Введение
Данная работа, материалы, используемые
в ней, очень актуальны в наше время. Сейчас
очень большую роль в жизни человека играет
все то, что тем или иным образом связано
с таким понятием как «техническая инвентаризация».
В работе мы постараемся как можно точно
определить ее сущность и все ее составляющие.
Главной целью данной работы
является выяснение точного определения
понятия «техническая инвентаризация»,
научиться анализировать рынок страны
в целом, а также и отдельных её регионов,
составлять техническую характеристику
отдельных объектов.
Основные задачи:1)теоретическая
основа инвентаризации; 2) анализ рынка;
3)инвентаризация.
1Теоретические основы инвентаризации
1.1 История технической инвентаризации.
1.2 Определение понятия «недвижимости».
1.3 Существующие объекты недвижимости.
1.3.1 Определение понятия «земельный
участок».
1.3.2 Определение понятия «здание».
Виды зданий.
1.3.3 Определение понятия «сооружение».
1.3.4 Определение понятия «квартира».
1.3.5 Определение понятия «жилой
дом».
1.3.6 Определение понятия «многоквартирный
дом».
1.4 Правило определения площади
жилого помещения.
1.5 Права
и обязанности собственника жилого помещения.
Слово «инвентаризация» в переводе
с латинского означает точную опись наличного
имущества. Сочетание техническая инвентаризация
представляет собой выявление в натуре
и опись структуры государственной и муниципальной
собственности. Во главе государственного
учета жилищного фонда стоит технический
учет, проводимый независимо от принадлежности
жилищного фонда по всеобщей для РФ системе
учета при осуществлении технической
инвентаризации и регистрации документов
об обязанностях правообладателей по
использованию жилых строений и жилых
помещений.
Во главе государственного
учета жилищного фонда стоит технический
учет, проводимый независимо от принадлежности
жилищного фонда по всеобщей для РФ системе
учета при осуществлении технической
инвентаризации и регистрации документов
об обязанностях правообладателей по
использованию жилых строений и жилых
помещений. Техническая инвентаризация
жилищного фонда возлагается на особые
государственные и муниципальные органы
, такие как: унитарные предприятия, службы,
отделы, центры, бюро, получившие аккредитацию
в Федеральном агентстве кадастра объектов
недвижимости РФ. Особенности деятельности
БТИ предъявляют нижеследующие требования
к кадрам: в общекультурном аспекте –
наличие грамотности, культура речи, способности
убеждать, тактичность, в профессиональном
– компетентность, предприимчивость,
настойчивость и последовательность,
способность масштабно мыслить, работать
по инструкции и искать творческое решение
и в личностном – моральная стойкость,
честность, самостоятельность, активность, коммуникабельность
и надежность. Техническая инвентаризация
и технический учет, представляя собой
сферы профессиональной деятельности
обладают уникальными историческими,
интернациональными и национальными особенностями.
Переписи недвижимого имущества для дальнейшего
учета, налогообложения, наследования
и иных общественных надобностей известны
с давних времен, а пятилетний цикл проведения
инвентаризации был освоен на практике,
начиная с 435 г. н.э. в Римской империи и
Греции.
В нашей стране процесс внедрения
и развития государственного технического
учета и технической инвентаризации обладает
древней историей. Известно, что инвентаризация
проводилась не только до татаро- монгольского
ига, но и в его период, чтобы собирать
дани ханскими чиновниками. Существующие
упоминания о нем относятся к 1275 г. -периода
правления Великого князя Василия Ярославовича,
решившего провести инвентаризацию земель.
Но первая государственная инструкция,
включающая правила определения площадей
и алгоритм их описания, была опубликована
20 сентября 1555 г. Иваном Грозным. В 1556 г.
