Оценка стоимости земельного участка

1. затратный,

2. сравнительный,
3. доходный

 

8.1. Оценка с использованием  затратного подхода

 

 

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут  применяться в случае необходимости  определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения  зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка  как разницу рыночной стоимости  земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимости  улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости  земельного участка основывается на принципе остатка.

Если оцениваются застроенные  земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые  дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в  целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и  доходного.

Затратный подход основан на учете  затрат, связанных с улучшением земельных  участков.

Так как на оцениваемом земельном  участке нет улучшений использовать затратный подход не имеет смысла.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в  вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования.

Принимая во внимание весомость  приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного  отчёта.

 

8.2. Оценка с использованием  сравнительного подхода

 

 

Сравнительный подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления  цен недавних продаж аналогичных  земельных участков на эффективно функционирующем  свободном рынке, где покупают и  продают сопоставимую собственность  добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые  решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок  большую сумму, чем ту, за которую  можно приобрести на рынке аналогичный  по качеству и полезности земельный  участок.

Имея достаточное количество достоверной  информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения  рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость  участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Технология оценки метод сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных  участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых  строениями и сооружениями (далее  – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие  информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися  аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах  сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выбор основных факторов стоимости земельного участка;
• определение цен продаж земельных участков — аналогов;
• определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
• определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
• обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как  правило, выступают:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
• транспортная доступность;
• доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Подбор аналогов земельного участка  должен обеспечивать достоверность  отчета об оценке рыночной стоимости  земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного  значения.

Характер и степень отличий  аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе  факторов стоимости путем прямого  сопоставления каждого аналога  с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:

• условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты; бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения  аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога  в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как  правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет  относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых  является определяющим корректировки  цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем  в скорректированную по определяющему  фактору цену аналога вносится корректировка  по зависимому фактору.

По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка  в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки  в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для  сравнения; значения корректировок.

Практическое применение метода сравнимых  продаж возможно при наличии рынка  недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной  развитости, а также, если оцениваемый  объект недвижимости обладает исключительными  экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние  рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Источниками информации о рыночных продажах являются риэлторы, занимающиеся недвижимостью, государственные источники (службы кадастра, БТИ Госкомимущества  и др.), публикации (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и  др. [5]

Первичная информация должна быть тщательно  проверена совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту  недвижимости (покупатель, продавец, риэлтор, юрист), на предмет подтверждения  следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование.

Единицы сравнения.

При анализе продаж земли используют:

- цена за единицу площади  (при продажах больших участков  земли используют цену за 1 га, при продажах участков под  индивидуальную застройку, отдельные  здания - цену за одну сотку  (0,01 га);

- цена за 1 кв. м - в деловых  центрах городов, для офисов, магазинов  и т.д.

-цена за фронтальный метр- для  коммерческого использования земель  в городах. Стоимость участка  пропорциональна длиннее его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

-цена за лот- стандартные  по форме и размеру участки  в районах жилой, дачной застройки  и др.

-цена за единицу плотности-  коэффициент отношения площади  застройки к площади земельного  участка (ФАР- этаж, зона, отношение).

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

- цена за 1 кв. м общей или чистой  площади;

- цена за 1 куб. м - для складов,  элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую  доход- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

При сравнительном анализе расчета  рыночной стоимости объектов оценки Оценщик опирался на цены предложения  аналогичных объектов недвижимости на открытом рынке РБ. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Данные о сравниваемых объектах, полученные на основе информации о  предложении недвижимости приведенной на сайтах (www.avito.ru) периодических печатных изданиях, службах кадастра (Приложение № 12), представлены в таблицах 6.

Расчет скорректированный стоимости 1 м² с внесением поправок по факторам. Если сравнение ведется с несколькими аналогами, то получают несколько значений скорректированной стоимости, из которых выбирают итоговое значение. Расчет стоимости участка. Для этого стоимость 1 м² умножается на площадь участка.

Дано: площадь оцениваемого участка 195000,0 м². Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме (таблица 6). Земельные участки под №1,2,3-находятся в одном районе с объектом оценки, а участок №4 находится в 20 км. от г. Улан-Удэ. Именно этот фактор повлиял на высокую стоимость участка.

Таблица 6

Исходные данные по сравнимым продажам объектов недвижимости

 

№  п/п	Элементы	Земельный участок № 1	Земельный участок № 2	Земельный участок № 3	Земельный участок №4
1.	Цена продажи,	243950	146370	145180	1700000
2	Площадь участка в м2	205000	123000	122000	64000
3.	Цена 1 м2, р	11,9	11,9	11,9	26,56
4	Дата продажи	26.10.12	01.12.11	16.12.11	23.01.13
5	Местоположение	-10	0	-5	-40
6	Корр-ка на площадь	-5	+7,20	+7,30	+13,1
7	Корректировка на транспортную доступность	-20	-10	-10	0