Метод капитализации доходов

В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость  объекта оценки определяется величиной  будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что  потенциальные покупатели рассматривают  приносящий доход объект оценки с  точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти  методы способом преобразования потоков  дохода.

Метод капитализации  доходов

Метод капитализации  доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления  его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации - это  ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме  стоимости. С экономической точки  зрения, коэффициент капитализации  отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации  доходов применяется если: потоки доходов - стабильные положительные величины; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если: потоки доходов нестабильны; объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Основные этапы  оценки методом капитализации доходов:

1. Определение  чистого операционного дохода. Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход, который  можно получить, при использовании  недвижимости на 100°/о, без учета  всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение  действительного (эффективного) валового дохода. Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

 З. Определение  величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

4. Определение  чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной дед и величиной операционных расходов (ОР).

5. Расчет коэффициента  капитализации.

 Коэффициент  (ставка) капитализации состоит из  двух ставок: ставки дохода на  капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал - это компенсация, которая должна  быть выплачена инвестору за  ценность денег с учетом фактора  времени, за риск и другие  факторы, связанные с конкретными  инвестициями. Возврат капитала  означает по гашение суммы  первоначального вложения.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны два варианта: - стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта; стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение стоимости инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Метод дисконтированных денежных потоков

Это наиболее универсальный  метод, позволяющий определить настоящую  стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно  изменяться, неравномерно поступать  и отличаться высоким уровнем  риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается  инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости  объекта недвижимости методом ДДП  определяется в следующем порядке:

1.Определяется  прогнозный период. В международной  оценочной практике средняя величина  прогнозного периода 5-10 лет, для  Казахстана- это период 3-5 лет.

2.Прогнозирование  величин денежных потоков, включая  реверсия, требует:

а) анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта  недвижимости в ретроспективном  периоде;

б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и  динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов  и расходов на основе реконструированного  отчета о доходах.

При использовании  метода ДДП рассчитывается несколько  видов дохода от объекта в следующей  последовательности: потенциальный  валовый доход; действительный валовый  доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток  после уплаты налогов.