была совершена повсеместная опись земель. Она представляла большое значение
для регулирования финансовой системы,
системы налогов. Полученные «писцовые»
книги представляли собой акты дальнейшего
закрепощения крестьян. Инвентаризацией
поместного земельного фонда, регистрацией
вотчин и т.д. ведал Поместный приказ. В
итоге перестройки приказной системы
управления Петром I в 1721 г. была организована
Ревизионная Коллегия, круг деятельности
которой был законодательно определен
довольно четко. Во второй половине XVIII
в. осуществлялось так называемое «генеральное
межевание земель». Подобное межевание
продолжалось около 90 лет, во время которых
в инвентаризационные материалы добавлялись
текущие изменения. Однако эта информация
осталась почти неразработанной и лишь
в советское время стала предметом исследования
историков-марксистов. В 40-х г.г. XIX в. совершались
работы по земельному устройству государственных
крестьян и разработке планов земельных
имуществ, просчитана доходность земель,
промыслов, лесов и т.п. Но данные эти не
обновлялись внесением текущих изменений
и по прошествии времени потеряли свое
значение. В течении тысячелетий человеческой
цивилизации всякое государственное образование
в пору своего становления, укрепления
финансовой и военной мощи, модифицирования
территориальных обладаний стояло перед
необходимостью знать свое национальное
достояние, стабильно знать его и результативно
им управлять. Подобный (в1917 г.) революционный
переворот в России, снос государственности
Российской Системы не привел к отмиранию
системы инвентаризации недвижимости.
менее того. Задачи ныне заключались в
том, как поставить на службу новоиспеченной
власти все имеющиеся вещественные ресурсы,
обеспечить предельно быструю и оперативную
службу государственных органов и институтов
в условиях национализации частной собственности,
военной интервенции и общественной войны. Всего немного месяцев просуществовал
сотворенный в декабре 1917 года Совет по
местному самоуправлению, распоряжавшийся
деятельностью пока не устраненных органов
городского и областного самоуправления.
Но тогда в 1918 году учет и целая работа
с недвижимостью передалась на рельсы
жесткой государственной проверки. Эти
вопросы что были в наличии вручены в ведение
НКВД РСФСР, где уже создан отдел местного
(впоследствии коммунального) ведомства,
а в 1921 году генеральное управление коммунальною
ведания (ГУКХ) НКВД. История российской отрасли
технической инвентаризации завязалась
в 1927 году. Именно с того времени вновь
созданная организация государственного
учёта и промышленной инвентаризации
приступила к реализации своих основных
действий — к сбору и обслуживанию в актуальном
состоянии базы сведений о составе, техническом
состоянии и цен объектов недвижимости.
Однако, в постановлении ЭКОСО с 21 марта
1927 года «Об одобрении Положения об инвентаризации
утвари местных Советов», которым предназначалось
создание бюро технической архивации,
было указано снова и движимое имущество.
все-таки вскоре стало понятно, что оборудование
подвержено устойчивому процессу износа
и освежения, и учитывать его организациям
технической инвентаризации нет нужды. В решении Экономического пленума
РСФСР 21 мая 1927 предусматривалось выполнение
государственного учета по целой методике
всеми системами технической инвентаризации,
сплачиваемыми в единую систему. Систематизация
имущества должна была снабдить выявление
его принадлежности, воссоздание по основным
признакам, нахождение технического состояния
и отметки. Результаты данной работы позволяли
цену имущества учитывать в общем соотношении
народного хозяйства; устанавливать количества
ежегодных амортизационных отчислений
с оценки имущества; ублажать потребности
общественного хозяйства в инвентаризационной
информации. В 1930 г. функции ГУКХ НКВД СССР,
в строение которого действовали комната
технической инвентаризации, были вручены
Главному управлению коммунального управления
при Совете Народных Служителей РСФСР.
С 1931 года подобные функции перешли к Наркомату
общественного хозяйства РСФСР, а тот
в 1946 году был перестроен в соответствующее
Министерство. другими словами, с 1930 года
БТИ начали входить в систему жилищно-общественного
хозяйства страны. В послевоенный век
службы технической инвентаризации активизировали
проводить сплошную регистрацию конституций
в городах, рабочих и дачных городках.
