Теоретические основы ипотечного кредитования

        Анализируя состояние ипотечного рынка в нашей стране, нужно констатировать, что качественно ипотека пока, к сожалению, не развивается. Количественно – да, мы уже превзошли уровень 2007-2008 годов, а в 2012 г., по предварительным оценкам,  кредитов может быть выдано еще больше, чем в прошлом. Во многом это связано с отложенным спросом. Кроме того, рост ипотеки связан еще и с тем, что эта услуга пользуется все большей  популярностью у населения.  Факты свидетельствуют, что ипотека молодеет: становится все больше заемщиков среди наиболее активной трудоспособной группы 25-30-летних квалифицированных специалистов.

          Прошедший кризис показал, что у  людей появилась  уверенность в том, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга принадлежит здесь дочерней структуре АИЖК – АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению  остроты проблемы так называемых трудных кредитов. Люди постепенно начинают осознавать, что ипотека – это не так уж и страшно. Более того, ипотека не так уж и сложна, как некоторые себе ее представляют. Если раньше всего 5% сделок купли продажи недвижимости совершалось с использованием ипотечного кредита, то сейчас 20,2%.. Скоро  этот показатель достигнет и 30%.

          Для того чтобы рынок развивался качественно, необходим  не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них, как известно, нет «длинных» денег, которые  можно выдавать заемщикам на длительный период, скажем, на 30 лет. К тому же через 10 лет ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, может быть уже ниже, чем ставка по депозитам. Более того, малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, и в случае форс-мажора они не защищены и могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки,  в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства. Все эти факторы обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков.

          Проблемы с рефинансированием пока не сказываются на нашем ипотечном рынке, поскольку сегодняшний ипотечный рынок в России выглядит так: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема . Крупные банки - маркетмейкеры – берут ипотечные кредиты на свои балансы, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же не безгранична. В перспективе это может привести к  тому, что вскоре будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков.

          Что делать дальше? Ответ  таков: нам нужно, чтобы на рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше людей могли воспользоваться ипотечным кредитованием. Если сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка, то для дальнейшего развития ипотеки надо, чтобы деньги пришли на рынок и от зарубежных, и от российских инвесторов, и от пенсионных фондов. Во всем мире так, и мы должны тоже стремиться к этому. Рынок ипотечных ценных бумаг позволит банкам не держать кредиты на своих балансах и наращивать объемы кредитования. Но этот рынок у нас практически не развит.

          Перечень наших внутренних инвесторов в нынешних условиях очень ограничен. Как известно, до недавнего времени в качестве крупнейшего потенциального внутреннего инвестора  рассматривался Пенсионный фонд России. В своих расчетах эксперты исходили из того, что если под управлением ВЭБ находится около 1,1 трлн руб., то  по инвестиционной декларации в ипотеку можно вложить 20%. Другими словами, не менее 220 млрд рублей. За три года в ипотеку по программе ВЭБ было вложено менее 15 млрд пенсионных рублей, то есть незначительная часть  от всей прогнозируемой суммы вложений. Однако начатое недавно рассмотрение новых перспектив Пенсионной реформы и, в частности, планов  существенного сокращения накопительной части пенсионных средств означает, что этот канал финансирования ипотеки может быть практически  закрыт.

          Среди источников рефинансирование ипотечных кредитов следует упомянуть и 150 млрд руб., направленных на эти цели по программе инвестиций ВЭБа, поддерживающей первичный рынок жилья.

          Достаточно ли этих средств для подъема рынка ипотечных ценных бумаг? Судите сами. Стратегия развития ипотечного рынка в нашей стране предусматривает достижение в 2012 г. показателя по рефинансированию ипотечных кредитов в размере 45% от объема их выдачи. Прогноз по выдаче на этот год ориентирован на  1 трлн руб., следовательно, на рефинансирование должно быть направлено 450 млрд рублей.

Реальная картина сегодня такова. Ипотечных ценных бумаг, включая и сделки вне рамок программ институтов развития, выпущено за все годы всего на  146 млрд руб. – менее 1/3  от количества, заявленного Стратегией на 2012 г. (исходя из прогноза выдачи ипотеки на этот год). 24,6 млрд руб. по номиналу выпущенных в 2012 г. ипотечных ценных бумаг – это соответственно – 2,46% от прогнозируемых объемов ипотеки, а не 45%, которые заявлены в Стратегии .

