Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

Содержание

 

 

 

 

              Введение

В России происходит активное формирование и развитие рынка коммерческой недвижимости. Все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью, в связи с этим, возрастает потребность в оценке недвижимого имущества т.к. оно является основой экономических отношений. Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости является основой для сделок купли-продажи, получения инвестиционного дохода, кредитования в качестве залога и расчета налоговой базы для целей налогообложения, независимая оценка коммерческой недвижимости предприятия является неотъемлемой частью при разработке бизнес-плана. Она позволяет снизить расходы и повысить совокупный доход от операций с имуществом.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях. [15, с.95]

Оценка недвижимости для целей залога - один из наиболее актуальных вопросов оценочной деятельности, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке банковского кредитования.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Целью дипломной работы является изучение теоретических основ оценки коммерческой недвижимости и определение ее стоимости для целей залога на рынке банковского кредитования г. Барнаула.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи исследования:

- изучить теоретические основы оценки коммерческой недвижимости для целей залога;

- определить рыночную и ликвидационную стоимость коммерческой недвижимости для целей залога, сумму кредита;

-   разработать рекомендации по совершенствованию оценочной деятельности в РФ.

Объектом исследования является процесс оценки коммерческой недвижимости для целей залога в РФ.

Предметом исследования является определение рыночной стоимости  коммерческой недвижимости для целей залога на примере административного здания, находящегося по адресу г. Барнаул ул. Загородная 129 а.

Методами исследования являются наблюдение, сбор информации, анализ данных и обобщение результатов.

Методической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых в области оценочной деятельности: А.В Барцева [14] , С.А Боголюбова [15] ,А.А Варламова [17], а так же а так же нормативно правовая база по оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ  [6], Федеральные стандарты оценки и стандарты оценки СРО.

Использовались материалы научных периодических изданий, нормативные документы, регламентирующие оценочную деятельность в РФ, статистическая информация о рынке недвижимости Алтайского края риэлтерских и оценочных компаний.

Дипломная работа состоит  из введения, двух разделов, заключения, списка использованных источников и приложений.

Во введении  обоснована актуальность, темы исследования, определены цель, задачи, объект, предмет, методы исследования.

В первом разделе рассмотрены теоретические основы оценки коммерческой недвижимости для целей залога, экономические и правовые основы залога недвижимости, методы оценки коммерческой недвижимости для целей залога, роль и функции оценочных компаний при банковском кредитовании в РФ.

Во втором разделе проанализирован рынок коммерческой недвижимости г. Барнаула, определена стоимость объекта оценки для целей залога, определены перспективы совершенствования оценочной деятельности в РФ.

В заключении содержатся выводы по проделанной работе, полученные результаты проведенного исследования, и подведены общие итоги исследования.

 

 

              1 Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости для целей залога

1.1Экономические и правовые основы залога недвижимости

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств  получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. [36, с.524]

 С юридической точки  зрения, залог – обременение прав  собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета (рис. 1).

 

 

                                             2 Недвижимый объект в залог

                                                                   1 Требование (вернуть деньги и т.п.)  
                                                               

Рисунок 1 – Взаимоотношения кредитора и задолжника

 

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений (рис. 2).

 

                                                                             Требование

 

                                                                                                                                                                         Договор

                                                                   Недвижимость в залог

 

Рисунок 2 – Взаимоотношения кредитора, должника и залогодателя

 

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у владельца или у собственника. Но залог – не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости в отличие от прав собственника и других вещных прав не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственника на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства. [36, c.526]

 Залог возник и развивался  одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Залог - это имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Залог является способом обеспечения обязательства, при  котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества. [36, c.527]

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором).

Основные положения о залоге, как таковом, определяются, в  Гражданском кодексе РФ и законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – I "О залоге". [1]

Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу. [29, с.145]

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

- классический залог –  имущество остается у залогодателя;

- заклад – имущество  передается залогодержателю во владение;

- твердый залог – имущество  остается у залогодателя с  нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

- при исполнении обязательств  по обеспечению залога;

-при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;

- при прекращении залогового  права и гибели заложенного  имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;

- при невозможности реализации  залога.

          Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

-  Гражданский кодекс  РФ, Часть первая; [1]

-  Земельный кодекс РФ; [3]

- Федеральный закон «О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним» № 122-ФЗ; [4]

- Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 1020ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [5]

В соответствии с действующими нормами законодательства (Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

         - вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальных образованиям, в качестве предмета залога;

          - при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальных образованиям;

          - при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. [6]

 

1.2 Методы оценки коммерческой недвижимости для целей залога

К коммерческой недвижимости относится широкий спектр различных зданий, сооружений, помещений. Это могут быть офисные помещения, торговые помещения (магазины, торговые центры), а так же иные помещения, используемые в различных сферах услуг.

Оценка коммерческой недвижимости несколько отличается от оценки жилой недвижимости. Коммерческой недвижимостью являются объекты, которые способны приносить доход.

 При банковском кредитовании большую роль играет именно независимая оценка объекта недвижимости, так как велика вероятность того, что оценку будут проводить заинтересованные лица и стоимость недвижимости будет несколько занижена или завышена. 

 При оценке  имущества для целей залога рассчитывается его рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: [20, с.254]

-  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

         - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

          - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;