В ходе этой службы были составлены реестровые
фолианты на четыре вида имущества: на
коммунальное имущество местных Советов,
на имущество государственных учреждений
и заводов, кооперативных и других коллективных
организаций, а также на имущество частных
обладателей. Кроме того, в тот период бюро технической
систематизации получили полномочия отпускать
регистрационные удостоверения подобным
собственникам, у которых не присутствовали
правоустанавливающие документы, но водились
«косвенные» указания его права на структура.
В 60-е годы в РСФСР началось
энергичными темпами производится жилищное
строительство. Надлежащим образом увеличились
объёмы занятий бюро технической инвентаризации
на наделах. С последнего времени 1960-х годов
начинается процесс реорганизации автономных
БТИ в хозрасчётные, а затем в социалистические
конторы. И в 1975 году в корреспонденции
с приказом Министерства жилищно-общественного
хозяйства РСФСР организации технической
систематизации были переведены на хозрасчёт,
оставив за собой право юридической личности.
И снова: говоря об этом времени,
следует помнить, что без малого все имущественные
пассивы РСФСР находились в государственном
достоянии. А это стало быть, что в стране
фактически присутствовал оборот земельных
участков и предметов недвижимости. посему
фискальные функции, которые по крупному
счёту стали фактором зарождения инвентаризации
и они в современных условиях приобретают
еще больший вес, в советский век органами
технической инвентаризации исполнялись
не в полном объёме. главным образом БТИ
проводили учёт жилого и необитаемого
фонда, необходимый для составления расходов
по строительству, ремонту и применению
зданий. Конечно, у отдельных граждан в
личном имуществе были, например, дачи
в деревне. Но в масштабах государства
процент личной собственности жителей
составлял такой незначительный счет,
что государство и вовсе не забирало его
в расчёт.Только в 1985 году интересы государства
сошли за пределы города. ныне на селе
началось немалое строительство жилого
и общественного перечня, который необходимо
было учесть и вложить средства в том числе
и для целей уплаты средств в казну». Согласно
постановлению консультации Министров
СССР «О порядке национального учёта жилищного
фонда» отрасли технической инвентаризации
в 1985 году начали с учёта и регистрации
жилищного счета в сельской местности.
Строения коллективного фонда были целиком
проинвентаризированы в поставленные
правительством сроки, а вот дома, находящиеся
в личном достоянии у сельских жителей,
находились учтены не целиком, поскольку
работы эти были в условиях ограниченных
бюджетных вложений. Решение Совета Министров СССР
«О системе государственного учёта жилищного
счета» можно, пожалуй, наречь «первой
ласточкой», принёсшей на себе новые веяния
в область технической инвентаризации.
страна начинало понимать всю значимость
учётно-инвентаризационных работ для
увеличения налогооблагаемой базы и формирования
прибыльной части бюджетов. но вскоре
стало понятно, что несла эта «ласточка»
на собственных крыльях отнюдь не осень,
а первые знаки приходящих перемен, которые
по необъяснимо кем и когда заведённой
манере в России никогда не случались
умеренными. подходил 1985 год, в стране
наращивала обороты политика «перестройки»,
инициированная частью верхушки КПСС
во главе с генеральным секретарём ЦК
системы. М.С. Горбачёвым. Россия, а вместе
с ней и органы технической инвентаризации
в очередной раз вступали в новую эпоху.
Свежеиспеченная, последовавшая в 90-е
годы перестройка общественно-государственной
системы, устранение Минжилкомхоза РСФСР,
исполкомов согласий народных депутатов
и их общественно-коммунальных органов
управления на участках привели к разгрому
государственной системы промышленной
инвентаризации жилого фонда, реализовываемой
БТИ. Ликвидация промышленных ведомств
привела к прекращению инвентаризации
индустриальных объектов, ранее выполняемой
этими министерствами. Система национального
технического учета и промышленной инвентаризации
объектов недвижимости была расстроена. Страна же в это время потеряла
достоверную и полную информацию о темах
недвижимости России, не приобретало в
полном объеме сборов в государственную
казну, потеряло потенциал выплачивать
вовремя получку, пенсии, решать другие
общественно важные проблемы населения. Возникший период государственной
стабилизации вызвал неотложные меры
по наведению налаженности в этой важнейшей
сфере контроля национальным достоянием
РФ. Глава страны и Правительство
Российской Федерации призвали проведения
федеральной политики и возрождения и
обеспечения единого федерального технического
учета и технической инвентаризации предметов
градостроительной деятельности.
В нынешней России система БТИ
заслужила государственный статус учетно-качественного
фундамента национального богатства государства,
заняла ключевую зону в системе национальной
экономики, обеспечивая государство и
людей данными о составе сферы построек
и ее реальной стоимостной формулировке.
На основании сведений государственной
службы технической учета и архивации
принимаются управленческие выводы на
всех уровнях государственной администрации:
главы администраций областей и районов,
мэры городов, главы властей и Правительства
областей Российской Федерации. Деятельность технической инвентаризации
работает в тесном взаимодействии с денежными,
статистическими органами, регистрационными
комнатами в центре и в областях, решая
задачи оздоровления национальной экономики.
По сведениям БТИ, тщательно
и технически компетентно проведенная
инвентаризация сооружений, как правило,
увеличивает налогооблагаемую совокупность
на 40-60 процентов, в итоге чего создается
прочная вещественная база, в том количестве
для решения тем экономического развития
площадей.
Установка Министерства экономического
развития и продажи Российской Федерации
от 08.09.2005 г. № 238 «Об одобрении Правил ведения
целого государственного реестра предметов
капитального строительства» назначил
порядок и сроки вступления в действие
Правил осуществления Единого государственного
реестра предметов капитального строительства.
В пределах реализации этой задачи в показанные
сроки все системы технической инвентаризации,
обязаны перевести документы в компьютерный
вид и передать бумаги в Роснедвижимость
для добавления в Единый государственный
реестр предметов капитального сооружения.
Как показал опыт, объем предстоящих трудов,
помимо повседневной занятия БТИ, весьма
значителен. Формирование службы технического
учета и архивации, ее техническое обеспечение
для целей осуществления Единого государственного
реестра предметов капитального сооружения
и реестра архивов и свидетельств технической
инвентаризации, федерального кадастра
недвижимости просчитываются как непременное
условие уравновешивание российской государственности,
увеличения экономического потенциала,
осуществления социальных программ. История
всей системы инвентаризации позволит
достаточно четко проанализировать сложившуюся
ситуацию на рынке инвентаризационных
услуг, понять весь спектр проблем, которые
стоят перед инвентаризационной системой,
пути развития этого рынка в России определить
перспективы и прогнозы, которые напрямую
зависят от выбора стратегии развития.
Дать полный и глубокий анализ проблемы
фактически не возможно. В представленной
статье мы предлагаем Вам ознакомится
с основными тенденциями системы технической
инвентаризации в современной российской
структуре управления государством. При
этом мы исходим из задач, ради которых
были созданы и на протяжении долгого
времени действовали филиалы и органы
инвентаризации в России. Основной документ,
с которого начинается история развития
органов технической инвентаризации это
Постановление Экономического совещания
РСФСР от 21 мая 1927 года «Об утверждении
положения об инвентаризации имущества
местных Советов» (С.У. 1927 г., № 55, ст. 379). Однако содержание данного
документа предоставляется крайне редко.
Это стало причиной недостаточной осведомленности
ни исторической, ни экономической точки
зрения. В первом пункте идет речь о необходимости
правильной трактовки данных о количестве
и ценности имущества местных советов.
Это поможет систематизировать управление
назначенным имуществом, через местные
исполнительные документы и исполнительные
Советы, которые в свою очередь обязаны
провести инвентаризацию на основаниях,
изложенных в положении. Таким образом,
изначально инвентаризация и оценка были
задуманы с целью управления имуществом.
Правила учета установлены в третьем положении. На сегодня в российской цивилистике
преобладает разделение единого права
собственности на три не связанных между
собой понятия: владение, пользование
и распоряжение. Небольшие периодические
издания для точного определения термина
«управление имуществом» должны отправить
к теориям по данному вопросу цивилистов,
изначально Санкт-Петербургской школы
гражданского права (Толстой Ю.К. и др.).