Непопулярное решение

          Поэтому сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, – поиск инвесторов,  готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия. Речь идет о  премиях по ипотечным ценным бумагам. Зачем это нужно?

Источник: АИЖК

          Дело в том, что пока ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона: у них более длинный срок погашения, рынок РЕПО ограничен, да еще сильны посткризисные опасения инвесторов по поводу активной работы в ипотечной сфере . Инвесторы, конечно, будут вкладывать в надежные бумаги под 12%, но под 8% они лучше купят ОФЗ. Таким образом,  определенные преференции для инвесторов актуальны, по крайней мере, до тех пор, пока рынок ипотечных ценных бумаг не наберет обороты.

Чтобы раскрутить маховик ипотеки, можно пойти по пути повышения процентной ставки по ипотеке на краткосрочную перспективу.  Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов. Ставки по ипотеке целесообразно повысить на 2-3 процентных пункта на 2-3 года. При этом, совершенно очевидно, что судьба процентных ставок по

ипотечным кредитам напрямую зависит от кредитной политики банков-маркетмейкеров.

          Эти повышения не сильно будут влиять на аннуитетный платеж и на нагрузку заемщика, но значительно повысят интерес инвесторов. К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн руб. сроком на 10 лет на 2 п.п. (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 руб. (с 14,474 до 15,648 руб.).

70,5% всех активов Банка России  размещено у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов в отличие от ФРС США, у которой 92% активов вложено в американские ценные бумаги, из них 33% – ипотека

Следует подчеркнуть, что банкам  важна не процентная ставка сама по себе, а  маржа, которую они в итоге получают. Согласно «Стратегии развития группы компаний «АИЖК» на 2011-2020 гг.», спрэд между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 2010 г. составлял 4,1%, планируется снизить этот показатель к 2015 г.  до 3,5% и до 3% к 2020 году. Однако банки не могут непрерывно снижать его. По расчетам экспертов, в состав маржи входят следующие расходы: единовременные расходы на организацию сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг – 1,75% от номинала облигаций, расходы по сопровождению ипотечного покрытия – 0,7%, вознаграждение резервному сервисному агенту – 0,2%, комиссия по поручительству АИЖК или расходы на поддержание рейтинга – 0,2%, услуги спецдепозитария по хранению/учету закладных – 0,18%, услуги по хранению ценных бумаг и ведению учета прав на ценные бумаги – 0,23% , а также множество фиксированных сумм, взимаемых на регулярной основе участниками сделки. В итоге, даже при самой тщательной проработке договорных отношений с контрагентами маржа едва ли может быть ниже 3,5 – 4%. И этот расчет сделан при условии, что банк не получит никакого дохода от выпуска ипотечных ценных бумаг. Немногие банки согласятся выпускать бумаги при таких условиях.

          Краткосрочное повышение ставок по ипотеке позволит и банкам не оставаться в накладе и предложить инвестору доходную ценную бумагу. Если зарубежные и российские инвесторы в итоге все же выстроятся  в очередь на ипотечный рынок, то рыночный механизм сам будет впоследствии снижать ставки по ценным бумагам и, соответственно, ипотеке. Тогда все эти программы заработают в полную силу.

Для повышения ставок по ипотеке нужна политическая воля. Но такое решение сейчас не популярно, поэтому в этом направлении, скорее всего, тупик.

          Второе возможное решение – субсидирование процентной ставки. Это тоже представляется вполне осуществимым. К примеру, как один из реальных вариантов - субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК. Если бы АИЖК  направило часть своих  средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы  проще рефинансировать кредиты. Для того чтобы заинтересовать инвестора вложением в  ипотечные ценные бумаги выплатой, к примеру,  премии в 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг, потребуется субсидия в 800 млн руб. при объеме выпуска ИЦБ в 40 млрд руб. ежегодно (это нынешний годовой объем программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием). Если же на эти цели направлять половину прибыли АИЖК, объем выпуска привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг составит 200 млрд руб. в год.

