История развития оценочной деятельности в России

• разрабатывать собственные стандарты оценки;

• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

 

 

 

 

 

 

IV. Лицензирование оценочной деятельности.

 

Одним из факторов регулирования оценочной деятельности служит ее лицензирование.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 23 которого было установлено, что оценочная деятельность подлежит лицензированию, вступил в законную силу 3 марта 1998 г., однако Положение о лицензировании оценочной деятельности долгое время находилось в стадии разработки. Это привело к тому, что в ряде регионов, в том числе в Москве, были приняты собственные нормативные акты, регламентирующие лицензирование этого вида деятельности. Если у лицензиата были ранее выданные ему органами исполнительной власти субъектов Федерации лицензии, то их действие прекратилось 16 июля 2001 г. и переоформлению они не подлежат.

Кроме того, Определением Верховного суда РФ от 2 марта 2001 г. признано недействительным Распоряжение мэра Москвы «О лицензировании оценочной деятельности в городе Москве» от 21 апреля 1999 г. № 388. Таким образом, можно отметить, что законность выданных ранее органами исполнительной власти субъектов Федерации лицензий поставлена под сомнение, и все они, безусловно, утратили юридическую силу с 16 июля 2001 г. — с момента вступления в силу Постановления «О лицензировании оценочной деятельности». В соответствии с п. 2 Положения о лицензировании оценочной деятельности, утвержденного приведенным Постановлением, органом, осуществляющим лицензирование, было установлено Минимущество России (см. примечание № 18).

После вступления в силу этого Постановления появилось единое правовое поле лицензирования оценочной деятельности. Государство взяло этот вид деятельности под свой жесткий контроль, а это значит, что с рынка уходят нелегальные оценщики, сокращается число недобросовестных сделок. С 16 июля 2001 г. оценочная деятельность без лицензии рассматривается как незаконное предпринимательство, договоры могут быть признаны недействительными, и доходы, полученные оценщиком в результате выполнения работ, могут быть обращены налоговой инспекцией в доход государства.

Ранее согласно п. 4 Положения о лицензировании оценочной деятельности лицензия выдавалась на оценку стоимости:

• недвижимого имущества;

• машин, оборудования и транспортных средств;

• нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

• предприятия (бизнеса).

В 2001 г. был принят Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 8 августа № 128, который Закон вступил в силу 10 февраля 2002 г. Данный Закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию. Однако оценочная деятельность, наоборот, появилась в перечне услуг, подлежащих лицензированию согласно этому Закону.

В настоящее время выдаются лицензии нового образца на осуществление оценочной деятельности без разделения на работы (услуги), со сроком действия 5 лет. Лицензии, выданные до 10 февраля 2002 г., будут сохранять юридическую силу до окончания срока своего действия.

 

 

 

V. Изменения в оценочной деятельности.

 

Итак, долгожданное для оценочного сообщества событие, а именно внесение в наш основополагающий закон ФЗ-135 изменений, касающейся кадастровой оценки состоялось. Причем произошло это как-то стремительно перед уходом Госдумы в отпуск. Напомню, что в первом чтении эти изменения были приняты Госдумой 6 мая 2009 года. Более года внутри госаппарата происходило согласование позиций и интересов различных ведомств. И вот неожиданно в самую жару начали происходить действия, а именно 9 июля принят Закон во втором и третьем чтении, 14 июля одобрен Советом Федерации, 23 июля Президент РФ подписывает Закон, 26 июля он опубликован, 6 августа вступил в силу (за исключением отдельных статей).

Вот умеет же работать у нас бюрократический аппарат, когда надо. Только не ясно кому это было надо. В этой спешке совсем забыли спросить мнение оценщиков об этих изменениях. Попробуем разобраться, что же мы получили в итоге. Далее я излагаю свое мнение, которое в чем-то может быть и ошибочным.

Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" внесены следующие важные изменения и дополнения:

1. Дано определение кадастровой  стоимости.

2. Введена новая ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА.

3. Внесены изменения в Земельный и Лесной кодексы РФ и в закон «О налогах на имущество физических лиц».

4. Внесены отдельные изменения  в текст ФЗ-135.

5. Определены сроки вступления  в силу отдельных статей ФЗ-167.

Рассмотрим теперь более подробно эти нововведения.

1)Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Однако это определение полностью противоречит теории оценки. Не может стоимость зависеть от каких-то действий по ее определению, в данном случае от процесса проведения ГКО. То есть теперь кадастровая стоимость может быть любой. Сделано это специально или по незнанию – непонятно. Перед утверждением Закона в конце июня 2010 было опубликовано бюджетное послание Президента РФ о бюджетной политике в 2011-2013гг., где прямо сказано:"Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами".