В конце 20х годов в СССР экономическая
ситуация нуждалась в реформировании
и преобразовании. На основании решений
XIV съезда ВКП начались мероприятия по
индустриализации в декабре 1925 года. Однако
использование инструментов инвентаризации
для налогообложения нужно гораздо позднее.
А использование отчетов по
стоимости имущества для фискальной политики
государства началось только в предвоенные
годы на основе Постановления Экономического
Совета при Совнаркоме Союза ССР № 384 от
26.04.1939 г. По прошествии времени инвентаризация
превратилась в основной инструмент начисления
стоимости имущества. Причем использовалась
она в самых разных целях. В первую очередь
государственных. По ней составлялась
статистика, страхование, налогообложение.
В законодательной базе, созданной на
основе вопросов по финансированию технической
инвентаризации, указывалось, что в значительной
мере все издержки на работы относились
в первую очередь к местным бюджетам, и
только потом к пользователями и собственниками
имущества.
Подводя итог вышесказанному,
можно сказать, что изначально система
ОТИ (органы технической инвентаризации)
создавались с целью обеспечения Государства
актуальной, достоверной и своевременной
информацией, которая может ему пригодиться
дл налогообложения, страхования и статистики.
В том числе качественная и количественная
стоимостная характеристика имущества,
для того, чтобы использовать эти сведения
для правильного управления и регулирования
хозяйственных процессов. Это способствовало
более быстрому индустриальному развитию
страны. Если немного отвлечься от данной
темы, то можно сказать, что с поставленными
целями, ОТИ справилось, что помогло основать
прочный фундамент, который обеспечил
СССР победу в Великой Отечественной Войне.
В настоящее время произошел перелив капитала
из сферы обеспечения управления имуществом
к обеспечению правильного функционирования
экономической системы. Теперь, кроме
основного потребителя информации (фискальные
органы, органы власти и управления государства
и субъектов Федерации, органы государственной
статистики) услугами ОТИ пользуются система
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество. В общедоступной
периодической печати о системе госрегистрации
сказано мало. В общем, госрегистрация
это фиксация объектов, облагаемых налогом
на имущество. Можно сделать вывод, что
ОТИ сейчас, как и 80 лет назад выполняют
наиважнейшую роль для России, то есть
обеспечение эффективной деятельности
органов власти в области экономики и
экономических процессов. В основе этих
процессов лежит налоговая база России,
обозначенная в Конституции Российской
Федерации.
В конце 80-х – середине 90-х годов
прошлого века была полностью разрушена
целостная система органов технической
инвентаризации, а так же прекращена методологическая
и методическая работа. Это произошло
в связи с либеральными концепциями, определяющими
экономическую политику. Итогом стало
то, что со стороны местного самоуправления
полностью отказались от финансирования
и проведения плановой технической инвентаризации.
Таким образом, объем налоговых поступлений
в местные бюджеты снизился, и эта тенденция
сохранилась и сегодня. Однако, несмотря,
на то, что либеральные концепции остались
в прошлом, отрасль инвентаризации все
еще носит оттенки «дикого рынка».
Тяжелый опыт других отраслей
показывает, что в большинстве случаев,
все объекты и виды деятельности, приносящие
доход, будут приватизированы и через
какое то время рынок самостоятельно очистится,
оставив лишь основных индустриальных
«гигантов», которые для того, чтобы скрыть
свое положение на рынке приобретают маленькие
компании. Все издержки (учет, предоставление
информации для государственных нужд
и т.п.) в этом случае остаются за государством,
что увеличит расходы государственного
бюджета. В момент раздела рынка частные
компании будут в первую очередь экономить
на качестве. Интерпретация данных этими
корпорациями будет продолжать расти,
что приведет к полной дезинформации потребителя.
Государственные учреждения, которые
занимаются учетом недвижимого имущество,
давно утратили свою эффективность, стали
коррумпированными и недееспособными
бюрократическими учреждениями.
