Отчет об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

2.2.Местоположение объекта оценки

Объет оценки расположен в Центральном районе г.Тольятти по адресу: ул.Ленина д.82 кв.45.
Объект расположен в жилом районе,вблизи центра г.Тольятти, с хорошей транспортной доступностью и достатосно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая. Средний возраст окружающих жилых домой 40 лет.

2.3.Анализ наилучшего и наиболее

эффективного использования.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не од­ним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использова­ния объекта недвижимости соответствует определенная величина его сто­имости, то перед проведением оценки выбирается один способ использо­вания, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анали­за состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное ис­пользование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое исполь­зование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вьпол­няется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов исполь­зования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов исполь­зования, которые разрешены распоряжениями о ценообразовании, огра­ничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в дан­ной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осу­ществимое и разрешенное законом использование будет давать приемле­мый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансо­во осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жи­лом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем исполь­зование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

3.Определение стоимости объекта

     Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения зат­рат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подхо­дов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого периода опреде­ляются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

3.1. Затратный подход

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной сто­имости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может по нести потенциальный локупатель недвижимости при строительстве зда­ния или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответ­ствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной сто­имости или стоимости замещения .

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких мате­риалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в теку­щих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, совре­менных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства опре­деляется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возве­дением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участву­ющие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под Накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функци­ональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению сто­имости:

1) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, соору­жений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки по­мещений;

3) определить предпринимательский доход;

4) установить величину накопленного износа;

5) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, опре­деление стоимости затратным методом может не учитывать некоторые ас­пекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными по­казателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчет­ная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представи­телям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «Астрахангражданпроект». По состоянию на 1 января 2001 г. расчетная стоимость 1 м2 общей площади составляла 5414 руб. Экстраполируя тенденцию роста данного показателя в течение 1999-2000 гг. к дате оценки при помощи стандартной функции пакета Microsoft Excel 97 «ТЕНДЕНЦИЯ», получаем значение расчетной стоимости 1 м2 общей площади на дату оценки               руб. Исходные данные и результаты расчета приведены в табл. 1.1.

                                                                                                                Таблица 1.1.

   Таким образом, стоимость 1 м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчетах, равна  31060  руб.

   Общая площадь квартиры – 46,6 м2. на основании этого расчетная восстановительная стоимость квартиры:

   31060*46,6 = 1 447 396 руб.

     В табл. 1.2 приведен расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.