Возможности закрытых паевых инвестиционных фондов

Возможности закрытых паевых инвестиционных фондов

 

Концепция закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет  говорить о принципиально новых  возможностях и задачах данной формы  коллективных  инвестиций и ее месте  в российской экономике.

 

Коллективные инвестиции в России в виде акционерных инвестиционных фондов, открытых и интервальных ПИФов существуют с 1996 года. В конце 2001 года Федеральный закон РФ «Об инвестиционных фондах» № 156-ФЗ дал жизнь новому типу ПИФов – закрытый ПИФ (далее ЗПИФ). Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг своим постановлением № 31/пс от 14 августа 2002 года  «Об утверждении положения о составе и структуре  активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» ввела понятие категории ПИФов, тем самым на уровне нормативного правового акта закрепив их специализацию. Если говорить о закрытых фондах, то можно определить их следующие категории:

• Фонд денежного рынка.
• Фонд облигаций,
• Фонд акций,
• Фонд смешанных инвестиций,
• Фонд фондов,
• Фонд недвижимости,
• Индексный фонд,
• Фонд особо рисковых (венчурных) инвестиций.

 

От категории фонда зависит  перечень допустимых объектов  инвестирования и требования к структуре активов. Наиболее интересными и, скорее всего, более востребованными из всех перечисленных  категорий являются ЗПИФы акций,  смешанных инвестиций, фонды недвижимости и венчурные фонды.

 ЗПИФ ориентирован на крупных  инвесторов и реализацию долгосрочных  инвестиционных проектов. Закрытые  ПИФы являются удобным и эффективным  механизмом осуществления инвестиции  в недвижимость, права на недвижимое имущество и строительство, прямые инвестиции и венчурное инвестирование. Это обусловлено  следующими особенностями функционирования ЗПИФ:

1. Отсутствие обязательства управляющей компании (далее УК) по погашению паев до прекращения фонда (за исключением случая, когда пайщик голосовал  или не принимал участия в голосовании по определенному перечню вопросов общего собрания). Как следствие,  нет необходимости поддерживать текущую ликвидность, что дает возможность осуществления долгосрочных инвестиций.
2. Возможность участия пайщиков в общем собрании, на котором утверждаются  вопросы в соответствии с его компетенцией.
3. Более «мягкие» требования к составу и структуре активов. В частности, возможность инвестиций в недвижимость и права на недвижимое имущество, ценные бумаг ЗАО, доли в уставном капитале ООО и векселя, с соблюдением определенных условий.
4. Возможность вторичного обращения паев и, соответственно, возможность «выйти» из проекта путем реализации паев третьим лицам.
5. Возможность увеличения количества паев, т.е. привлечения новых пайщиков или увеличения финансирования за счет существующих пайщиков.
6. При необходимости   достаточно ограниченный  состав пайщиков, т.к. существующие пайщики могут не предоставить УК возможность увеличить количество паев или воспользоваться правом преимущественного выкупа новых паев.
7. Возможность передать в фонд (оплатить паи) в период формирования фонда не только денежными средствами, но и ценными бумагами, долями ООО, недвижимостью и т.д.
8. Возможность, по решению пайщиков, досрочного прекращения фонда или смены управляющей компании.
9. Возможность выплаты инвестиционного дохода (некий аналог дивидендов), т.е. периодического получения дохода на вложенный капитал до погашения фонда.
10. Отсутствие ограничения инвестиций в ценные бумаги одного эмитента  (при соблюдении некоторых условий).
11. ЗПИФ - известный и понятный для западных инвесторов механизм инвестиций.
12. Прирост стоимости имущества ЗПИФ не облагается налогом на прибыль, т.к. ЗПИФ - имущественный комплекс  без образования юридического лица.
13. Отсутствие аффилированности пайщиков  с юридическими лицами, ценные бумаги которых составляют имущество ЗПИФа.

 

Схематично функционирование ЗПИФа и его финансовые потоки можно отразить следующим образом:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗПИФ недвижимости

 