Сейчас они не в состоянии побудить
коммерсантов исполнять регламенты. Качественные
механизмы регулирования за государственной
инвентаризацией сейчас отсутствуют,
только административные. Проблема организации
которые занимаются самоконтролем, получившие
свое развитие совсем недавно, имеют слишком
мало опыта, и поэтому не в состоянии справится
с теми задачами, ради решения которых
они создавались. Таким образом, все попытки
начать развитие рынка технической инвентаризации
заканчиваются провалом, так как приводят
к росту коррупции и неспособности органов
государственной власти управлять в этой
отрасли. Таким образом, в современном
обществе возникла проблема, что государство
пытается решить такой сложный вопрос,
выбрав какой то наиболее простой из альтернативных
способов, хотя это касается суверенитета
российского государства, к числу которых
относится экономика.
Частный капитал возможен и
необходим, но не во всех отраслях, а только
там, где возможно негативное его влияние
на важные отрасли. Одной из таких отраслей
и является техническая инвентаризация.
Современные экономисты уже давно опровергли
теорию о том, что государство не может
быть эффективным управленцем, и неизбежно
проиграет современным и новым предприятиям.
Эффективная работа с крупными
компаниями, расположенными на всей территории
России, предприятиями атомного энергетического
комплекса не под силу даже областному
учреждению технической инвентаризации.
Понятие «недвижимости»
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое
имущество следующим образом: "К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства".
Назначение любого определения, а в особенности
законодательного, состоит в том, чтобы
иметь возможность из числа всех предметов
и явлений в каждом случае выделить объекты,
обозначаемые определяемым понятием.
С учетом имеющихся в законе определений
объект относится к недвижимости, если
он:
а) относится к числу объектов,
прямо перечисленных в определении, т.е.
является земельным участком, участком
недр;
б) является объектом, который
связан с землей так, что его перемещение
без несоразмерного ущерба его назначению
невозможно.
Перечисленные две категории
объектов (земельные участки и участки
недр) в соответствии с законодательным
определением недвижимости имеют самостоятельное
значение, в то время как все остальные
категории объектов, перечисленные в определении,
приводятся в качестве примеров объектов,
которые "связаны с землей так, что его
перемещение без несоразмерного ущерба
его назначению невозможно". В то же
время законодательство практически не
содержит определений зданий, сооружений,
объектов незавершенного строительства,
а на практике объекты, которые именуются
зданиями, сооружениями, объектами незавершенного
строительства, на самом деле могут не
отвечать признаку законодательного определения.
Так, например, в практике органов учета
недвижимого имущества широко используется
термин "сооружение" применительно
к объектам, связь с землей которых носит
временный характер - сборно-разборные
торговые павильоны, складские модули
и прочее.
Таким образом, лишь такой объект,
который на основании закона может быть
признан земельным участком или участком
недр без установления каких-либо дополнительных
признаков должен быть отнесен к недвижимости.
В отношении всех остальных объектов,
как бы они ни назывались, должна быть
установлена их прочная связь с землей,
при которой их перемещение без несоразмерного
ущерба назначению невозможно.1
Информация взята из этого источника,
а именно из ГК РФ, так как в нем из всех
наиболее точно раскрыто понятие «недвижимости»,
более того, из него мы узнаем те условия,
при которых объект является недвижимостью.
1.3.1
Чтобы раскрыть понятие «земельный
участок» мы берем два определения из
разных источников, так как каждый из них
содержит необходимую информацию по данному
вопросу.
Земельный участок-это часть поверхности земли,
имеющая фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовой статус и другие
характеристики, отражаемые в государственном
земельном кадастре и документах государственной
регистрации прав на землю. Граница земельного
участка фиксируется на планах и выносится
в натуру. Площадь определяется после
выноса границы в натуру. Его правовой
статус включает в себя: целевое назначение,
разрешенное использование и форму законного
владения.2
Земельный участок — пространственная граница
государственного суверенитета, территория,
на которую распространяются властные
полномочия государства. Земля является
объектом недвижимости, причем любое иное
имущество, прочно связанное с ней, является
недвижимостью только в силу своей связи
с землей. Имеет определенный правовой
статус, который определяет форму законного
владения, целевое назначение и разрешенное
использование.3
1.3.2
Здание — результат строительства, представляющий
собой объемную строительную систему,
имеющую надземную и/или подземную части,
включающие в себя помещения, сети инженерно-технического
обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического
обеспечения. Здания предназначаются
для деятельности людей (например, для
использования в качестве жилищ), размещения производств, хранения продукции или содержания животных.
