Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

При оценке риска проекта  методом анализа сценариев аналитики  просят менеджеров высказать свое мнение о наиболее плохом – пессимистическом – варианте развития событий (низкий объем продаж, низкие цены, высокие  издержки), наиболее вероятном варианте и оптимистическом варианте развития событий. Чистый дисконтированный доход  для пессимистического и оптимистического вариантов подсчитывается и сравнивается с базисным значением NPV проекта.

В зависимости от результатов  завершенного анализа рисков, а также  и от того, насколько склонен к  риску инвестор, последний принимает  решение принять, изменить или отклонить  проект. Таким образом, успешно проведенный  анализ рисков проекта позволяет  эффективно применять методы управления рисками.

Управление риском.

Управлять риском – значит предпринимать действия, направленные на поддержание такого его уровня, который соответствует стоящим  в данный момент целям управления. Формально можно выделить две  основные цели управления риском:

1. Поддержание риска на  уровне не выше заданного. Естественно,  у каждого инвестора свои требования  к уровню риска, которые зависят  от состояния рынка, выбранной  стратегии (агрессивная, осторожная  и др.). Со временем инвестор  может ослабить требования к  риску (например, если не удается  получать достаточную прибыль)  или, наоборот, повысить их.

2. Минимизация риска при  некоторых заданных условиях (например, при заданном уровне прибыли).

При разработке модели необходимо учесть следующие соображения.

• Известно, что эффективно управлять можно только тем, что  можно измерить. Иными словами, мы можем управлять не риском, а значениями его показателей и не более  того.

• Методы измерения рисков определяют методы управления ими. Следовательно, для качественного управления риском необходимо адекватно его измерять – как измерим, так и поуправляем. Таким образом, измерение риска первично по отношению к управлению.

• Помимо управления отдельными рисками, существуют способы управления целыми группами рисков и даже совокупным риском. Для эффективности управления совокупным риском требуется научиться  его измерять.

Процесс управления инвестиционным проектом в современных условиях требует отношения к риску  не как к статическому, неизменному  параметру, а как к параметру, на уровень которого возможно и нужно  оказывать воздействие, откуда следует  вывод о необходимости выявления  управляемых (частично управляемых) рисковых факторов и влияния на них с  помощью специального механизма, называемого  «риск-менеджмент».

2.1.1 Снижение инвестиционных  рисков 

Результаты анализа и  оценки рисков позволяют разработать  обоснованные мероприятия, направленные на их снижение.

Распределение риска осуществляется в процессе составления программы  реализации проекта и контрактных  документов. При заключении контракта  необходимо проделать следующее:

- определить возможности  каждого участника проекта в  части предотвращения рисковых  событий и их последствий; 

- оценить долю риска,  которую берет на себя каждый  участник проекта; 

- включить в контракт  условие о приемлемом вознаграждении  за риск;

- добиться соблюдения  паритета в распределении риска  и дохода между участниками  проекта. 

Резервирование средств  на покрытие непредвиденных расходов. Создание резервных фондов является одним из основных способов компенсации  непредвиденных расходов, обусловленных  возможным удорожанием работ (инфляцией  затрат), и гарантией реализации проекта в намеченные сроки.

Резервирование средств  осуществляется следующим образом:

• оцениваются возможные  последствия неблагоприятных событий  и обусловленные ими расходы;

• резервы распределяются по видам работ и затрат или  в зависимости от структуры контрактных  отношений;

• определяется порядок использования  резерва на непредвиденные расходы  при наступлении рискового события.

Снижение рисков финансирования. В целях уменьшения риска несвоевременного расчета за выполненные работы и  реализованную продукцию и снижения риска финансирования в целом  необходимо формировать резерв, обеспечивающий осуществление проекта в заданные сроки и в пределах сметной  стоимости. Этот резерв, как правило, рассчитывают как сумму затрат на уменьшение риска незавершенного строительства, влекущего за собой дополнительные затраты и перебои в поступлении  денежных средств.

Страхование риска. В тех  случаях, когда участники проекта  не могут за счет собственных средств  уменьшить вероятность наступления  того или иного рискового события  или компенсировать его последствия, осуществляется страхование риска, т. е. передача рисков страховой компании.