Инвестиции в недвижимость всегда привлекали внимание различных инвесторов, как возможность получить высокий  доход с достаточно низким риском. Однако доступ на этот рынок затруднен. Ограничениями для этого является высокая капиталоемкость инвестиций, специфика деятельности на этом рынке и длительный срок инвестиций. ЗПИФ недвижимости как институт коллективных инвестиций позволяет решить все эти вопросы плюс повысить эффективность вложений на рынке недвижимости за счет налоговых преференций, а именно, отложенного налогообложения. Спектр возможных операций ЗПИФа на рынке недвижимости достаточно широк.  Активы ЗПИФа, относящегося к категории фонда недвижимости, могут быть инвестированы в недвижимость и права на недвижимое имущество, а также строительство. Фактически ЗПИФу доступны практически любые сделки на рынке недвижимости, как операции  на вторичном рынке (купля-продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты. В состав активов может входить даже проектно-сметная документация, что позволяет участвовать в конкурсах на застройку земельных участков с привлечением профессиональной организации, выполняющей функции Заказчика. Однако ЗПИФ все-таки финансовый институт  и более целесообразно, чтобы правами на застройку обладало юридическое лицо, а финансирование осуществлялось за счет средств ПИФа. Особую актуальность ЗПИФ недвижимости может приобрести в свете закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как аккумулятор долей в праве общей собственности на земельные участки с последующим выделением земли в натуре и сдачей в аренду или продажей.

ЗПИФ недвижимости может быть интересен  не только инвесторам, имеющим капитал  с достаточно длинным горизонтом инвестирования, но и компаниям, работающим на рынке недвижимости (строительным и девелоперским компаниям, риэлторам), как механизм объединения интересов владельцев прав на застройку и владельцев капитала, создания альянсов для реализации крупных проектов, налоговой оптимизации.

 

Вот краткий перечень потенциальных  пайщиков ЗПИФа недвижимости:

 

• Государственные или муниципальные структуры – в целях аккумулирования бюджетных средств  и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
• Девелоперские компании, заинтересованные в увеличении объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой  оптимизации.
• Строительные компании с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства.
• Коммерческие банки, заинтересованные в расширении технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций.
• Страховые компании, негосударственные пенсионные фонды и инвестиционные фонды, имеющие «длинные деньги» - в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций.
• Крупные или средние компании - в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства «для себя».
• Физические лица - в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости.
• Иностранные инвесторы, желающие инвестировать средства в российскую недвижимость.

Новые функции УК при создании и  управлении ЗПИФом

 

Ни у кого не вызывает сомнения, что ЗПИФ - это инструмент проектного финансирования. В отличие от открытых и интервальных ПИФов, где фонд сначала создается, а затем «приглашаются» инвесторы, для создания ЗПИФа нужна идея, программа действий.  Подготовка и создание ЗПИФа занимает достаточно большой срок. Основное время уходит на поиск инвесторов, согласование общих позиций.

Работа по созданию закрытого ПИФа носит специфический характер и  может быть разделена на две составные  части. Первая – составление концепции  фонда и, исходя из этого, подбор объектов инвестиций и вторая – поиск непосредственных инвесторов. На наш взгляд, это адресная индивидуальная работа с определенными категориями бизнеса, непосредственно зависящая от идеологии фонда.

Необходимо отметить, что в ЗПИФ требуется более тонкая, почти  ювелирная точность при формировании фонда, особенно если в имущество фонда могут быть переданы ценные бумаги, доли в уставных капиталах ООО, объекты недвижимости или права на недвижимость. И дело не только в ограниченном количестве паев и, как следствие, возможном отказе в выдаче паев или частичном удовлетворении заявки. Определенные сложности связаны с необходимостью предварительной оценки неликвидных активов, с изменяющейся котировкой ликвидных акций, длительными сроками перерегистрации прав на недвижимое имущество и т. д. Поэтому при формировании ЗПИФ необходимо иметь четкий перечень учредителей фонда и имущества, передаваемого в фонд. Кроме того, требуется четкая координация действий  потенциальных инвесторов (учредителей фонда).

 

При операциях с неликвидными активами и реализации проектов  функции  управляющей компании значительно расширяются и это видно из действий, которые она осуществляет при формировании и управлении фондом:

 

1. Выбор проекта. Поиск и отбор компаний (бизнеса), объектов недвижимости.
2. Оценка доходности в перспективе 1-3 года, построение финансовых потоков.
3. Профессиональная оценка инвестируемой компании, объекта недвижимости.
4. Сбор документов.
5. МАП. Получение разрешения  Антимонопольного ведомства на покупку акций.
6. Сделка по покупке. Непосредственно осуществление сделки, получение согласия других акционеров, предложение о выкупе акций и т.д. (в случае необходимости).
7. Осуществление функций крупного акционера. Инициация общего собрания, вхождение в Совет директоров, анализ текущего состояния, мероприятия по улучшению корпоративного управления и т. д.
8. Поиск инвестора для продажи.
9. Продажа.

 

Как видно из данного алгоритма, управляющая компания начинает выполнять  не только функции портфельного инвестора, но и, частично, действия, присущие инвестиционному  банку, юридической и консалтинговой компании, стратегическому инвестору.