Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

Основные объемно-планировочные и конструктивные характеристики объекта оценки. (Приложение А)

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1 Расчет стоимости объекта  оценки затратным подходом.

В табл. 3 рассчитана полная восстановительная стоимость объекта, полученная путем умножения строительного объема на удельную стоимость 1 куб.м., с учетом прибыли предпринимателя и с учетом поправок и коэффициентов. (табл. 5)

Таблица 5 – Расчет стоимости воссоздания объекта оценки

 

Общие сведения
Объект	Административное здание лит.А
Местонахождение	Алтайский край, г.Барнаул, ул.Загородная, 129а
Год постройки	1985г.
Аналог для расчета	УПВС №18 (II) табл.36 (а)
Этажность	2 этажа
Объемно-планировочные характеристики
Общий строительный объем		м3	633,0
Площадь застройки здания лит.А		м2	107,90
Высота здания лит.А		м	5,87
Полная стоимость воспроизводства		Всего	1 куб.м.
В ценах на июль 2013г.		3 703 259 руб.	5 850,33 руб.
Базовая цена 1984 г.		24 301 руб.	38,39 руб.
Индекс пересчета СМР по Алтайскому краю в базисных ценах 1991 г. в текущие цены на июль 2013г.				76,32
Предпринимательский доход				1,225
Коэффициент климатический				1,09
Коэффициент перехода от базовых цен 1969г. к ценам 1984г.				1,24
Коэффициент перехода от базовых цен 1984г. к ценам 1991г.				1,63

 

Описание приведенных поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания:

- коэффициент климатический  приведен в технической части сборника УПВС №18;

- индекс пересчета СМР  по Алтайскому краю в базисных  ценах 1991 г. в текущие цены на  июль 2013г. приведен в справочнике «Сборник цен на строительство», II кв. 2013г.;

- предпринимательский доход определен по данным статьи Результаты статистической обработки данных экспертного опроса». 

Определение величины износа и устареваний. 

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости величина износа и устареваний подразделяется на физический износ, функциональное и внешнее (экономическое) устаревания.

Физический износ равен 0,95

Коэффициент уменьшения стоимости вследствие воздействия функционального устаревания Кфункц рассчитывается аналогично коэффициенту воздействия физического износа и равен 1.

Коэффициент внешнего устаревание равен 1. (табл. 6)

Таблица 6 - Стоимость воспроизводства объекта оценки с учетом износа и устареваний

   

Наименование объекта оценки	Стоимость воспроизводства, руб.	Кфиз	Кфункц	Квн	Стоимость с учетом износа и устареваний, руб.
Административное здание лит.А	3 703 259,00	0,95	1,0	1,0	3518096

 

Таким образом, расчетным путем на основе затратного подхода установлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет – 3518096 рублей.

2 Расчет стоимости объекта  оценки доходным подходом.

Метод прямой капитализации доходов.

В качестве аналогов выбраны предложения аренды административных помещений. Далее к стоимости аналогов применены поправочные коэффициенты, отражающие отличие объекта по каким-либо параметрам. Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, помимо типа использования помещений, являются местоположение, техническое состояние, конструктивные элементы. ( табл. 7)

 

 

 

 

 

Таблица 7 - Расчет ставки арендной платы за административные помещения

 

Критерий сравнения	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Местоположение	ул.Пушкина, 25	ул.Л.Толстого, 9	ул.Ползунова, 34а
Общая информация о представленных аналогах	Нежилые административные помещения  в административном 4-х этажном кирпичном отдельностоящем здании	Нежилые административные помещения в административном 2-х этажном кирпичном отдельностоящем здании	Нежилые административные помещения в административном 3-х этажном кирпичном отдельностоящем здании
Коммуникации	Центральные коммуникации - водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление	Центральные коммуникации - водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление	Центральные коммуникации - водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление
Состояние	Хорошее, выполнен косметический ремонт	Хорошее, выполнен косметический ремонт	Хорошее, выполнен косметический ремонт
Стоимость аренды 1 м2, руб./мес.	380 руб./кв.м.	400 руб./кв.м.	350 руб./кв.м.
Источник информации	«PRO Недвижимость Алтай» №25, 2012г., тел. 69-13-17	«Из рук в руки» №52, 2012г., тел. 8-960-965-4870	«Из рук в руки» №52, 2012г., тел. 63-57-48

 

Для приведения цен арендных ставок в сравнимые условия, введены их корректировки в зависимости от различий объектов. (табл. 8)

Таблица 8 – Стоимость арендной ставки с учетом внесенных корректировок

 

Наименование показателя	Объект оценки	Аналог № 1		Аналог № 2		Аналог № 3
Местоположение	ул.Загородная, 129а	ул.Пушкина, 25		ул.Л.Толстого, 9		ул.Ползунова, 34а
Состояние	Хорошее	Хорошее		Хорошее		Хорошее
Стоимость аренды 1 м2, руб./мес.	-	380		400		350
Корректировка на местоположение, %	-	-10		-10		-10
Приведенная стоимость 1м2, руб.	-	342		360		315
Продолжение таблицы 8
Наименование показателя	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2		Аналог № 3
Корректировка на конструктивные элементы, %	-	0	0		0
Приведенная стоимость 1м2, руб.	-	342	360		315
Корректировка на наличие коммуникаций, %	-	0	0		0
Приведенная стоимость 1м2, руб.	-	342	360		315
Корректировка на состояние, %	-	0	0		0
Приведенная стоимость 1м2, руб.	-	342	360		315
Средняя откорректированная стоимость 1м2, руб.	-	340

 

Таким образом, ставка арендной платы для оцениваемого административного здания лит.А после округления составляет - 340,00 руб./кв.м.

Обоснование корректировок:

- Корректировка на местоположение. Рассматриваемые объекты находятся  в разных по престижности и  удаленности от центров деловой  активности районах города, это  является одним из основных  ценоопределяющих показателей.

- Корректировка на наличие коммуникаций. Является одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость аренды объекта. Внесение данной поправки обусловлено различиями в наличии коммуникаций объектов-аналогов и оцениваемого объекта. Объект оценки и сравниваемые аналоги не отличаются по данному элементу сравнения, поэтому корректировка не проводилась.

- Корректировка на состояние, ремонт, конструктивные элементы. Большое  значение для арендатора имеют  такие факторы, как функциональная  готовность, внешний вид объекта, ремонт и на каком уровне выполнены отделочные работы: качество работ и применяемых материалов. Сравнивая объекты по этим показателям, были внесены соответствующие корректировки.

Расчет ставки капитализации.

Компоненты, составляющие ставку коэффициента капитализации. (табл. 9)

Таблица 9 – Расчет ставки капитализации

 

Наименование компонентов ставки	Ставка, %
Безрисковая ставка доходности	7,88
Поправка на низкую ликвидность	1,5
Поправка за риск вложения в недвижимость	0,8
Поправка на инвестиционный менеджмент	2,0
Норма возврата капитала	0,82
Ставка капитализации (К)	13,00

 

На основании настоящих расчетов установлено, что на дату проведения оценки, рыночная стоимость объекта, определенна с помощью доходного подхода методом прямой капитализации дохода. (табл. 10)

Таблица 10 - Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом

 

Показатель	Административное здание лит.А
Площадь объекта (Sобщ), кв.м.	155,4
Ставка арендной платы (Ар.пл.), руб.	340,00
Потенциальный валовой доход (ПВД), руб.	634032
Потери от недоиспользования объекта (П), %	10
Эффективный (действительный) валовой доход (ДВД), руб.	570629
Расходы по управлению (РУ), %	4
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	547804
Ставка капитализации (К)	0,1300
Стоимость объекта оценки (С), руб.	4213877

 

Таким образом, расчетным путем на основе доходного подхода установлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет - 4213877 рублей.

3 Расчет стоимости объекта  оценки сравнительным подходом.

Подбор объектов-аналогов. (Приложение Б)   

При сравнении каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом были выявлены отличия объектов, требующие введения корректировок. Средняя стоимость 1 кв.м. определялась путем внесения описанных ниже корректировок к ценам аналогов и расчета средневзвешенной величины.

Расчет по сравнительному подходу и обоснование корректировок при расчете средней стоимости. (Приложение В)

Средняя откорректированная стоимость 1м2, руб. составила – 37175 рублей.

Обоснование корректировок:

- Корректировка на права, передаваемые на объект. При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего владельца, арендатора и т.д. интересует, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на объект недвижимости обременено правом аренды или другими обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения.

В данном случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и сравниваемые аналоги и оцениваемый объект принадлежат собственникам на праве собственности, т.е. подразумевается полное право владения, распоряжения, пользования.

- Корректировка на права, передаваемые на земельный участок. В данном случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как земельный участок у оцениваемого объекта и сравниваемых аналогов находится в собственности.

- Корректировка на финансовые  условия. В данном случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как для объекта оценки и всех сравниваемых аналогов условия финансирования являются рыночными и не подразумевают применения бартерного расчета или рассрочки.

- Корректировка на условия  продажи. Корректировка на условия  продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Условия продажи сравниваемых аналогов типичные, то есть продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, сравниваемые аналоги не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

- Корректировка на дату  продажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно  отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходит с течением времени. Поэтому такие факторы как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений и т.д. необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на дату продажи.