Оценка стоимости земельного участка

Вид, расчет и обоснование корректировок

В настоящем отчете, в соответствии с основными характеристиками оцениваемого объекта недвижимости и объектами-аналогами  применяются следующие корректировки:

Корректировка на обстоятельства свершения  сделки и условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае необходимо рассчитать текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить, какую сумму сэкономил покупатель (или потерял продавец). В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Корректировка не требуется.

Корректировка на дату продажи обязательное условие при проведении анализа сопоставимых продаж. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. В качестве индикатора изменения стоимости денег принимается индекс потребительских цен в помесячном измерении. Корректировка на дату продажи для объектов - аналогов не проводилась, поскольку срок экспозиции данных объектов – аналогов и оцениваемого объекта одинаковый.

Корректировка на юридические права 

Данная корректировка учитывает  разницу между полным правом собственности  и правом с ограничениями (обременениями), таким как право аренды и т.д. При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы  в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Величину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в течение оставшегося срока аренды по договору. Данная корректировка для объектов – аналогов принимается равной 0,0%, т.к. передаваемые права у объектов – аналогов и объекта оценки одинаковые.

Корректировка на месторасположение

Данная корректировка учитывает  наличие разницы в цене, характерной  для расположения аналогов и оцениваемого объекта. Корректировка на месторасположение  принимается только для конкретных сегментов рынка недвижимости и  учитывает: район города, удаленность  от центра города, транспортную доступность, доступность социальной сферы, состояние  экологической обстановки, ландшафт и др.

Корректировка на площадь строения учитывает разницу в цене (стоимости) в зависимости от площади строений, чем больше площадь, тем ниже удельная стоимость 1кв.м. объекта оценки.

Таблица 7

Таблица корректировок

№  п/п	Элементы сравнения	Земельный участок № 1	Земельный участок № 2	Земельный участок № 3	Земельный участок №4
1	Цена 1 м2, руб.	11,9	11,9	11,9	26,56
2	Корр. на обстоятельства свершения сделки и условия финансир-ния, %	0	0	0	0
3	Скорректированная цена, руб.	11,9	11,9	11,9	26,56
4	Дата продажи	+1,6	+4,8	+4,8	+0,4
5	Скорректированная цена, руб.	12,09	12,47	12,47	26,66
6	Корректировка на юридические права, %	0	0	0	0
7	Скорректированная цена, руб.	12,09	12,47	12,47	26,66
8	Местоположение	-1,2	0	-0,6	-10,66
9	Скорректированная цена, руб.	10,89	12,47	11,85	16
10	Корректировка на площадь	-5	+7,20	+7,30	+13,1
11	Скорректированная цена, руб.	10,34	13,37	12,72	18,1
12	Корректировка на транспортную доступность	-2,2	-1,2	-1,2	0
13	Скорректированная цена, руб.	10,11	13,2	12,56	18,1
14	Средняя арифметич. цена 1 кв.м., руб.	13,5
15	Общая площадь объекта оценки, кв.м.	195000,0
16	Стоимость объекта оценки, руб.	2632500,0

Рыночная стоимость земельного участка рассчитанная с помощью сравнительного подхода, составляет с учетом округления: 2 632 500(два миллион шестьсот тридцать две тысячи пятьсот  рублей)

 

 

8.3. Доходный подход

 

 

Подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем  на протяжении определенного срока  его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к  текущему моменту ожидаемых будущих  доходов и выручки от перепродажи  объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает  земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для  которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается  с учетом основных рентообразующих  факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка, культур  и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем  разделе.

Применение доходного подхода  требует тщательного анализа  финансового и физического состояния  объекта, его окружения, экономических  условий и тенденций, а также  использования таких расчетных  показателей таких как коэффициент  капитализации, сложный процент, дисконтирование  и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Выделяют два вида методов доходного  подхода:

1. методы прямой капитализации дохода;
2. методы дисконтирования денежных потоков.

Прямая капитализация заключается  в использовании коэффициентов  капитализации, рассчитанных по данным сделок с земельными участками. Наиболее надежные и приемлемые результаты дают методы прямой капитализации, когда в качестве коэффициентов капитализации используются величины,  рассчитанные по данным сделок с земельными участками.

Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих доходов, дисконтированных на день определения стоимости. Методы дисконтирования денежных потоков или сокращенно ДДП признаются недостаточно надежными способами оценки рыночной стоимости из-за большой неопределенности исходных параметров, учитываемых в расчетах. Они представляют собой только прогнозные характеристики, которые всегда сопряжены с ошибками.

Кроме прогнозов методы ДДП применяются  для  проведения анализа наиболее эффективного использования, расчета  инвестиционной стоимости и расчета  рыночной стоимости недвижимости, ориентированной  на инвестиции, прежде всего, в районах  с высокой плотностью застройки.

Методы ДДП также  целесообразно  применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости  которых по элементам не имеет  экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоративными сооружениями, прудовых хозяйств.

Основными недостатками доходного подхода являются:

- большая неопределенность результатов  из-за высокой субъективности  определения коэффициента капитализации  и ставок дисконтирования расчетными  методами – результаты очень  сильно меняются даже при незначительном  изменении ставки дисконтирования;

- большая неопределенность результатов  из-за использования в расчетах  прогнозов - достоверно не могут  быть предсказаны ни будущие  процентные ставки, ни арендная  плата, ни расходы, то есть  никто не может точно составить  прогноз на промежуток времени  больше 10 лет; 

- проблема математического занижения  стоимости (ценности) в результате  процедуры дисконтирования –  обесценивания благ и полезностей,  которые будут получены через значительный  промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объектов (прежде всего, природных);

- как следствие - создание иногда  иллюзии реальности и точности  полученных результатов.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости  земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую  стоимость ожидаемой земельной  ренты в виде арендных платежей или  чистого операционного дохода за период владения землей и выручки  от перепродажи участка или единого  объекта недвижимости.

Для применения метода ДДП необходимо:

- прогнозировать величины и динамику будущих доходов и расходов по объекту оценки;

- обосновать ставки дисконтирования;

- определить срок получения доходов (горизонт прогнозирования) и владения для предполагаемой перепродажи (реверсии);

- рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функций сложных процентов и полученные величины сложить по формуле 

 

                  (1)

или

,                                            (2) 

 

где С_т – стоимость текущая; С_б – будущая стоимость;   – фактор текущей стоимости; Д_1, Д_т – денежный поток (чистый операционный доход периода (года) t; i₁, i_t – ставка дисконтирования периода t; п – продолжительность прогнозного периода; t – номер платежного периода.

Методическими рекомендациями Министерства имущества РФ предусмотрена нижеприведенная последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- расчет величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих  доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов  и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, инвестирование в объект и дальнейшее эффективное управление объектом. Либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи  недвижимости в аренду должен предусматривать  учет дохода от продажи единого объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

Продолжительность прогнозного периода  определяется в основном целями инвестора  и типичными представлениями  о его длине в 3–5 лет.