2. В ФЗ-135 введена новая  ГЛАВА III. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ  ОЦЕНКА.,в которой:

в которой:

• дано определение «государственной кадастровой оценки» (ГКО);

• определено кто и когда принимает решение о проведении ГКО и кто является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости;

• кто составляет перечень оцениваемых объектов недвижимости и представляет исходные данные для ГКО;

• кто должен определять кадастровую стоимость и как должно осуществляться страхование ответственности за причинение ущерба;

• как должна проводиться экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

• кто и как должен утверждать результаты определения кадастровой стоимости и опубликовывать их результаты;

• как должны рассматриваться споры о результатах определения кадастровой стоимости;

• кто и когда вносит результаты определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и т.д.

3. Внесены изменения в Земельный и Лесной кодексы РФ и в закон «О налогах на имущество физических лиц».

Законом ФЗ-167 внесены важные изменения в Земельный кодекс (ст.66). Ранее п.3 этой статьи был следующим:

4. В случаях определения  рыночной стоимости земельного  участка кадастровая стоимость  земельного участка устанавливается  в процентах от его рыночной стоимости.

С позиции теории и практики налогообложения недвижимости это определение абсолютно верно, так как стоимость недвижимости для налогообложения (кадастровая стоимость) должна быть меньше рыночной.. Эти положения прописаны в международных стандартах массовой оценки (IAAO). Однако у нас эта статья не работала, так как нигде в нормативных документах не прописаны эти проценты, и суды отклоняли иски собственников. Теперь эта статья будет прописана следующим образом:

5. В случаях определения  рыночной стоимости земельного  участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается  равной его рыночной стоимости.

Внесены изменения также в закон «О налогах на имущество физических лиц». Ранее п.2 ст.5 прописывал методику определения инвентаризационной стоимости, теперь сказано, что

Порядок расчета такой стоимости устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности";

Этот пункт не имеет отношения к оценочной деятельности, так как у оценщиков нет такого понятия, как «инвентаризационная стоимость». С позиции теории оценки такой стоимости не может быть. Важно, что законодатель наряду с кадастровой стоимостью оставил это понятие и определил орган, который будет разрабатывать методику расчета этой стоимости – Росреестр. Какие проблему при этом возникают, и какие ошибки допускаются подробно описано в учебном пособии /2/.

Внесены также изменения в Лесной кодекс относительно ГКО лесных участков. Теперь она должна проводится в соответствии с ФЗ-135.

6. Внесены отдельные изменения в текст ФЗ-135

Законом ФЗ-167 внесены отдельные незначительные, на первый взгляд, изменения в текст Федерального закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

• из статьи 21 «Профессиональное обучение оценщиков» убрано слово «высшими». То есть, как я понимаю, теперь оценщиков можно будет готовить в ПТУ. Зачем это сделано – непонятно. Нужен комментарий. Насколько я знаю, в Комитете НСОД по образованию и координации научных исследований этот вопрос не рассматривался;

• введена новая норма, что «Утвержденные федеральные стандарты оценки и методические указания о государственной кадастровой оценке не подлежат государственной регистрации». Это, на мой взгляд, единственная прогрессивная норма, так как позволяет упростить процесс разработки стандартов оценки;

• порядок осуществления надзора за СРО оценщиков теперь будет устанавливать «уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности". Надо сказать, что в тексте ФЗ-135 этот орган упоминается более 20 раз. Это основной государственный регулятор оценочной деятельности в стране. И все проблемы профессиональной оценки в стране связаны именно с ним. Пока ничего хорошего о деятельности этого органа сказать нельзя, а вот проблем он создал много, в том числе и с кадастровой оценкой.

• Изменена статья 16 «Независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор". Теперь к требованию независимости оценщика добавлены также требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. То есть теперь «юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

 

 

 

VI. Проблемы оценочной деятельности.

 

Плохое качество оценки в России, по мнению экспертов, сложилось под влиянием нескольких факторов, основными из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к уровню подготовки специалистов (оценщиков), специфические особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на все усилия, предпринимаемые руководящими организациями для улучшения ситуации в области оценочной деятельности, проблемы остаются и, более того, становятся все более ощутимыми.

 

Три года, прошедшие после введения саморегулирования, нельзя назвать результативными, поскольку управление оценкой сегодня по-прежнему осуществляется непрофессионально, формально проводится экспертиза отчетов, не соблюдаются требования методических материалов при определении стоимости человека-часа оценочных услуг. Настоящим профессионалам приходится прекращать свою деятельность, поскольку многие заказчики предпочитают обращаться к фирмам, оказывающим услуги по низким ценам. При этом качество выполнения работы далеко не всегда является главным критерием, которым руководствуются клиенты при выборе исполнителя.

 

 

 

 

 

  Заключение

 

В России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный  и современный.

В России оценка имущества была хорошо развита в дореволюционное время. Особую значимость она приобрела после отмены крепостного права, когда подушные налоги стали постепенно заменяться налогами на имущество («Положение о губернских и уездных земских учреждениях» 1864 года) и возникла новая научная дисциплина, которую назвали русская оценочная статистика.

Датой официального начала оценочной деятельности в  России можно считать 8 июня 1893 года. В этот день Государственным Советом  были созданы "высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими собраниями" - один из первых нормативных документов, касающихся оценочной деятельности в России.