Следует заметить, что выбор  того или иного способа снижения риска должен базироваться на оценке экономической эффективности мероприятий  по следующему алгоритму:

• определение риска, способного оказать наибольшее влияние на проект; • расчет повышенных затрат с учетом вероятности наступления неблагоприятного события; • разработка перечня мероприятий, способствующих уменьшению вероятности  и опасности рискового события; • определение затрат на реализацию предложенных мероприятий; • оценка выделенного резерва на непредвиденные расходы с точки зрения достаточности  для осуществления предложенных мероприятий по снижению риска; •  принятие решения о выполнении или  отказе от противорисковых мероприятий; • сопоставление вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению.

2.1.2 Минимизация инвестиционных  рисков 

Для минимизации отдельных  видов риска возможно применение следующих тактик. Технические риски. В связи с ними необходимо обеспечить себя возможностью быстрой замены техники  либо наймом специальных работников по ее эксплуатации. Более того, нужен  жесткий контроль за специализацией и квалификацией сотрудников, работающих непосредственно с техникой.

Большое внимание должно быть уделено юридическим рискам. Они  проявляются как в оформлении права собственности и заключении инвестконтракта с городом, так и в заключении договоров с недобросовестными риелторами. Последние можно минимизировать путем тщательного отбора партнеров по бизнесу.

Основное внимание необходимо уделить финансовым и экономическим  рискам. Одно из проявлений в крупных  проектах – нерациональное либо нецелевое  расходование инвестируемых средств. Единственное средство минимизации  – установление жесткого контроля на уровне топ-менеджмента компании. Данные риски практически невозможно минимизировать, только путем создания собственного стабилизационного фонда.

Риски эксплуатации здания. Кроме современных систем пожаротушения, необходимо воспользоваться институтом страхования, что позволит минимизировать данные риски. Что касается рисков повышения  цен на услуги по эксплуатации здания, то реакция проекта на них не будет  столь чувствительна, если услуги по управлению осуществляет дочерняя компания.

Риски увеличения сроков проекта  можно снизить за счет предварительной  глубокой экспертизы документации по проекту, включающей юридическую, маркетинговую, экономическую, техническую оценки проекта. Это позволяет уже на самых ранних этапах прохождения  проектов снизить возможные риски, такие как риск увеличения сроков реализации проекта или превышения изначально определенного объема инвестиций, сделать само возникновение таких  ситуаций маловероятным.

Для минимизации маркетинговых  рисков возможно привлечение профессиональных консультантов, а также организация  комплексного анализа рынка силами инвестора (ценовая политика, соотношение  спроса и предложения, предпочтения покупателей/арендаторов и т. д.).

Заключение

         Анализ рисков инвестирования в недвижимость показывает, что риски на данном рынке можно разделять на систематические, или рыночные (например, риск изменения макроэкономической конъюнктуры, процентных ставок, инфляции, законодательства, демографические процессы и т.п.), и индивидуальные, связанные с конкретными объектами недвижимости (например, тип объекта, местоположение, условия договоров аренды и т. п.).

       Одним  из наиболее серьезных моментов, отражающихся на инвестиционной  привлекательности недвижимости, эксперты  признают степень рискованности  предприятия. Здесь следует упомянуть  те риски, которые могут возникнуть  в процессе работы инвестора  на рынке и связаны с возможными колебаниями в системе спрос-предложение. В качестве противопоставления этим рыночным рискам эксперты предлагают заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высококлассную элитную недвижимость. Именно эти способы могут помочь потенциальным вкладчикам обезопасить себя от рыночных рисков.

         Ко  вторым по значимости и опасности  относятся риски рыночной ликвидности.  Впрочем, считается, что им  практически не подвержены крупные  инвесторы, заключающие долгосрочные  договоры. В результате ценовых  колебаний могут возникнуть так  называемые секторно — отраслевые риски. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если применять территориальную диверсификацию своего бизнеса, то есть вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

 

1. Ковалева В.В. Инвестиции. - М.: Проспект, 2004. - 440 с.

2. www.ewrgroup.ru

3. www.gks.ru

4. www.bookkery.ru