Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

     При этом преимущественное право покупки, предоставленное законом указанным  субъектам и органам, реализующим публичный интерес своего населения, осуществляется по минимальной, а не по максимальной цене земельного участка, назначаемой продавцом. В частности, в случае снижения продавцом цены продаваемого участка в сравнении с той, о которой он ранее известил этих субъектов и муниципальные органы, продавец обязан направить им новое извещение по правилам, установленным ст. 8.2 указанного Федерального закона. Такой ценовой порядок сделки ставит публичные органы (субъекты РФ и органы местного самоуправления на их территории) в более выгодное положение, поскольку в оборот попадут только те сельскохозяйственные угодья, приобретение которых невыгодно для данных публичных органов. Иначе говоря, во всех случаях продажи сельскохозяйственных угодий их покупателями станут региональные и местные органы власти, поскольку их преимущественное право на покупку исключает из числа покупателей на эти угодья других субъектов земельных правоотношений. Ни продавцу, ни покупателям не обойти публичного интереса приобретения сельскохозяйственных угодий в собственность региональной или муниципальной казны, не взвинтив цены на продаваемый объект до такого высокого уровня, который экономически невыгоден региональным и муниципальным органам власти, а повышение цен на продаваемые сельскохозяйственные угодья работает на публичный интерес (больше налогов с продаж поступает в казну, бережнее и эффективнее использует новый собственник приобретенное сельскохозяйственное угодье и т.д.);

• в публичных интересах ограничен оборот той части земель  сельскохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ст. 1.4 указанного Федерального закона).

     Субъект РФ, как и находящиеся на его  территории органы местного самоуправления, представляет публичные интересы своего населения, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны оповещать эти региональные и муниципальные органы о своем намерении о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме: письменная форма извещения, обязательные требования к его содержанию, доказательный порядок вручения (заказное письмо с уведомлением, расписка в получении и т.д.) (ст. 8.2 указанного Федерального закона). Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, является основанием для расторжения в судебном порядке произведенной с угодьем сделки с переводом на субъект РФ или орган местного самоуправления прав и обязанностей покупателя. В целях предусмотренного законом обеспечения приоритета публичного национального интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также участия в этом обороте граждан Российской Федерации и российских юридических лиц регламентирована возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

     6. Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории. Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

     В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей: конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность; продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования этого угодья в порядке аренды; принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

     7. В то же время потребность в эффективном, использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель. Поэтому указанный Федеральный закон предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере отношений: установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот обязательный порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы собственности в частную по основаниям, предусмотренным законом; запрет принятия субъектом РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 1.5).

     Тем самым обеспечивается единый всероссийский  порядок данного оборота, исключающий  ограничение его региональными  властями, и осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий. Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйственных угодий вытекает из конституционного принципа свободы экономической деятельности и недопустимости недобросовестной конкуренции (п. 1 ст. 8 и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

     8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле  статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный оборот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

     В частности, во исполнение этого контроля установлено, что:

• определение пределов оборота земель сельскохозяйственного назначения предоставлено исключительно Российской Федерации и лишь она, а не субъекты РФ, вправе расширять или сужать эти пределы (ст. 1.5);
• федеральной компетенцией является и регулирование тех отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, которые не предусмотрены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 1.5);
• права субъектов РФ в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения касаются той части оборота, который имеет местную специфику и особенности, вытекающие из их природно-климатических и иных особенностей, которые трудно учитывать на федеральном уровне. Так, субъектам РФ предоставлено право устанавливать в пределах минимальных и максимальных размеров земельных участков, допускаемых в оборот и в частную собственность (п. 1,2 ст. 4), и в соответствии с п. 6 ст. 76 Конституции РФ федеральными законами недопустимо изменять эти пределы.

     В то же время на федеральном уровне установлены пределы ограничения  оборота земель сельскохозяйственного  назначения, предусматривающие недопустимость субъекту РФ уменьшать пределы латифундизма ниже 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (п. 2 ст. 4). Соответственно и закон субъекта РФ, занизивший указанный предел, подлежит отмене соответствующим федеральным законом (п. 5 ст. 76 Конституции РФ); оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется под неусыпным государственным наблюдением.

     В частности, в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный  кадастровый учет земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9), а искажение данных Государственного земельного кадастра, как и занижение размеров платежей за землю, совершенные должностными лицами из корыстной или иной личной заинтересованности, наказываются в уголовном порядке (ст. 170 УК РФ). Если же возникают споры о местоположении выделяемых земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то согласительные процедуры по этим спорам устанавливаются Правительством РФ, а не правительствами субъектов РФ. В случае недостижения согласованного решения споры об этом местоположении рассматриваются судом (ст. 13).

     Суммируя  изложенное, можно сделать следующие основные выводы относительно правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения:

     1. Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ  владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

     2. Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности проживающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения должно осуществляться с учетом интересов не только настоящего, но и всех будущих поколений.

     3. Эта подробность в правовом  регулировании оборота земель  сельскохозяйственного назначения  обусловливает введение определенных ограничений в регулирование данного оборота в сравнении с оборотом других земель, в связи с чем и принят специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     4. Правовые ограничения в обороте  земель сельскохозяйственного назначения  в сравнении с оборотом иных  земель установлены в данном Законе исходя из следующих обстоятельств:

     а) особой значимости земель сельскохозяйственного  назначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

     б) недопустимости оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

     в) недопустимости возникновения в  результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрезмерного дробления земельных участков в качестве объектов собственности;

     г) недопустимости нарушения прав третьих  лиц при осуществлении оборота  земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпевшим стоимость понесенных ими убытков;

     д) потребности в обеспечении приоритета публичных интересов: российских граждан и юридических лиц перед иностранными; приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления; исключения из оборота тех видов земель сельскохозяйственного назначения, которые имеют особую публичную значимость;

     е) потребности привлечения к эксплуатации земель сельскохозяйственного назначения наиболее эффективных хозяйствующих субъектов;

     ж) обеспечения равного доступа  хозяйствующих субъектов к землям сельскохозяйственного назначения и исключения монополизма;

     з) обеспечения эффективного государственного контроля за оборотом земель сельскохозяйственного назначения, включающего в себя: федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами; общегосударственный учет земель, соблюдение ценовой дисциплины при их обороте и т.д. 

     Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения 

     Правовые  методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые. Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные. В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, имеющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процедурами их совершения. В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежащего используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохозяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государственную или муниципальную).

     1. Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

• от имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284—286 ГК РФ). Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;
• органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона);
• принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;