости
такого типа недвижимости может быть осуществлена
с точки зрения ее коммерческого потенциала. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой
занятостью, регионы с вновь возникшей
высокой занятостью, регионы с циклической
занятостью, с традиционно низкой занятостью,
с вновь возникшей низкой занятостью).
по инструментам инвестирования (рынок
прав преимущественной аренды, рынок смешанных
долговых обязательств, рынок ипотеки,
собственного капитала, заемного капитала,
опционов).
Рынок жилья.22
Рынок жилья является наиболее
развитым сегментом рынка недвижимости.
Такая ситуация наблюдается как в западных
странах, так и в России. Особенностью
рынка недвижимости Тверской области
является то, что данный сегмент рынка
недвижимости до недавнего времени можно
было считать единственным соответствующим
рыночным критериям, т.е. обладающим репрезентативным
числом сделок, доступностью информации
о предложении объектов, аналитической
информации о рынке.
Жилые помещения г. Твери можно
разделить на несколько категорий, в зависимости от времени застройки
и степени комфортности. Большая часть
жилых помещений города построена во времена
Советского Союза по типовым проектам.
Выделяются следующие основные категории
жилья:
- «Сталинки». Квартиры послевоенной постройки
конца 30-х – начала 50-х годов 20 века. Планировка
свободная, комнаты как совмещенные, так
и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия
деревянные (поздние – железобетонные),
высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность
4 этажа. В настоящее время застройка не
ведется.
- «Хрущевки». Квартиры постройки конца 50-х
годов – начала 60-х годов 20 века. Планировка
сжатая, комнаты совмещенные, проходные,
прихожие и кухни маленькие, санузел совмещенный.
Стены кирпичные, перекрытия железобетонные,
высота потолков 3,00 м. Этажность 5 этажей.
В настоящее время застройка не ведется.
«Брежневки». Застройка конца 60-х годов –
начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты
совмещенные проходные (поздние – раздельные),
прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м),
санузел совмещенный (поздние – раздельный). Стены из кирпича или железобетонных
панелей, перекрытия железобетонные, высота
потолков 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей.
В настоящее время застройка не ведется.
- Улучшенная планировка. Строительство
домов данного класса началось в середине
70-х годов 20 века. В г. Твери для застройки
выбрана 121 серия. Основной застройщик
– Домостроительный комбинат (ДСК), в настоящее
время ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение»
(ОАО «ТКПД»). Планировка квартир: комнаты
раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие,
кухни около 8 кв. м, санузел раздельный,
лоджии, высота потолков 2,70. Этажность
домов 9 этажей (с начала 90-х годов 20 века
– 10 этажей). Застройка ведется и в настоящее
время. Территориально застройка домов
данной категории тяготеет к окраинам
города.
- Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивидуальным проектам. Планировка свободная, комнаты
раздельные от 12 кв. м до 20 кв. м, прихожая
не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м.,
санузел раздельный, лоджии (часто застекленные),
высота потолков 2,70 м. Таким образом характеристики данных квартир
лучше, чем квартир улучшенной планировки,
однако не на много. Исправлены самые основные
недостатки: малая площадь кухни и прихожей.
Застройка домов данной категории началась
в г. Твери с начала 90-х годов 20 века, ведется
и в настоящее время. Территориально застройка
домов данной категории тяготеет к средней
части города.
- Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты
не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Материал
стен кирпич, высота потолков не менее
3,00 м. В основном малоэтажная застройка
4-5 этажей. Дома имеют подземные автостоянки,
автономное отопление и горячее водоснабжение,
огороженную придомовую территорию с
детскими площадками, газонами и клумбами.
Застройка домов, которые можно по праву
отнести к данному классу началась со
второй половины 90-х годов 20 века. Расположение
в наиболее престижных районах, в основном
– в центре города.23
По данной
диаграмме мы можем сделать вывод, что
наибольшее количество предложений продаж
занимают квартиры. Подобный выбор был
сделан после анализа всех предложений
продажи недвижимого имущества. В большинстве
случаев, естественно, квартиры расположены
в самом г.Твери либо на его окраине.
Следующими
по количеству идут дома, коттеджи, таун-хаусы
совместно с прилегающими к ним земельными
участками. Большое количество предложений
продажи в Тверской области, меньше
- в самом городе.
Третье
место по объему продаж занимают отдельные
земельные участки, находящиеся в основном
в Тверской области. Они делятся прежде
всего по размерам, наиболее распространенные
10-20 соток.24
1 Гражданский кодекс
РФ
2 www.bestreferat.ru
3 www.wikipedia.ru
4 www.wikipedia.ru
5 www.bestreferat.ru
6 www.wikipedia.ru
8 www.wikipedia.ru
9 http://slovari.yandex.ru
10 http://kadastr.tatarstan.ru/rus/kadastrovii_nomer
11 согласно ст30 Жилищного
кодекса РФ
12 www.bestreferat.ru
13 http://diplomy-na-zakaz.ru/materials/983.html
14 http://diplomy-na-zakaz.ru/materials/983.html
15 http://xreferat.ru/105/723-1-rynok-nedvizhimosti.html
16 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
17 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
18 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
19 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
20 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
21 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
22 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
23 http://rea-centre.narod.ru/analis/tv-nedv-01-08.html
24
Газета «из рук в руки» г. Тверь