Купля-продажа земельных участастков

Оглавление:

• Введение
• Глава 1. Общие положения о договоре купли - продажи земельных участков.
• 1.1 Понятие земельного участка
• 1.2 Нормативно - правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков
• 1.3 Особенности купли-продажи земельных участков
• Глава 2. Содержание договоров купли-продажи земельных участков
• 2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли - продажи земельных участков
• 2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли - продажи земельного участка
• 2.3 Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения
• Заключение
• Список литературы

Введение:

Актуальность выбранной темы курсовой работы обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства.                                                    От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином. Земельный рынок занимает важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов, связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли - продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка.                                                                             Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права. Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.        Задачи законодателя и правоприменительных органов значительно усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда. Существенно, также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.                                                   Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящей работы.                                                                                                        Цель работы - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства.

Глава 1. Общие положения  о договоре купли - продажи земельных  участков.

1. Понятие земельного участка

Земельные отношения - это отношения  по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Земельный кодекс РФ выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).                                                                                          Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ). ¹Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ).    Земля и земельный участок являются отображением разных объектов правоотношений.                                                                                                                      Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля как природный ресурс - земельно-управленческих (например, при установлении или смене категорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности.  ²  Объектом земельных отношений может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса).                                                                                               В случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.³                                                                                                               Для того чтобы земельный участок стал объектом гражданских отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования.                                             Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.11.2. ЗК РФ).                                                              Образованный в порядке, установленном Земельным кодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом  купли-продажи и других сделок.                                                                                                                                  Для того чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса.                                                                                      Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи (недвижимости) достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.⁴

2. Нормативно - правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков

Возможность совершения сделок с земельными участками  появилась в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические  лица, но также государство и муниципальные  образования в лице соответствующим  образом уполномоченных государственных  органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью (п. 1 ст. 5. Земельный кодекс РФ).

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может  быть ограничено в публичном интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие  оборот отдельных видов земельных  участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта  недвижимого имущества. Общее понятие  оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также  закрепил положение о том, что  перечисленные правомочия собственник  земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой  их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились  основой для установления земельным  законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

  Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).                                 

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности  купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.⁵

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в  первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи земельных  участков в равной степени применяются  положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей  конкретизацией в нормах ЗК РФ. В  соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе  считается несогласованным.

Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных  участков с последующим их кадастровым  учетом. В соответствии с Федеральным  законом «О государственном земельном  кадастре» производится процедура  описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

Одной из особенностей купли-продажи земель, находящихся в государственной  собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях  тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к  приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

3. Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже земельных  участков применяются общие положения  о купле-продаже главы 30 ГК РФ с  учетом особенностей, установленных  Земельным кодексом РФ. Земельный  кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

Так, согласно п. 1 статьи 37 Земельного кодекса  РФ, объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет.

В договорах купли-продажи земельных  участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные условия  включены в такие договоры, эти  условия являются недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).

Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки  третьими лицами.

Несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны.