Контрольная работа по "Земельное право"

Необходимые заключения республиканских и федеральных  органов:

• Министерства имущественных отношений;
• Министерства охраны природы;
• Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;
• Республиканского органа санитарно-эпидемиологического надзора;
• Районного бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов;
• Министерства культуры и духовного развития, объекты археологического наследия.

Районные заключения:

• Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;
• Заключение отдела архитектуры и градостроительства комитета земельных и имущественных отношений муниципального района;
• Заключение инспекции охраны природы района;
• Заключение санитарно-эпидемиологического отделения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
• Справка (архитектуры) об отсутствии или изменении генеральног плана;
• Заключение лесничества;
• Заключение пожарного надзора ОГПН.

Согласно ст.4.1. Закона №191-ФЗ проводятся публичные слушания.

Орган государственной  власти, орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физическое и юридическое лицо, заинтересованное во включении земельного участка в границы населённого пункта направляет в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населённого пункта.

Орган местного самоуправления в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации - Правительством Российской Федерации с даты поступления заявления

• Подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ заключение о возможности целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта;
• Проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населённого пункта;
• Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населённого пункта организуются и проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования с учётом требований ст.4.1. Закона №191-ФЗ;
• Решение о проведении публичных слушаний принимается в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления;
• Извещение о проведении публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет и направляется правообладателям земельных участков;
• После проведения слушаний заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию для официального опубликования муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет;
• Срок проведения публичных слушаний со дня опубликования извещения об их проведении определяется уставом или нормативно-правовым актами муниципального образования, но не может превышать одного месяца.

Орган местного самоуправления направляет в Департамент по лесным отношениям подготовленные:

• Заключение о целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта;
• Распоряжение о проведении публичных слушаний.

Задача  № 3

Представитель товарищества собственников жилья обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией на государственный кадастровый учет. В учете было отказано в связи с тем, что в отношении данного участка не осуществлялось межевание, и отсутствует протокол общего собрания собственников помещений. Правомерен ли отказ в постановке на кадастровый учет данного земельного участка? Каков порядок возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирными домами в существующей застройке (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ)?

В соответствии со ст.36 Жилищного  Кодекса РФ право общей долевой  собственности собственников жилых  и нежилых помещений в многоквартирном доме возникает среди прочего имущества и на земельный участок, занятый таким домом.

По общему правилу, установленному ст.16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», момент возникновения права общей  долевой собственности на земельный  участок под многоквартирным  домом зависит от даты постройки и наличия кадастрового учета земельного участка.

В случаях, когда многоквартирный  дом построен (реконструирован) после введения в действие ЖК РФ, т.е. после 01.03.2005 года, то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. В данном случае право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок, возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

В существующей застройке  земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме:

• С даты вступления в силу ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 года - если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прошел кадастровый учёт до указанной даты;
• С момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт – если указанные действия не были осуществлены до вступления в силу ЖК РФ.

В ситуациях, когда многоквартирный  дом построен до введения в действие ЖК РФ, и земельный участок под ним не был сформирован и поставлен на кадастровый учёт, для возникновения права общей долевой собственности на участок необходимо инициировать процедуру формирования такого участка и постановки его на государственный кадастровый учёт.

Законодательством процедура по формированию участка и постановки его на кадастровый учёт достаточно чётко регламентирована и состоит в осуществлении следующих действий:

1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором собственники помещений должны принять решение о формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт с целью возникновения права общей долевой собственности на него, а также выбрать лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы государственной власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учёта.

Инициировать процедуру  проведения общего собрания собственников  помещений вправе любой из собственников  помещений. Общее собрание считается правомочным, если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов  от общего числа голосов принимающих  участие в данном собрании.

2. Обращение в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Комиссия по обеспечению  реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных  домах (далее – Комиссия) создается при префектуре соответствующего административного округа города Екатеринбурга. Уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лицо обращается с запросом в Комиссию для проверки документов по принятию общим собранием собственников такого дома решения о формировании земельного участка и получения заключения о соответствии представленных документов требованиям законодательства (в виде выписки из протокола Комиссии).

3. Обращение в Департамент земельных ресурсов города.

В соответствии с законодательством лицо, уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, обращается в Департамент земельных ресурсов с заявлением оформировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и постановке его на государственный кадастровый учёт.

К указанному заявлению  прилагаются:

• Документ, подтверждающий полномочия представителя и документы, удостоверяющие его личность;
• Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
• Выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Вместе с тем следует  отметить, что вступившим в силу гл.1.1. ЗК РФ и Законно РФ от 27.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существенно упрощён порядок формирования и постановки на кадастровый учёт земельных участков. В соответствии с указанным законом, обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – Роснедвижимость (его территориальные органы) с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учёт вправе любое лицо.

К указанному заявлению  должен быть приложен межевой план земельного участка. Подготовку межевого плана земельного участка осуществляют кадастровые инженеры, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 год правом выполнения работ по землеустройству.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе самостоятельно заключить  договор с кадастровым инженером на выполнение работ по формированию земельного участка, занятого домом, подготовкой документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учёт.

На данной стадии нередко  возникают споры по определению  размера и площади земельного участка, занятого многоквартирным домом и подлежащего передаче в общую долевую собственность собственников помещений в нём.

В соответствии с законодательством  площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с  нормативами, предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются  в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией.

4. Проведение государственного кадастрового учёта земельного участка. В соответствии с законодательством осуществление данного этапа работ обеспечивает Департамент земельных ресурсов муниципального образования, для чего обращается в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учёта (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы). Полученный кадастровый паспорт земельного участка передаётся заявителю. Общий срок формирования земельного участка под многоквартирным домом не должен превышать шести месяцев.

Согласно п.1 ст.20 Закона ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  с заявлением о постановке на государственный  кадастровый учёт земельного участка  вправе обратиться любое лицо, в том числе уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном  доме вправе самостоятельно обратиться в Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по муниципальному образованию с заявлением о постановке земельного участка, занятого таким домом, на государственный кадастровый учёт и получить кадастровый паспорт участка.

5. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок.  С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст.25 ЗК РФ право собственности на земельные  участки, возникает по основаниям, установленным  гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.8 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают  с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Законом ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрено, что момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учёта земельного участка.

Право общей долевой  собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает не с момента государственной регистрации, а с 01.03.2005 года или с момента проведения государственного кадастрового учёта такого участка.

6. Государственная регистрация права общей долевой собственности. В соответствии с п.2 ст.23 Закона ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Регистрация права общей  долевой собственности на общее  имущество в доме обязательна  в случае:

• Передачи в пользование общего недвижимого имущества (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам);
• Установление ограничения (например, сервитута);
• Возведение нового объекта недвижимости, на которой у собственников помещений возникает право долевой собственности.