          Условие заинтересованности инвесторов в этом бизнесе – доходность, надежность, ликвидность ипотечных ценных бумаг. Поэтому необходимо активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, чтобы  ипотечные ценные бумаги были размещены среди  инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг. Многие банки – члены  Комитета АРБ по ипотечному кредитованию разделяют  мнение, что в интересах развития рынка необходимо создание специальной организации – на правах либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной – для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам. Целесообразно создание специального фонда  для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.

Доходность долговых инструментов финансового рынка. Источник: rusbonds.ru, Русипотека

          На этом фоне заслуживает  внимания недавняя инициатива Банка России о преференциях участникам рынка, выдающим ипотечные займы. В частности, речь идет о подготовленных Банком России поправках в законодательство (новые правила расчета нормативов должны вступить в силу 1 января 2013 г.), которые снизят нагрузку на ликвидность банков, активно работающих на ипотечном рынке. При расчете норматива долгосрочной ликвидности Н4 кредитные организации смогут не учитывать ссуды, которые выкупит АИЖК. Однако, за 30 дней до сделки с АИЖК эти кредиты должны быть учтены в нормативе текущей ликвидности Н3. Учитывая то, что срок действия жилищных ссуд гораздо больше, соблюдать нормативы ликвидности банкам будет гораздо легче.

          Государственная поддержка  ипотеки может быть сравнима  с эффектом  локомотива в развитии экономики, обеспечении условия для роста ВВП. В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс для развития строительная индустрия и другие смежные отрасли (производство стройматериалов, изготовление мебели и т.д.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. При этом государство, стимулируя рост ипотеки, связывает свободные средства населения и в результате сдерживает инфляцию. По сути, речь идет о синергетическом эффекте,  при котором развитие ипотечного кредитования будет способствовать снижению уровня инфляции.

          В этой связи немаловажным представляется изучение и возможное заимствование зарубежного опыта. Конкретно речь идет об изучении практики Национальной ипотечной ассоциации «Джинни Мэй» (GNMA, США), работающей на рынке уже свыше сорока лет и успешно преодолевшей нынешний кризис. В США это агентство является институтом развития ипотечного рынка. Там создан специальный фонд, средства которого используются в случае дефолта для выплат держателям старших траншей ипотечных ценных бумаг. Согласно данным SIFMA – американского подразделения Глобальной Ассоциации финансовых рынков, совокупный номинал американских ипотечных облигаций в обращении на сегодня составляет 5,64 трлн долл., из них  бумаг на 852,6 млрд долл. находится на балансе ФРС (не включая выданных обязательств по покупке ИЦБ), что составляет более 1/3 всех ценных бумаг в активах американского центрального банка. Активы ФРС составляют чуть больше 2,5 трлн долл., 92% вложены в ценные бумаги, 63% из этих ценных бумаг – это казначейские бумаги США, 33% - это ипотека. Фактически государство инвестирует свои собственные деньги, печатая доллары, покупает ипотечные активы своих граждан.13 сентября 2012 г. Совет управляющих ФРС объявил программу количественного облегчения -3 (QE-3), основным элементом которой является покупка этой организацией ипотечных облигаций на 40 млрд долл. ежемесячно.

          Для сравнения: по данным Банка России, средства, размещенные регулятором рынка у нерезидентов и в ценные бумаги иностранных эмитентов, составляют 14,5 трлн рублей. Или 70,5% всех активов ЦБ, в отличие от ФРС США, на балансе которой практически все активы – американские. России целесообразно было бы ориентироваться на подобный опыт США. В частности, инвестирование Банком России средств в ипотечные ценные бумаги предоставило бы банкам новый механизм рефинансирования.

3.3. Стратегия развития ипотечного кредитования в России.

           Основным источником роста на ипотечном рынке в 2010-2012 годах правительство предполагает не столько восстановление рынка, сколько приход на него Внешэкономбанка с вложениями в 250 млрд. руб. и использование АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) госгарантий 2009-2012 годов на 202 млрд. руб. - это следует из стратегии развития ипотечного рынка до 2030 года, одобренной правительством 19 июля 2010 года. Расчеты стратегии основываются на Концепции долгосрочного развития РФ до 2020 года и в целом не предполагают ни снижений цен на рынке недвижимости, ни крупных госинвестиций в него после 2015 года.