Городская земля: понятие, классификация, право, ресурс в экономике города

Государство, субъекты федерации  и муниципальные образования, действуя через свои органы (органы государственной  власти или местного управления) выполняют  своего рода "подготовительную работу", необходимую для организации эффективного использования земли. В качестве инструмента, реализующего такой механизм управления, может и должен использоваться гражданско-правовой подход к управлению землей, при котором набор и уровень норм и способов по управлению землей устанавливается в зависимости от целевого использования земельных участков.

Указ Президента РФ "О продаже гражданам и  юридическим лицам предназначенных  под застройку земельных участков на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" № 1263 от 26.11.97 является одним из главных событий на российском земельном рынке за прошедшие периоды. Вполне очевидно, что этот документ отражает желание части российского общества ввести частную собственность на землю. Решение этого вопроса во многом будет определяться развитием взаимоотношений между федеральной властью и властью регионов.

Развитие этих отношений  связано с заключением соглашений между органами государственной  власти РФ и ее субъектов о разграничении  предметов ведения и полномочий. К этим соглашениям прилагается перечень объектов, находящихся в собственности субъектов РФ и переходящих из федеральной            в региональную собственность. Передача объектов недвижимости регионам преследует следующие цели:

- ликвидация монополии  государственной собственности на землю, введение платности землепользования;

- реализация экономического  потенциала земли и недвижимости, формирование рынка недвижимости.

Для города земля является основным пространственно экономическим  базисом в функциональном производстве как размещение производства товаров и получение жителями городов различных благ²⁸. При этом необходимо отметить, что в процессе эксплуатации природные ресурсы подвергаются амортизации и территориальная часть производственного потенциала.    Земля    как    объект   пространственного    обеспечения    при правильной эксплуатации не уменьшит своих характеристик, а может их увеличить.

Пространственная ограниченность земли диктуется ее местонахождением и определяется социально-экономическими, административно-историческими и биофизическими функциями, влияющими на цену. Основной особенностью земли является её уникальная незаменимость, что диктует высокую интенсивность использования земельных участков.

Городские земли  — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека²⁹.

Поэтому, анализируя земли  городских поселений, как объекты  управления, приносящий доход, можно  выделить следующие характеристики:

1. Ограниченность территории городского поселения для 
экстенсивного расширения, поэтому необходимо увеличить эффективность 
использования земельных участков и уменьшить землеемкости 
(ресурсопотребления) выпускаемой продукции и транспортных средств;

2. Изменение правовых отношений, дефицит привлекательных 
земельных участков, инфляция, концентрация производства, экономическая 
эффективность городской среды повышает цену земельных участков;

3. Земля является физической недвижимостью, что отражается в более 
широком количестве рисков по отношению к другому товару (обладает более 
низкой ликвидностью);

4. Инвестиции в земельные участки требуют вложения крупного 
капитала с целью получения в будущем стабильного дохода от их 
эксплуатации и продажи;

5. Рынки земельных участков (городских земель) являются одними из 
самых сегментированных и локальных.

Регулирование градостроительных требований к  землепользователям в городе Москве определено Генпланом развития города Москвы и иной градостроительной документацией, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии с законодательством города Москвы «О градостроительстве».

Использование земельного участка в городе Москве собственником земельного участка, землепользователем, арендатором независимо от форм собственности должно осуществляться в соответствии с требованиями и ограничениями к разрешенному использованию земельного участка, установленные для данного вида целевого назначения земельного участка.

Деятельность землепользователей в городах и других поселениях, особенности управления муниципальной землей представляют несомненный интерес. Городская земля — это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для существования и развития общества благоприятные условия.

К городским землям законодательство относит все земли, находящиеся  в пределах черты поселений, которая  является для них внешней границей.

Земельные отношения - это  общественные отношения между органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

В Российской Федерации  возможны следующие формы управления земельными ресурсами:

1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками.
2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками.
3. Аренда земельных участков.
4. Право ограниченного пользования чужими земельными участками.
5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками.

В соответствии с Земельным  кодексом РФ участниками земельных  отношений являются: граждане; юридические  лица; Российская Федерация; Субъекты Российской Федерации; муниципальные  образования.

Таблица 1- Права участников земельных отношений

 

Участники земельных  отношений	Имущественные правоотношения
Собственники земельных участков	Земельный участок принадлежит  на праве собственности.
Землепользователи	Обладают правом постоянного (бессрочного) и правом постоянного срочного пользования на земельный участок.
Землевладельцы	Владеют земельными участками  на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторы земельных  участков	Пользуются и (или) владеют  земельными участками на основании  заключения договора аренды.
Обладатели сервитута	Имеют право ограниченного  пользования соседними земельными участками.

Объектами земельных  отношений являются:

• земля как природный объект и природный ресурс;
• земельные участки;
• части земельных участков.

- Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Граница земельного участка  фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь земельного участка определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.

- Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

- Земли городов и других населенных пунктов образуют сложный сослав, в который входят, сгруппированные по целевому. назначению земельные участки:

• а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке 
  жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными 
  строениями и сооружениями;
• б) общего пользования, используемые для удовлетворения культурно- 
  бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, 
  водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, 
  переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения 
  неутилизированных промышленных отходов и мусороперерабатывающих 
  предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения 
  города;
• в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, 
  сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и 
  трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и 
  связи;
• г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;
• д) природоохранного назначения (это земли заказников, запретных и 
  нересто-охранных полос, земли, занятые лесами, земли памятников 
  природы);
• е) оздоровительного назначения (к ним относятся земельные участки, 
  обладающие природно-лечебными факторами, благоприятными для 
  профилактики и лечения заболеваний);
• ж) рекреационного назначения (к ним относятся территории, 
  занимаемые домами отдыха, пансионатами, санаториями, кемпингами, 
  спортивно-оздоровительными комплексами, туристическими базами, 
  парками, лесопарками, спортивными лагерями);
• з) историко-культурного назначения (к ним относятся земли, на 
  которых располагаются памятники истории и культуры, 
  достопримечательные места, в том числе объявленные заповедными, 
  национальными парками, а также занятые учреждениями культуры);
• и) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
• к) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;
• л) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов;
• м) военных объектов, режимные зоны и иные зоны.

Практически во всех экономически развитых странах основой управления земельными ресурсами городов является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.

Анализ современного зарубежного опыта показывает, что применение всей системы управления существующей в Европейском союзе и США, без существенной адаптации к российской экономики и современному правовому полю практически невозможно, за исключением отдельных моделей ипотеки земельных и природных ресурсов и лизинга отдельных видов имущественно - земельного комплекса (в основном это предприятия мелкого и среднего бизнеса, так называемые предприятия обслуживания населения и службы обеспечения функционирования городского хозяйства).

Характерным примером основ управления земельными ресурсами для России могут служить субъекты управления и права, существующие в настоящее время в Москве.

1. Субъектами управления являются:

- Московская городская Дума;

• Мэр Москвы, Правительство Москвы;
• районные Управы.

2. Субъекты права, осуществляющие управление земельными 
ресурсами города:

- хозяйствующие субъекты;

• органы государственной власти и местного самоуправления в соответствии с компетенцией, установленной законодательством;
• физические или юридические лица, уполномоченные органами власти.

В соответствии со сложившейся  ситуацией земельные ресурсы  рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность городского сообщества, и как обособленные земельные  участки - части территории города, имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Управление направлено на повышение эффективности использования  земельных ресурсов города, вовлечение земельных участков в гражданский оборот в соответствии с Генеральным планом развития Москвы на основе:

а) возможности оперативной государственной регистрации прав на 
земельный участок;

б) формирования объекта недвижимости, определения его правового 
статуса;

в) разработки и утверждения системы законодательных и нормативных 
актов об установлении (определении) сервитутов, ограничений и 
обременении, целевого назначения земельного участка;