По назначению здания принято
разделять на:
1)Гражданские:
жилые — все здания, предназначенные
для использования в качестве жилищ (жилые
дома, гостиницы, общежития, жилые корпуса
пансионатов, домов отдыха и др.),
общественные (например: театры,
музеи, торговые центры, вокзалы и т. д.),
административные — любые офисные
здания, т. е предназначенные для размещения
офисов.
2) Промышленные:
производственные (заводы, фабрики),
подсобные,
энергетические (электростанции),
складские.
3)Сельскохозяйственные: (теплицы,
силосные башни, помещения для
скота, склады и мастерские с/х
техники),
Перечисленные виды здания
резко отличаются по своей архитектурно-конструктивной
структуре и внешнему виду.4
1.3.3
Сооружение — результат строительства. Сооружение —
это объемная (плотины, мачты), плоскостная
(аэродромы) или линейная система (путепроводы),
имеющая наземные, надземные и (или) подземные
части, которые состоят из несущих, в отдельных случаях
и ограждающих конструкций. Сооружения
служат для выполнения производственных
процессов различного вида, хранения продукции,
временного пребывания людей, перемещения
людей и грузов. Сооружения являются объектами капитального строительства. 5
1.3.4
Квартира - это структурно обособленное
помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее
из одной или нескольких комнат, а также
помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием
в таком обособленном помещении.
1.3.5
Жилым домом признается индивидуально-определенное
здание, которое состоит из комнат, а также
помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием
в таком здании.(Согласно ч.2 ст.16 Жилищного
кодекса РФ)
1.3.6
Многоквартирным домом признается
совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный
участок, прилегающий к жилому дому, либо
в помещения общего пользования в таком
доме. Многоквартирный дом содержит в
себе элементы общего имущества собственников
помещений в таком доме в соответствии
с жилищным законодательством.6
Многоквартирный дом состоит из:
жилых помещений(квартир или комнат,
если это общежитие, помещения могут принадлежать
на праве собственности как физическим
так и юридическим лицам — частным или
государственным организациям или Департаменту
Жилищной Политике и Жилищного Фонда г.
Москвы).
7нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы — ДИГМ, различным юридическим
лицам или гражданам)
Иные помещения, не являющиеся
частями квартир и обслуживающие более
одного помещения, в том числе лестничные
площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых
имеется инженерное оборудование, обслуживающее
более одного помещения, ограждающие и
несущие конструкции, земельный участок
на котором расположен многоквартирный
дом и иное общее
имущество собственников помещений в
многоквартирном доме.
Инженерные системы и коммуникации.
Полный список общего имущества в многоквартирном
доме для каждого типа здания индивидуален,
например в одних домах есть лифт, в других
нет, один дом снабжён системой дымоудаления
и противопожарной автоматикой, а в другом
не установлено по причине малоэтажности
и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном
доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного
Кодекса РФ, более подробный перечень
имущества, которое в обязательном порядке
должно присутствовать в многоквартирном
доме указан в Постановлении Правительства
РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного
Кодекса РФ и Постановления Правительства
РФ состав общего имущества, конкретно
для дома, определяется самими жителями,
органами местного самоуправления и органами
государственной власти. Многоквартирный
дом как объект недвижимого имущества
это долевая собственность лиц — собственников
помещений в таком доме. Долевой собственностью
следует считать на том основании, что
их доли могут быть определены на основании
закона. Иными словами, доля в праве собственности
на общее имущество в многоквартирном
доме пропорциональна площади помещения
каждого конкретного собственника. Например,
площадь всех квартир в многоквартирном
доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих
помещений (магазинов, офисов и иного) —
200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры
площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей
в доме является собственником 2 % земельного
участка, оформленного на многоквартирный
дом, всех канализационных и водопроводных
труб, стен, балок, фундамента и всего остального,
что не принадлежит кому бы то ни было
на праве собственности в данном здании.
