Определение рыночной стоимости недви-жимости методам сравнения продаж

Имеется 4 объекта-аналога, определить величину корректировку:

на разницу в площади;

на количество этажей;

на евроремонт.

Характеристики	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3	№4
1. площадь, м2	600	600	700	700
2. количество этажей	2	2	2	1
3. евроремонт	+	-	+	+
4. цена продажи	88000	86500	93000	90000

 

Корректировку на разницу в площади – 5000;

Корректировку на количество этажей – 3000;

Корректировку на евроремонт– 15000.

Задача 12.

Определите  стоимость 1 квартиры в  многоквартирном жилом доме.

- худшее местоположение – 10 0000 у.е.

- худшее качество отделки– 50 000 у.е.

-отсутствие гаража –70 000у.е.

- рост стоимости объекта-аналога  – 1% в месяц

 

Таблица 1. Исходная информация.

 

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
		№1	№2		№3	№4	№5
1. Цена продажи		2140780	2495250		1740000	1543140	1199070
2. Количество квартир	22	25	30	20		18	15
3. Состояние рынка	текущая	3 мес. н	5 мес.н.		текущая	2 мес. н	8 мес.н.
4. Местоположение	хорошее	аналог.	хуже		аналог.	хуже	хуже
5. Качество отделки	хорошее	хуже	аналог.		хуже	аналог.	аналог.
6. Наличие гаража	+	-	-		-	+	+

 

Таблица 2. Корректировка цен продаж по объектам-аналогам

 

Показатели	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3	№4	№5
Цена продажи	2140780	2495250	1740000	1543140	1199070
1. Корректировка на имущественные права	-	-	-	-	-
Скорректированная цена	2140780	2495250	1740000	1543140	1199070
2. Корректировка на условия финансирования	-	-	-	-	-
Скорректированная цена	2140780	2495250	1740000	1543140	1199070
3. Корректировка на состояние рынка	+64223	+124763	-	+30863	+95927
Скорректированная цена	2205003	2620013	1740000	1574003	1294997
4. Корректировка на условия продажи	-	-	-	-	-
Скорректированная цена	2205003	2620013	1740000	1574003	1294997
5. Корректировка на местоположение	-	+100000	-	+100000	+100000
Скорректированная цена	2205003	2720013	1740000	1674003	1394997
6. Корректировка на качество отделки	+50000	-	+50000	-	-
Скорректированная цена	2255003	2720013	1790000	1674003	1394997
7. Корректировка на наличие гаража	+70000	+70000	+70000	-	-
Скорректированная цена	2325003	2860012	1860000	1674003	1394997
Продолжение табл. 2
1	2	3	4	5	6
8. Корректировка на количество квартир	-279000	-762670	+186000	+372001	+650998
Скорректированная цена	2046003	2097342	2046000	2046004	2045994
Абсолютная величина корректировок	463223	1057432	306000	502863	846924
Отношение абсолютной величины корректировок цене продажи в %	21,6	42,4	17,6	32,6	70,6

Ответ: Рыночная стоимость 1 квартиры в многоквартирном жилом доме составляет 102300 у.е. по курсу НБ276210000  руб.

Задача 13.

Рассчитать величину корректировки  на условия финансирования объекта  недвижимости, если в качестве сравнения выбрана продажа объекта-аналога за 350000у.е. из которых 1/3 уплачена сразу, а под оставшеюся сумму продавец предложил льготный кредит сроком на 15 лет под 15 % годовых. Анализ рынка показал , что текущая норма % равна 20 % в год начисление ежемесячное. Определить величину кредита, платежи по кредиту по не рыночной ставке, платежи по кредиту по рыночной ставке, корректировку на условия финансирования.

Дано:

PV₁=350000; FV₂=233333; i₁=15%; n=15; i₂=20%; 

Решение

1/3*350000=116667$

FV₂=350000-116667=233333у.е. (сумма кредита)

PMT₁ = FV₁ *(фактор колонки 6, при i=15%, n=15) =233333*0,17102=39905$

PMT₂ = FV₂ *(фактор колонки 6, при i=20%, n=15) =233333*0,21388 =49905$

PV'₃=PMT₁*(фактор колонки 5, при i=20%, n=15)=39905 *4,67547=186575 $

PV'₁ = PV₂+ PV'₃ =116667+186575= 303242$

К_ф⁼ PV₁- PV'₁=350000- 303242=46758$

Ответ: 46758 $

Задача 14. Определить корректировку на право собственности, если общая площадь объекта-аналога 1000 м², в т.ч. сдано в аренду на условиях распределительной аренды. Договор аренды заключен на 5 лет, коэффициент операционных расходов объекта-аналога 0,24. договорная арендная плата 30 у.е. за м² в месяц. В результате исследования рынка недвижимости определена рыночная арендная плата 35 у.е. за м². годовая норма отдачи 24%, начисление процентов ежемесячное.

Дано:

PMT ₁=30 у.е. за м²; PMT ₂=35 у.е. за м²; i₁=24%; К_оп.р=0,24; р/у=12; 

Решение

35-30=5 у.е. за м²

800*5=4000 у.е

0,24*4000=960 у.е.

PMT= 4000-960=3040 у.е.

Ответ: 105640$