Доходный подход к оценке объектов нд, его содержание, область применения, преимущества и недостатки

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НД, ЕГО СОДЕРЖАНИЕ, ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ, ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ.

 

Доходный подход связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект. Этот метод предполагает:

1. учет использования в будущем ОН как хозяйственного и приносящего доход.

 

2. риск, связанный с неопределенностью осуществления хозяйственных операций и их эффективностью.

 

Этот метод предполагает оценку не только ОН, но и бизнеса, и применяется для оценки имущественных комплексов. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

 

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

 

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

 

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.

 

Преимущества:

 

1. Единственный метод, учитывающий  будущие ожидания

 

2. Учитывает рыночный аспект (дисконт рыночный)

 

3. Учитывает экономическое устаревание

 

Недостатки:

 

1. Трудоемкий прогноз

 

2. Частично носит вероятностный  характер.

 

23. Оценка объектов НД в рыночной  экономике, ее значение и этапы  развития.

 

Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

 

Субъектами отношений при оценке НД выступают:

 

- с одной стороны – физические  лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

 

- с другой стороны – заказчики, т.е. потребители услуг.

 

Оценка НД бывает массовая и индивидуальная.

 

Массовая оценка НД – оценка большого числа объектов на конкретную дату.

 

Индивидуальная оценка НД – оценка конкретного объекта на опр. дату.

 

Этапы процесса оценки:

 

1. Определение проблемы (осуществляется  постановка задачи, которую необходимо  решить)

 

2. Предварительный осмотр и план  оценки (определяется, какие данные  необходимы для анализа объекта, устанавливаются источники их  получения, составляется план работ  по оценке и заключается договор в письменной форме между оценщиком и заказчиком)

 

3. Сбор и проверка данных (оценщик  осуществляет сбор и обработку  необходимой информации и документации)

 

4. Применение подходов к оценке (определение стоимости объекта  традиционными подходами к его  оценке) *

 

Сравнит. подход – основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. *

 

Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа. *

 

Доходный подход – основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.

 

5. Согласование полученных результатов  оценки (получение итоговой оценки  имущества на основании результатов  применения различных подходов  к оценке)

 

6. Выполняется составление отчета  об оценке – документа, содерж. обоснованное мнение оценщика  о стоимости имущества и передача его заказчику.

 

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

 

- принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение  и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

 

- принцип изменения (в соответствии  с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических  условиях каждая оценка стоимости  должна быть привязана к определенной дате);

 

- принцип конкуренции (в соответствии  с которым следует считать, что  цены поддерживаются на одном  уровне и рыночная стоимость  устанавливается посредством постоянного  соперничества и взаимодействия  покупателей, продавцов, подрядчиков  и других участников рынка);

 

- принцип замещения (в соответствии  с которым рациональный покупатель  не будет платить за недвижимость  больше, чем стоимость приобретения  другой равным образом подходящей  недвижимости);

 

- принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

 

- принцип предельной производительности (согласно которому стоимость  фактора производства или компонента  НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

 

- принцип наилучшего и наиболее  интенсивного использования (согласно  которому НД необходимо оценивать  при условии ее наилучшего  и наиболее интенсивного использования);

 

- принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).