Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме

На волне подъема поползли вверх цены на квартиры. Особенно оживление  произошло на рынке новостроек. В  среднем цена квадратного метра  с февраля по март выросла на 3000 рублей. Объяснить это можно несколькими  причинами. Во- первых, традиционно «вторичка» более инертна, чем первичный рынок. Во- вторых, квартиры в городе Воронеже на вторичном рынке не имеют какой либо поддержки со стороны государства. Тем не менее ,если оживятся инвесторы, то цены на квартиры в элитном и вторичном секторе тоже скоро начнут расти.

Рост цен пока не коснулся рынка аренды. Квартиры в Воронеже двухкомнатные в среднем стоят 12000 рублей в месяц, однокомнатную  по прежнему можно арендовать за 6-8 тысяч рублей. Такую ситуацию легко  объяснить: пока на рынке аренды предложений  больше, чем желающих снять квартиру.

Специалисты по недвижимости опасаются говорить о том, что  ажиотаж на первичном рынке «потянет за собой» все остальные сегменты. Поскольку правительство принимает  меры по поддержки только одного сектора  недвижимости, аналитики опасаются  искусственно созданного оживления  в новостройках. Они считают, что  было бы разумнее не мешать рынку восстанавливаться  самостоятельно, без искусственных  толчков. Тем не менее, процесс уже  запущен.

 

 

2.2 Описание объекта оценки

Объектом оценки является квартира в многоквартирном одноэтажном  доме, расположенная по адресу Воронежская  область, село Верхняя Хава, улица  Железнодорожная, дом 6, квартира 8. Объект оценки расположен на земельном участке  площадью 0,057 га. Участок правильной прямоугольной формы. К участку  подходит дорога с твердым покрытием . Состояние дороги хорошее. Инфраструктура ближайшего окружения объекта развита  хорошо. Общеобразовательные, культурно- массовые, медицинские учреждения расположены  близко.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального  осмотра, а также технического паспорта ( № 36-07-7/ 2001-251). Объектом оценки является квартира, находящаяся в одноэтажном жилом доме, состоящая из двух жилых комнат и кухни. В квартире имеется электроосвещение и печное отопление. Имеется въезд во двор с улице Железнодорожная.

 

.                     ………………………………………………………………………………….

 

Раздел 2 Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежа и Воронежской области

Воронеж - город в европейской части России, административный центр Воронежской области, условная столица Черноземья. Расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 470 км от Москвы. По итогам Всероссийской переписи населения города составило около 970 тыс. человек. Воронеж, помимо городского округа город Воронеж, образует город Нововоронеж и муниципальные районы Семилукский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский.

Городской округ город  Воронеж как муниципальное образование  включает в себя городские районы и микрорайоны, которые согласно Уставу города, не являются муниципальными образованиями.

Площадь территории городского округа города Воронежа составляет 590,43 км. Город разделен на 6 административных районов: Железнодорожный, Коминтерновский, Левобережный, Ленинский, Советский  и Центральный. Железнодорожный  и Левобережный районы находятся  на левом берегу города, а остальные- на правом.

Воронеж- крупный город  по объему розничного товарооборота. Сфера  услуг города- это, в основном, предприятия  общественного питания, сауны, рекламные  агентства, туристические фирмы, охранные предприятия, интернет- салоны игрового бизнеса. Крупные игроки рынка представлены местными, международными и федеральными сетями. Действуют многочисленные сетевые  продовольственные супермаркеты и  гипермаркеты: Вестер Гипер, Копейка, Магнит, Перекресток, Пятерочка, Линия, METRO Cash & Carry, Ашан, Castorama, Сити Парк Град и др.

Валовой внутренний продукт (ВВП) РФ в третьем квартале 2010 года вырос на 2,7% к аналогичному периоду  прошлого года. По мнению директора  Центра исследований региональной экономике  Юрия Корчагина, основные направлении  стратегии выбраны верно, но эксперт  отмечает, что мало внимания уделено  такому фактору как развитие человеческого  капитала. Так же ученый считает, что  параметры роста валового регионального  продукта(ВРП) Воронежской области  в 12,7 % в год при среднем росте  в последние 10 лет в 5% труднодостижимы.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной  статистики по Воронежской области, в январе- апреле 2009 года номинальная  начисленная заработная плата населения  увеличилась на 34,8 % к уровню прошлого года, а реальная – на 16,9 %.

Рынок недвижимости Воронежа за последний год заметно оживился. Спрос на новостройки высокой  стадии готовности  и квартиры на вторичном рынке стал превышать  предложение, особенно в секторе  недорогих квартир. Возможно, стимулом для оживления рынка послужило  государственная поддержка ипотечных  программ. За первый квартал 2010 года рублевая ипотечная ставка потеряла 0.4 % и  уже 1 февраля составила 14,2%. В связи  с этим увеличился спрос на квартиры в Воронеже.

На волне подъема поползли вверх цены на квартиры. Особенно оживление  произошло на рынке новостроек. В  среднем цена квадратного метра  с февраля по март выросла на 3000 рублей. Объяснить это можно несколькими  причинами. Во-первых, традиционно «вторичка» более инертна, чем первичный  рынок. Во- вторых, квартиры в городе Воронеже на вторичном рынке не имеют  какой либо поддержки со стороны  государства. Тем не менее ,если оживятся инвесторы, то цены на квартиры в элитном  и вторичном секторе тоже скоро  начнут расти.

Рост цен пока не коснулся рынка аренды. Квартиры в Воронеже двухкомнатные в среднем стоят 12000 рублей в месяц, однокомнатную  по прежнему можно арендовать за 6-8 тысяч рублей. Такую ситуацию легко  объяснить: пока на рынке аренды предложений  больше, чем желающих снять квартиру.

Специалисты по недвижимости опасаются говорить о том, что  ажиотаж на первичном рынке «потянет за собой» все остальные сегменты. Поскольку правительство принимает  меры по поддержки только одного сектора  недвижимости, аналитики опасаются  искусственно созданного оживления  в новостройках. Они считают, что  было бы разумнее не мешать рынку восстанавливаться  самостоятельно, без искусственных  толчков. Тем не менее, процесс уже  запущен.

 

 

2.2 Описание объекта оценки

Объектом оценки является квартира в многоквартирном одноэтажном  доме, расположенная по адресу Воронежская  область, село Верхняя Хава, улица  Железнодорожная, дом 6, квартира 8. Объект оценки расположен на земельном участке  площадью 0,057 га. Участок правильной прямоугольной формы. К участку  подходит дорога с твердым покрытием . Состояние дороги хорошее. Инфраструктура ближайшего окружения объекта развита  хорошо. Общеобразовательные, культурно- массовые, медицинские учреждения расположены  близко.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального  осмотра, а также технического паспорта ( № 36-07-7/ 2001-251). Объектом оценки является квартира, находящаяся в одноэтажном  жилом доме, состоящая из двух жилых  комнат и кухни. В квартире имеется  электроосвещение и печное отопление. Имеется въезд во двор с улице  Железнодорожная.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Анализ наиболее эффективного  использования объекта оценки

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки выполняется  путем проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования определенным критериям:

1. Юридическая допустимость- рассмотрение тех вариантов использования, которые разрешены расположениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и других территориях и объектах и экономических законодательствах.

2. Физическая осуществимость- рассмотрение того, какое физически  осуществимое и разрешенное законом  использование будет давать применяемый  доход владельцу.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически  осуществимое юридически разрешённое  использование будет приносить  максимальный доход владельцу  или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом недвижимости является квартира, то наилучшим использованием применения квартиры будет в качестве жилья, без рассмотрения других вариантов.