Инвестиции в недвижимость и их оценка

Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и  прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный  анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие  площади, а изменения демографической  ситуации в сторону увеличения людей  пенсионного возраста потребует  соответствующего типа жилья.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам  также являются фактором, который  не должен быть упущены из виду при  прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и  представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаются  более определенными при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса  для условий России справедлива  лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата  за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается  и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются  естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного  обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной  аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование  счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

 

6. Методы оценки  рыночной стоимости недвижимости

 

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод  и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа  продаж (САП). Этот метод применим в  том случае, когда существует рынок  земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок  формирует цены, и задача оценщиков  заключается в том, чтобы анализировать  этот рынок, сравнивать аналогичные  продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод  построен на сопоставлении предлагаемого  для продажи объекта с рыночными  аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже  сформировавшийся рынок земли и  недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о  сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может  называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных  продаж, рыночным методом рыночной информации. Метод САП состоит  из нескольких этапов.

Этап первый. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками  информации являются : собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании  метода САП является согласование результатов  сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его  сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес  имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения  принимают измерители, традиционно  сложившиеся на местном рынке. Для  оценки одного и того же объекта  могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения  относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение  цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят  состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, месторасположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования.

Этап второй. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем  или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом  сравнения продаж допускается применять  методы математической статистики.

Этап третий. Корректировка  стоимости сопоставимых объектов. Корректировка  может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Во-первых, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и  состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей  корректировки к предыдущему  результату; во-вторых, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к  объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок  к результату, полученному после  корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Может  использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна  и не расходуема, а затратный метод  применяется для оценки искусственных  объектов, созданных человеком. При  оценке этим методом стоимость земли  складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается  отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости включает в себя следующее:

определение стоимости участка  земли, определение восстановительной  или замещающей стоимости зданий и сооружений, определение величины накопленного износа зданий и сооружений, определение рыночной стоимости  недвижимости как суммы стоимости  участка земли и восстановительной  или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта  метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.

Прибыль предпринимателя  является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя  на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом  экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для  целей налогообложения; для выявления  сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к  рыночным условиям затратный метод  является в оценке определяющим, так  как для применения других методов  требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка  отсутствует. Однако всегда следует  помнить, что затраты на строительство  являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

В настоящее время в  России этот момент нередко учитывается  при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует  их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования  недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу  максимальный доход, т.е. метод капитализации  доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется посредством прогнозирования  будущих доходов,

капитализации будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство  и бесконечность капитализируемого  дохода. В методе прямой капитализации  настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение  годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для  данного права собственности  или интереса.

Оценка необходима также  в рамках региональной налоговой  политики. Во всём мире основой системы  местного налогообложения служит налог  на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе  налогообложения, которая бы стимулировала  развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных  бюджетов. Этим объясняется и безусловный  интерес к оценке, проявляемый  со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости  от типов оцениваемых объектов, сложности  работ и, разумеется, от того, какие  именно специалисты привлекаются к  проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

 

7. Особенности различных видов оценки

 

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или  продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и  категорий недвижимости применяются  рыночная стоимость или стоимость  реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев  определяющим методом расчета стоимости  будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного  периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для  продажи в сроки, существенно  меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

Для выбора соответствующей  базы оценки решающее значение имеют  цель выполнения работ по оценке и  характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация  основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий  вид:

- оценка для покупки  или продажи;

- оценка для продажи  в течение ограниченного периода  времени;

- оценка земли и зданий  для их использования в качестве  обеспеченных кредитных обязательств;

- оценка для составления  бухгалтерской и финансовой отчётности;

- оценка для включения  в проспекты Фондов, биржи;

- оценка для решения  вопросов при слиянии и поглощении  компании;

- оценка для пенсионных  фондов, страховых компаний, трастовых  фондов по управлению недвижимостью.

 

На практике могут иметь  место и другие цели оценки, при  этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться  клиентом и оценщиком.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая  собственность.

Для целей оценки выделяют два класса собственности: специализированная и неспециализированная.

Специализированная собственность  – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для  продолжения её существующего использования  одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как  часть её использующего бизнеса.

Примерами специализированной собственности являются музеи, библиотеки, больницы, помещения специализированного  медицинского обслуживания и центры досуга, школы, колледжи, университеты и исследовательские институты.

Неспециализированная собственность  – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение  специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.