Следует отметить, что несмотря на долю
в праве общей собственности собственник
помещения (квартиры или коммерческого
помещения) не может выделить свою долю
в натуре. Это означает, что неправомерно
будет собственнику квартиры сказать,
а тем более осуществить действия по захвату
части лестничной площадки или лифта,
либо без соответствующего решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном
доме использовать чердак, крышу, подвал,
или иное помещение, относящиеся к общему
имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская
или ещё что-то.
Права и
обязанности собственников помещений
в многоквартирных домах
Мы выбираем права и обязанности именно
собственников помещений в МНОГОКВАРТИРНЫХ
домах, потому что исследуемый нами объект
относится именно к этой группе объектов.
Собственники помещений пользуются и
распоряжаются в установленных законом
рамках общим имуществом в многоквартирном
доме. Так например каждый использует
мусоропровод, водопровод, отопление,
электричество и прочие коммунальные
блага современного дома, также как помещения
общего пользования — коридоры, подъезды
и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют
такое права своим нанимателям. Используя
помещения и инженерные сети жители тем
самым их изнашивают, т. н. нормативный
(естественный) износ и к определённому
технической документацией на дом сроку
должен быть произведён ремонт и/или замена
объекта использования (условно, трубы
или конструкции). Данное вытекает из требования
Гражданского Кодекса РФ и конкретно из ст.39 ЖК РФ. Сложившийся
механизм управления и эксплуатацией
общего имущества и закреплённый Жилищным
Кодексом РФ позволяет собственникам
не заниматься отслеживанием сроков ремонта
и ремонтом общего имущества, а нанимать
специализированные организации, имеющие
лицензию на производство работ по электрике,
обследованию и дальнейшему ремонту несущих,
поддерживающих и прочих конструкций
дома.
На практике это реализуется тремя путями(через
общее собрание собственником помещений):
Заключение договора управления
с Управляющей
организаций — наиболее простой для жителей-собственников
вариант.
Непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном
доме.
Определение площади
жилого помещения: в соответствии с Жилищным Кодексом
РФ под общей площадью жилого помещения
понимается сумма площадей всех частей
такого помещения, включая площади помещений
вспомогательного использования, предназначенные
для удовлетворения бытовых и иных нужд
граждан (например, коридор, кухня, ванная
комната), за исключением балконов, лоджий,
веранд и террас. Однако органы технической
инвентаризации при определении площади
помещений пользуются Инструкцией о проведении
учета жилищного фонда в РФ, поэтому в
документах БТИ можно увидеть, что при
определении площади квартиры или индивидуального
жилого дома будут учтены балконы, лоджии,
террасы и т.п. Данные помещения включаются
в общую площадь c понижающими коэффициентами:
0,5 – для лоджий; 0,3 – для террас и балконов;
1,0 – для террас и холодных кладовых. В
индивидуальных жилых домах в общую площадь
здания не включаются подполья для проветривания
здания, крыльца, наружные открытые лестницы,
чердаки, портики и т.п. Также в площадь
помещений не включаются площади, занятые
выступающими конструктивными элементами
и отопительными печами или находящиеся
в пределах дверных проемов. Жилая площадь
квартиры или дома определяется как сумма площадей жилых комнат.
Таким образом, в жилую площадь не включаются
вспомогательные помещения – кухни, коридоры,
веранды и т.д. Кроме того, если важно правильно
считать квадратные метры конкретного
помещения, то следует учесть некоторые
особенности при определении принадлежности
ниш высотой от 2 м, арочных проемов, полов
под маршами внутренних лестниц. Также
существуют особые правила учета площади
мансардных этажей в зависимости от угла наклона крыши.8